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楼市调控下资金急寻出路 三条投资路径骤然升温

2010年10月27日 16:33 上海证券报 朱楠我要评论0字号:T |T

楼市调控一波未平,一波又起。新政效应下,房地产市场的买卖双方齐齐陷入浓厚的观望气氛中,成交量急剧下滑。

然而,大量涌动于楼市的资金仍在寻找投资渠道。据记者了解,在楼市调控环境下,市中心稀缺型的大户型房源成为近期住宅市场交投亮点,另外大量资金也正涌向商铺投资和海外置业。

市中心大户型交投火热

不同于楼市购买热情的整体下滑,高端市场中300平方米以上的大户型房屋近期成交火爆。据德佑地产古北店分行经理孙成平介绍,国庆长假之后,他所在门店接待的客户中,对300平方米以上的大户型表示有购买意向的明显增多,较之前增加15%—20%。

古北二期中仅御翠豪庭、华丽家族(600503)、瑞士花园等几个楼盘有300平方米以上的大户型,且总量不超过50套。德佑地产古北店近期成交的一套御翠豪庭顶楼复式房,单价高达8.7万元/平方米,而该楼盘其他户型单价仅5—6万元/平方米。孙成平表示,购买高端大户型的买家,不是购置自用,就是作为长期投资持有,市场上鲜有挂牌出售的,虽然只是小众市场,但总体来看还是供不应求。目前市场上有此类稀缺房源挂牌,会很快被接盘。

陆家嘴(600663)区域也是10月高端市场的热点板块。德佑地产滨江店分行经理王凯告诉记者, 10月份陆家嘴板块成交的高端房屋主要是大户型,仅世茂滨江花园一个楼盘,德佑地产门店半月内就成交了6套。王凯同时表示,传闻世博后浦东世博地块将建成世界级的展览中心,主要功能就是展示世界级的艺术瑰宝,将是世界上最大“博物馆”;而陆家嘴板块的楼盘中,只有极少数的大户型可以称得上“一线江景房”,虽然单价贵很多,但是资金实力雄厚的高端客户在“限购”及“加息”的政策背景下,依然看好此类房源的投资价值。

“不论遇到什么样的市场行情,投资客永远都是存在的。只不过,市场好的市场,人人都想买房子赚钱;而现在,市场上只剩下那些老牌投资客还在寻觅升值潜力大的优质房源。”一位经营市中心二手房中介业务多年的业内人士告诉记者,在楼市新政的调控作用下,仍有一些在楼市起伏中浸淫多年的老牌投资客,就等着在调控环境下“捡皮夹子”。

据上海中原新天地分行经理虞红华介绍,该区域的投资客都属于高端型投资客,常年跟踪板块内的几个标杆楼盘,对房源的喜好比较“专一”,哪怕市场发生变化,也不会轻易将投资眼光转向外围区域或是原本不熟悉的商业地产项目。此番调控一出,并没有影响他们的看房情绪,但在购买时明显谨慎了许多。“在楼市调控中,投资客最喜欢淘房,‘捡皮夹子’的心态明显。不是性价比高的房源一般不会出手。”

德佑地产市场中心研究经理蒋旭表示,在政策调控的背景下,市中心具有稀缺性的大户型房源仍然交投旺盛,深层次原因在于土地政策。政府未来的大部分土地供应都倾向于小户型的保障性住房,市中心的大户型房屋将越来越稀缺,而随着社会财富的累积,需求就会越来越大,投资客们正是看到市中心大户型房源未来巨大的投资价值,才会在此时出手。

楼市资金涌向商业项目

“4月中旬那一轮调控出台时,商铺成交出现明显增加。此轮‘新国五条’出台后,虽然未明显助推一手商铺的成交,但目前仍有不少投资客将投资焦点开始转向商铺。” 上海中原项目经理宋保民透露。据他介绍,近期该公司就成交了一笔商铺投资大单,一群在上海某知名海鲜批发市场经营多年、实力雄厚的闽南籍老板,到奉贤一商铺项目“扫铺”,一口气购买了1500多万平方米商铺。据了解,这些投资客之前也做过别墅等住宅投资,而现在则想进入商铺市场“抄底”。

“随着住宅市场慢慢回归居住属性,商业地产正在成为大众投资者的关注重心。”汉宇地产市场研究部分析师告诉记者,在今年调控新政影响下,商业地产的投资交易不但没受到抑制,反而大有趋好之势。

汉宇地产市场研究部统计,今年1—9月份,共成交商业面积173.3万平方米,17%的增长率与今年调控氛围下住宅市场形成鲜明对比。供应量同样也较去年有大幅增加,183万平方米的总供应量相比去年同期增加近25%。具体来看,今年以来商业月平均成交量为19.2万平方米/月,成为上海历年以来的月成交量最高值。

从4月份楼市新政开始以来,商业市场每月的成交量都处于历史高位,几乎都已超过19万平方米,其中9月份达到了历史最高值,成交了28.56万平方米。商业地产的繁荣首先是由于供应量大幅增加,并且其中大部分经营模式发生了实质转换;其次是买方资金充裕,部分从住宅市场出来的投资者将资金投进商业市场。

根据汉宇地产对全市商业成交情况分析,近郊主题性专业市场由于成长潜力大、投资门槛低受到多数中小投资者青睐。今年前9个月,商业楼盘成交的前十名全部为外环外区域的主题性专业市场,比如南汇迪士尼板块的两港装饰城、奉贤的农产品(000061)贸易市场、航头的亿联家居城等,主力成交面积30—100平方米之间。以套数销量冠军两港装饰城为例,今年以来已经成交近2000套,100万以内的总价让中小投资者颇为青睐。

不过,上海中原商铺部高级总监陶翃告诉记者,商业地产投资思路与住宅项目完全不同,投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异,且需要一定的培育期。由于交易税费较高(至少是收益部分的30%—60%),因此很少有投资者在购入2、3年后就转手卖出。从投资回报来看,一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%,预计10-20年才能收回成本,一般年升值幅度在10%左右,这些都与投资住宅地产完全不同。尤其对于习惯于购入住宅物业2-3年后增值就能超过50%的投资者来说,商业项目需要长期培育才能释放价值,投资前须有资金和心理上的多重准备。

海外置业供需两旺

也有迹象显示,在“限购令”等一系列调控政策的影响下,不少内地投资者正纷纷转战海外地产投资市场。在发现中国内地市场强大的购买力和投资需求后,海外楼盘来沪推介叫卖的也比比皆是。

上周,马来西亚吉隆坡一豪宅项目来沪叫卖。似乎是针对目前国内房贷越收越紧的政策现状,马来西亚高达七成的贷款比例和4.3%的低贷款利率成为该项目的一大卖点。而几乎同时来沪推介的还有泰国普吉岛乐古浪豪华阁楼公寓项目,也把1-5年内多种灵活付款方式和4%-6%的年投资回报率作为卖点。

中国买家雄厚的资金实力和旺盛的投资需求是这些海外项目前来卖力吆喝的重要原因。据高力国际的调查显示,近年来许多富裕的中国内地买家积极寻找海外投资。在加拿大华人聚集地温哥华市西区(Vancouver West)与列志文市(Richmond)的房地产市场,内地买家占有相当大的比重。在过去的几年里,加拿大的购房群体发生了明显的变化,中国内地的买家已经成为加拿大房地产买卖的生力军。另一方面,由于市场需求扩大,加拿大房地产开发商对楼市也从上一季度的“谨慎”转变为相对乐观的态度。

高力国际的研究数据显示,目前在温哥华,有40%-50%的中国内地购房者选择了预售项目,还有更高比例的购房者倾向于温哥华高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场,有超过300个预售和不同阶段的建设项目。中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷,而多伦多公寓市场也成为他们的首选。此外,公寓的价格平均低于独立屋,因此购房者更易进入公寓市场。再加上加拿大强大的租赁市场,确保了其投资的稳定性。

目前不少国家的房地产市场处在价格周期的相对底部,这对投资者来说的确是一个入市的很好机会。但海外置业不同于国内置业,还存在诸多不可控因素。

据记者了解,汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长,在这么长的时间内,利率一定是有升有降,起起伏伏,贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外,海外置业除购房款和一些手续费、律师费、中介费等常见支出外,置业者还要弄清楚购房后每年支付的各项税费,包括房产税土地增值税、物业费等,也就是房屋的持有成本。在很多国家,持有环节的税收相当高,这是海外置业必须考虑的购房成本。此外,对于不少承诺包租的海外项目,置业者也须慎重考虑。

限购、加息,两项重要举措正在显示威力,以成交量下跌为标志的楼市深度调整正在拉开序幕。根据中国指数研究院统计,上周被监测的35 个城市中,20 个城市成交量环比下跌。其中,15 个城市跌幅超过10%,而广州、南京、武汉、北京等重点城市跌幅分别达到69.61%、36.85%、32.11%和27.24%。业内人士普遍认为,加息不仅对购房者,更对开发商的心理造成巨大压力,面对逐渐趋紧的资金链,开发商必须打破房价持续上涨的幻想,早做打算。

量跌先行 价跌有望紧随其后

受到楼市“二次调控”、加息等楼市调控组合拳的影响,全国楼市以“跌”为主。根据以往量价互动的关联性,预计房价跟随下跌的可能性正在增加。

根据中国指数研究院的最新统计,上周被监测的35 个城市中,20 个城市成交量环比下跌。其中,15 个城市跌幅超过10%。而10 个重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%;仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。

“虽然有个别城市成交量数据仍表现为上涨,但这主要是前期成交基数较低,以及出台政策略微滞后所致。”中国指数研究院分析师说,从全国来看,受调控政策影响,成交量普跌是大势所趋。

对此,一位开发商老总向记者直言,“如果没有成交量,开发商就没有回笼资金,只能坐吃山空,在这种情况下房价下调是肯定的。”

他私下向记者表示,虽然目前开发商资金链仍显宽松,但面对加息、融资渠道收窄、限购、以及预售资金监管强化等多重调控措施的作用,开发商的资金链也日益趋紧,如果政府不松动,开发商必然降价促销。

“目前房价与前期持平,还没有明显地下调,其主要阻力还在于对调控政策执行力度不够,而且对调控的持续性心存侥幸。”北京中原地产张大伟说。

他向记者直言,经过多次调控,市场各方对此轮调控必然有一个认识过程。但是,在经历一段时间的观望和僵持后,楼市迎来明显调整的可能性非常大。他预计10月、11月一线城市成交量下跌幅度可能加快,整个第四季度房价下跌可能性越来越大。

值得一提的是,有关调控引发“退房”、“提前还贷”的猜测,目前在北京等主要城市并没有出现,这无疑为调控政策的稳定形成支撑。

土地市场被触动 流拍或再现

加息还将对土地市场形成深远影响,开发商拿地将更趋谨慎和保守。在2005年和2007年,加息之后,土地市场都相应出现了较为集中的土地流拍或流标现象。

“从供给端来看,本次加息将使土地储备成本提高。”国土系统一位专家向记者表示,本次加息采取短期对称、长期不对称的方式,也就是说,一年期存贷款利率增幅相同,而两年期及以上贷款利率的增幅低于存款利率增幅。

“目前不少地方土地储备机构自有资金不足,对银行贷款依赖性较大,其中,又以一到两年的中短期贷款为主,因此,利率的提升将加大土地储备的融资成本。”该专家说。

对此,湘财证券分析师也指出,开发商将根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断,土地市场将可能形成趋冷的态势,但这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。

或将进入加息通道 钝刀子割肉更疼

然而,一次小幅加息的打击终究对房地产市场影响有限,对房地产市场更为大的却是加息周期的到来。市场分析人士指出,本次加息相当于打开了加息的窗口,就此进入加息通道。也就是说,钝刀子割肉更疼,资产价格将在中长期受到压制。

广发证券(000776)一份分析报告指出,由于中长期贷款利率增加不多,此次加息对开发商资金成本影响不是太大;对月供而言,加息 25 个基点大约相当于月供支出增加 2%,幅度并不算大,关键问题在于未来是否会持续、有规律地加息。

对此,湘财证券分析师则认为,加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期,而在于影响开发商的预期。即,加息将加重开发商对于信贷政策会持续收紧的预期,改变以拖延为主的应对策略,迫使开发商开始实质性降价。

另外,业内人士表示,中短期内,15个城市的限贷及限购令对房地产市场将产生较为直接的影响,加之冬季是房地产行业的传统淡季,这些因素使得今年四季度楼市的交易量还将进一步回调,“交易量的回调将削弱房价的上涨势头,从而将有助于减轻房地产行业所面临的调控压力。”上述人士说。

10月26日,北京中原地产发布报告显示,北京自5月初实施的“限购令”,已经对一部分自住需求和投资的购房者产生影响,其中投资客户转向商铺、写字楼,或其他投资品市场。

该报告指出,北京市建委下发“限购令”,即自2010年5月1日起,同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市新购买一套商品住房,即不溯及既往。政策执行近6个月以来,据北京中原三级市场研究部对多家分支机构一线业务人员的调查显示,四类客户的行为发生了不同程度的转变。

其一,资金实力一般且在一两年内就有升级置业需求的客户,放弃过渡型小户型,选择一步到位。

“如一些刚结婚和准备结婚的小夫妻放弃了购买和一居室的念头,选择购买小两居,面积稍大一点,位置稍偏一点,但总价上相差不大;这样的客户数量占到购买婚房客户数量的33%。”该报告说。

其二,有一定资金实力,且兼具投资、改善性质的客户,对于购买的房屋要求更加苛刻了,对性价比要求更高。据统计分析,这类客户力求自己买的房子将最具竞争力,占投资改善类客户的10%。

其三,部分手中资金较充裕且倾向于房产投资的客户,投资意愿转向商铺和写字楼。

事实上,根据北京房地产交易管理网的数据统计,5月份北京新建商业地产(期房和现房)网上签约套数为2541套,比4月份上涨了41.2%。与此同时,新建住宅成交套数(期房和现房)由4月份的12187套,降至5月份的6269套,降幅达48.56%,并且同期二手住宅成交套数下降了58.82%。

北京中原地产研究部分析指出,以往北京中原成交的商铺、写字楼都以公司购买为主,因此以整层和大面积的物业成交居多,但近几个月小面积的商业关注度和成交量明显上升,如80平方米、105平方米、150平方米等面积的写字楼成交居多。购买小面积商业地产的客户已占到了北京中原商业地产每月成交的30%,较4月份上涨了12%。

其四,部分手中资金十分充裕的投资客户,转向了其他投资品市场。

据分析,受年初国十一条、4月国十条和9月国五条一系列调控政策作用,本年度房地产市场价格基本未有变化,由于部分投资客清醒地看到政府在每次房价刚刚上扬时就立即行动抑制房价上涨的决心,于是理智地选择将部分资金分散投资的策略,如投入黄金、股市、期货等其他资本市场来获取利益。

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