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房产评估价×1.5% 深圳二手房交易税下月大增

2010年10月25日 13:46 华夏时报我要评论0字号:T |T

10月22日,深圳地税局副局长兼新闻发言人杨龙告诉《华夏时报》记者,初步估计,11月将推出二手房交易按评估价征税的新规,彻底取缔阴阳合同漏税的违法行为。

事实上,记者看到曝光的征税草案中有两种方式,一种是按评估价的1.5%,另一种是按差价的20%,两者相差甚远。但相比于之前流行的阴阳合同漏税行为,即便是采取1.5%的评估价收税也会使交易成本大幅上升;后者按差价20%则太过于猛烈。

据国土局的知情人士向本报记者分析,最有可能的征收方案是按照评估价来征税,否则对市场的打击力度太大,政府也承受不了。

市场普遍预计,增加流通环节的交易税费,对市场的成交量必定形成影响,受影响的对象既包括投资客也包括普通购房者。

交易成本将上升

“赶紧买房过户,不然从下个月开始,就要按照评估价来征税,如果按差价的20%征收,一套100万的房子,要多交十多万。”中联地产置业顾问何小姐告诉记者,最近两个月,中介人员打电话给客户,经常会拿这点大做文章,以催促客户尽快买房。

今年8月中旬,深圳某中介总经理告诉记者,他从国土局内部拿到了征税方案,将于9月实施,结果9月落空了,随后又传言10月推出,现在也成了泡影,“狼来了”的声音喊了多次。

记者看到该方案里面详细约定了评估价的征收办法:其中一种是没有办法提供房屋原值、合理费用的,个税将按照评估价的1.5%征收,一种是可以提供房产原值及合理费用的,可以按照(评估价-房产原值-转让缴纳税金、合理费用)×20%征收。

以福田区景田片区缇香茗苑2004年的房子售价7000元/平米为例,一套100平米的房子原始总价为70万,而目前的市场价已经涨到2.8万元/平米,实际成交价如果是280万元,评估价也为280万。

但按照目前的阴阳合同,征收的契税为70万的1.5%,即10500元,如果以评估价280万征税就是4.2万元,比原来增加31500元;如果是按第二种方式征收差价的20%,所收的税费就要多增40万左右。

接近国土局的一位人士告诉记者,应该是按照第一种方式来征税,新增加的税收还在可承受范围内。如果按第二种方式,对市场将是毁灭性的打击,购房者根本无法承受,国土局也不愿意看到这一点。

“条件是是否能提供房屋原值,即使能提供,卖房的人肯定也不会提供了,谁会选择第二种啊,税费这么高,房子都卖不出去了。”上述人士分析称。

阴阳合同已经是业内公开的秘密,3年前中央就明令禁止过,但地方一直执行不严。目前,国内按评估价征税的地方仅有湖北和上海。

时间表基本确定

据记者了解,深圳目前所拟的方案已经交至市政府法制办审核,经市政府常务会议审议通过后,11月即可推出。

杨龙向本报记者证实,地税局方面已经做好了准备,初步估计是11月推出二手房交易按评估价征税的新规;但具体是多少税费,到了哪个环节,现在还不能透露,10月底会举行新闻发布会,届时将会公布具体情况。

在中央9月29日出台的二次调控细则中的第二条,就是要完善房地产税收政策,加强税收征管。利用房地产价格评估等手段强化税收征管,加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。

杨龙说,对于查处偷税漏税的行为是税务机关的职责和权限,如果发现有不合理的行为,就会按照征管法来征收,这跟新政无关,只要准备工作都做到位了就会随时推出来,并不是作为目前新政的备用调控政策。

杨龙告诉记者,二手房交易的税费工作是由地税局和国土局一起来做的,地税局一切准备妥当,但国土局那边目前还在做核定基准价的工作,地税局还没有收到国土局的结果,只要国土局工作完成就可以推出了。

国土局知情人士告诉记者,房屋基准价就是国土系统对具体的某一个片区房子所核定的政府指导价,工作比较繁杂,要对整个深圳分区、分地段、分类型进行市场价调查,不同地段房子价格不同,同一地段的老房子和新房子价格不同,普通住宅和豪宅价格也不同。

“要想对二手房交易的真实价格做准确的判断,政府就必须列出详细的指导价,而且这个指导价也是要随着市场价的变化随时更新的。”该知情人士说。

据记者了解,地税局所征的税收也是由国土局来代征,所以大量的工作还在于国土系统是否能如期完成。

影响轻重有别

10月21日,深圳新房成交156套,二手房成交488套,新房和二手房的成交比例,通常是1比3,即市场成交量以二手房成交为主。

而从10月1日已经开始执行限购令的深圳,若在11月再增加二手房交易税费,必然会影响市场成交量。10月20日央行加息也在加重购房贷款负担,一系列影响楼市成交量的措施正在累积,会不会对深圳楼市产生巨大的影响?

深圳房地产研究专家宋丁告诉记者,如果按评估价征税,将增加二手房交易环节的成本,这对市场成交量肯定是一个打击,不过取消阴阳合同未必能够阻止买卖双方,因为受影响的对象包括了炒房的和自住的,等他们过了这个坎后,该买房的人还是要买房。取缔阴阳合同,是政府想增加房产增值过程中的收益。

我爱我家副总经理胡景晖告诉记者,阴阳合同虽然是不规范行为,但也是无奈之举,因为二手房交易的税费太繁杂,如果全部按照规定的税费,契税要1.5%、营业税要5.5%、个人所得税是全额的1%或者差额的20%。

“在北京四环内随便一套80平米的房子就要200万,如果按规定纳税就是16万,营业税和个人所得税本来是卖房人交的,但事实是全部转嫁到买房人身上,使老百姓更买不起房,所以购房者在过户时一般会低报过户成交价,200万的房子一般报价140万,但所贷的款也相应减少,这就看你怎么去衡量了。”胡景晖说。

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