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楼市走向未明 不能对调控成效过于乐观

2010年05月28日 18:20 深圳特区报我要评论0字号:T |T

调控一月有余,房价未见松动。+55%+28%转购为租和转售为租迹象明显(北京市调控前后比较)

新华社昨日就楼市最新动向再次发文认为,新一轮房地产调控政策实施已一月有余,目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”:高涨的房价总体稍现松动,但热点地区投资投机性需求仍显活跃;地方调控细则陆续出台,却似乎越来越显“柔性”;土地市场稍趋平静,但高溢价地块仍在冒头……种种迹象表明,尚不能对调控成效过于乐观。

地方政策刚性不足

该文称:4月中旬出台的“国十条”,凸现了中央政府抑制楼市投资投机、加强监管、增加供应、遏制房价过快上涨的决心。然而,缘何至今楼市依然走势难辨?分析人士认为,除资金无忧的房企降价促销的内生动力依然不足外,另有一个原因就是:一些地方调控政策力度远远低于预期。信号不一,“看空”和“看涨”的博弈自然就要继续。

北京的新政措辞严厉,似乎更甚于“国十条”。深圳、广州、重庆等地细则相对温和。综合看来,尽管已出台的地方版楼市调控细则均在中央调控的大框架内,一些地方政策刚性不足,余地充分。

虽然“新政策”已实施一月有余,但楼市的调控远未到位。以房价来说,且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨,即使个别地区出现3%、5%的回落,也只是阶段性变动而已。日前已有不少银行完成了相关的压力测试,大多数银行能承受的房价降幅在20%至30%之间。目前看来,房价的合理回调在信贷风险上基本可控。

保障房让大盘子增长

另一个相关问题是房地产投资。虽然今年1月至4月房地产投资和新开工面积逐月加大,但业内普遍预计,受资金面收紧影响,5月以后的房地产开发投资情况可能会有所回落。在此情况下,中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。国土部确定的2010年计划供地总量大超往年,且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77%;一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60%或更多。如能严格按计划实行,当能确保房地产供应的“大盘子”总体稳定甚至有所增长,而且更重要的是能稳定市场供应的预期,不致重蹈“预期供应不足而导致现实价格快涨”的局面。另一方面,如此规模的保障房倘能切实“落地”,当在确保房地产开发投资,拉动钢铁、水泥等上游产业以及装饰消费品等下游行业诸方面有效弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费缺口。

业内人士指出,抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去,尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形;同时,严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段,并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

新闻链接

部分城市房租上涨超10%

据新华社北京5月27日电 自4月中旬开始,房屋租赁市场却悄然刮起了一阵涨价之风。北京之外,天津、大连、沈阳等多个城市都出现了租金大踏步上涨的情况,有些城市的租金上涨幅度甚至超过了10%。

据北京中原三级市场研究部的数据显示,调控政策出台之后北京租赁成交量相比之前成交量上涨了55%,与此同时,租赁房源量增长也十分明显,房源上涨幅度达到了28%,而在往年4月份都为租赁市场的季节性淡季。在供需两旺的促进作用下,租金价格环比也出现了上涨,政策出台后一个多月来北京市二手房租金价格环比上涨了5.1%,一些租赁热点区域上涨幅度超过7%。

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为,4月中下旬开始政策频出,使得客户对买卖市场持观望态度,买卖市场迅速冷却刺激了租赁市场,“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主都在短期内大量增加,从而促进了4月下半月以来租赁需求的旺盛,买卖冷转为了租赁热。除此之外,包括物价上涨等在内的外部因素也对房屋租金的上涨形成了压力。

租金的走高会不会迫使购买需求提前释放,再次引发一轮购房热潮?

对此,长期从事房地产中介的市场人员依旧认为,虽然租金有了比较大幅的上涨,但总体而言,只要高企的房价不发生变化,房屋的租售比就不会发生太大的变化。毕竟我国房地产市场的租金和房价之间长期存在着背离的情况,高房价、低租金的局面一时间还无法改变,这也就使得租金上涨对需求入市的推动作用十分有限。

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