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房价暴涨引质疑:继承房产公证高收费是否合理

2010年10月24日 01:43 中国青年报我要评论0字号:T |T

房价暴涨引发对12年前旧规质疑

继承房产强制公证 高收费是否合理

本报记者 王晨

父亲的遗产最近成了沈阳市民李光的闹心事。今年7月,依照母亲的意愿,李光欲将父亲留下的房产过户至自己名下。可当他拿着派出所等单位出具的材料到房产部门办理过户时,却被工作人员要求先去公证。据李光了解,按当地的公证收费标准,他这套120多平方米的房子要花5000元的公证费。

“爷爷奶奶已经去世,母亲也同意由我继承,在房产无争议的情况下还有必要进行公证吗?此外,按房价2%的比例收取公证费,这个收费标准是怎么定的?一套价值50万元和一套价值100万元的房子,对公证机构来说,公证的程序和成本应该一样,工作量能有多大区别,为何会跟房产的价值挂钩?”李光说。

公证处要求他提供的材料与提交给房产局的材料基本一致,收费却如此高,李光认为这笔钱花得很冤枉,“很多独生子女将来都要面临继承父母遗产的问题。公证机构既然是市场化的服务性机构,就应该公开公证成本。”

公证处已成为遗产继承者绕不过去的槛儿。大连理工大学法学教授栾春娟介绍说,公证机构原来属行政机关,现在很多已改制为事业单位,其收费属于经营服务性收费。她认为,房产继承、遗赠的公证费应按成本定价的原则,采取政府定价项目的定价机制,严格按成本加以审核,在此基础上合理制定价格。

“师出有名”的公证费

对于房产公证的必要性,沈阳市第一公证处主任郝树韫给出的解释是,遗产公证是房产部门办理过户时的一个重要审查项目。要继承房屋只有两个办法,一是走法院的裁决程序,二是进行公证。

沈阳市房地产交易中心的一名工作人员表示,“财产继承和遗赠必须有公证书”是相关部门早在1991年就做出的规定。近年来,房价大涨,房子成了社会关注的焦点,投机取巧者大有人在。单凭一纸遗嘱,很难判断真假,所以继承公证是保护权利人利益的重要手段。在现实中确实发生过过户时假冒身份、伪造文书甚至遗嘱的现象,房产管理部门要求房屋继承时出示公证书的目的,就是为了有效避免继承纠纷。房屋登记部门力量有限,难以对材料进行全面审查,在纠纷出现时会陷入被动。

这位工作人员所说的依据是1991年司法部、原建设部出台的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,有关房产事项的各类公证文书,是房地产管理机关审查有关房产的法律行为合法性和真实性的有效证明。

《通知》明确,继承房产时,继承人应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议,经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

“这样的规定可以减轻房管部门审查产权变化的责任,也可以使公证机构得到固定的业务来源和收入,但却加重了需要办理物权登记的老百姓的负担。”陕西恒浩律师事务所李菁钧认为,按照《通知》可以办理房产转移登记的遗嘱继承形式,其实只有公证一种形式,其他的遗嘱形式都已经变相被作废。

“应当给予当事人更多的选择权,房屋登记机构在行使行政职能时,应当尽到审核、辨别真伪的职责,而不是简单地推向公证处。”辽宁青松律师事务所律师王金海告诉记者,对继承、遗赠的证明方式是当事人可选择的私权之一,并不一定要公证机构介入,律师也可提供具有同等法律效力的见证服务取代公证,法院也可以通过相关程序来对继承或遗赠确权。

在辽宁求证律师事务所成方兴律师看来,按现行法律规定,继承公证有两种,一是法定公证,二是遗嘱公证,只要是经过公证处的公证全部被划归为法定公证,遗嘱公证可通过法院进行,但多数人不愿意通过法院来继承遗产。

“到法院有3到6个月的程序,当事人还要支付诉讼和律师费用,公证渠道则更为快捷。”辽宁省司法厅的一名工作人员认为,在房屋登记过程中,公证的介入很有必要,能减少日后的纠纷和争议。

部门规范性文件与多部法律相抵触

采访中多名律师表示,房产过户中的强制公证制度与我国现行的《公证法》、《继承法》、《物权法》等法律相抵触。

王金海律师告诉记者,2005年8月颁布的《公证法》明确规定了公证自愿的原则,其第11条第2款规定“法律、行政法规规定应当公证的事项,有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证”。这意味着,如果某种法律行为不属于法律或者行政法规规定必须办理公证的法定公证事项,当事人没有义务申请公证。目前,我国没有任何法律、行政法规规定房屋权属登记必须公证才具真实合法性,也没有任何法律、行政法规规定不办理房屋权属登记相关行为公证的就不能办理房屋权属登记。因此,继承活动当事人并无义务必须申请公证。

此外,《继承法》也没有规定继承房产过户必须有经过公证的《遗嘱》才能办理。《继承法》明确规定,公民可以订立遗嘱处分个人财产。订立遗嘱可以采用公证、代书、自书、录音和口头几种形式,每种形式只要符合法定的要件要求都具有法律效力,都应当作为房产过户登记的依据,而非只有一个公证遗嘱。

李菁钧认为,这份1991年由司法部和原建设部联合下发的文件只算部门规范性文件,应立即作废或者修改。理由是,首先,原建设部和司法部对公民设立房产继承、赠与强制公证的义务性的规定没有任何法律依据,也没有取得过任何合法的授权。根据现行法律的规定,只有全国人大及其常委会和国务院才有权制定法律和行政法规对公民设定这样的义务。

其次,该文件的内容违反了《中华人民共和国继承法》第16条和《中华人民共和国公证法》第11条的规定,改变了法律所确立的对继承、赠与等事项,采取公证自愿的原则,该文件规定了多项“应当”或者“必须”办理、持有公证书的事项,是原建设部、司法部对公民设立了多项强制公证义务的抽象行政行为。该文件与正在生效和执行的上述有关法律发生矛盾,明显已经与上位法相冲突。

李菁钧说,这份《通知》等于把房产部门的审查义务交给公证机构,而老百姓本来可以不必花这笔公证费。

风险是否该转嫁给老百姓

对李光来说,他更关心的是,房产过户公证费的成本是如何计算出来的。1998年原国家发展计划委员会、司法部出台的《关于调整公证服务收费标准的通知》中第3条规定,证明财产继承,赠与和遗赠,按受益额的2%收取,最低收取200元。

沈阳市和平区公证处工作人员告诉记者,“受益额”指从继承、遗赠中获得的财产增加部分,比如李光的父亲过世,如果他和李光共有一套房产,那李光要按房屋价值的50%作为公证费计算,如果是老人独有产权,那李光就得按房屋的全价交2%的公证费。

“一套50万元的房子和一套100万元的房子,对公证机构而言,程序和成本应该一样,房子总价高,就要多交钱,房屋转让时契税才1%,但公证一下,就收2%,难怪现在很多人都不敢继承房产,只能选择生前买卖。”沈阳市民张丽军质疑说,1998年到2010年这12年间房价暴涨,12年前沈阳市的房价每平方米也就在1000元左右,而且没有面积太大的房子,公证费就几百块钱。12年后房价翻了几倍,仍然沿用12年前收取2%的标准,是否合理?

10多年前很少有人面临遗产继承的问题,那时拥有自己房产的人并不多。现在,继承房产的案例越来越多,高额公证费必将引发更多争议。

“其实我们要求继承房产公证,目的只是为了避免房产继承时的纠纷。房价涨到现在这个水平,公证费自然也跟着水涨船高,这是当初制定收费标准时没有想到的。”沈阳市司法局副巡视员李志新说。

“出具一份公证书,公证员和公证处要承担很大风险。有些当事人为了取得非法利益,会使用各种手段隐瞒事实真相,提供虚假证明材料,以达到骗取公证书的目的。这种现象在公证办理过程中经常出现,每年我们都要按规定从收入中提取一定的比例作为风险赔偿基金。”郝树韫表示,公证的工作量很大,出具一份公证书需要公证人员完成接待、受理、调查核实、起草、出证和发送公证书这六个环节,并且每一个环节都要求公证人员高度认真审查。

一名公证机构的工作人员也表示,如果没有审核出当事人提供的虚假证明或是公证登记时发生错误,公证处都要承担责任。而“风险成本”更是公证费居高不下的重要原因。一旦出现问题,公证处要对公证的内容承担民事责任,而且是全额赔偿,因此公证人员审核时需要更加谨慎严密。

对于公证费用的风险成本,栾春娟教授却有着不同的看法。她表示,《物权法》第二十一条明确规定,不动产登记,当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。这意味着,风险应由虚假申报人承担。一旦查实,可以撤销他的登记、追加罚款,伪造文书的还可以追究刑事责任

关于登记收费标准,栾春娟认为,《物权法》第二十二条明确规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。因此,相关公证收费也应遵循此规定。

“公证机构既然已从行政单位转制为事业单位,改为市场化的运营方式,运营过程中存在的风险理应由其自身承担,但现在这笔风险费用却转嫁到了老百姓身上。”王金海说,既然是强制性公证,就应该公布成本。所谓的人力成本和风险只是托辞,哪个行业没有人力成本和风险?他认为,将公证的风险强行转嫁到百姓头上,没有任何依据。

房屋公证每平方米基数由谁说了算

沈阳市公证处并不是按照房屋市场价的2%在收公证费。郝树韫说,按照南方一些城市的公证价格收费标准,所有的房子在公证前都应该进行房产价值评估,每平方米的房价有可能上万元,而沈阳市为了降低百姓的负担,把每平方米的基数价格定在了2000元。即便在辽宁省内,这一基数价格也不是最高的。

不过,对此说法,王金海同样提出质疑。他认为公证权本质上属于国家公权力范畴,一方面通过公证来实现国家的社会公共管理职能,另一方面也是国家为社会提供的一种公共服务,公证具有公共管理和公共服务的双重属性。因此,这种公权力具有非营利性和公益性,其收费的基本原则应遵循法定收费原则和低费原则。法定收费原则指收取公证费用,必须依法收取。低费原则指公证机构是非营利性的证明机构,公证收费是按照公证活动的基本支出计算的。

“作为非营利性机构,公证处要求的每平米2000元的收费基数,已经远远高于正常公证所需的运营成本。此外,这个基数关乎百姓的利益,应该由谁说了算?基数在制定过程中是否征求了公众意见或者召开听证会?每次提升或降低价格时,是否有百姓的参与?”王金海说。

据介绍,有关部门曾有意调整公证费的收费标准,从原来的2%降低到1%。沈阳房屋每平方米的基数价格由沈阳市公证协会制定,有市民认为,即使国家的收费标准从2%降到1%,如果公证协会将房屋每平方米的基数价格从2000元涨到4000元,最后公证费的价格只能是原地踏步。

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