法邦网首页-法律资讯-法律咨询-找律师-找律所-法律法规-法律常识-合同范本-法律文书-护身法宝-法律导航-专题
设为首页加入收藏
法邦网>法律资讯>综合法制> 经济与法 登录注册

买房贷款遭遇“调控新政”引发纠纷

2010年10月29日 15:40 理财一周报我要评论0字号:T |T

买房人办理贷款手续时“上海新政”取消退税优惠,卖房人要求赔偿损失

律师解读要点

1.如果要退房解除合同,“限购令”这样的国家政策是否属于“不可抗力”,作为免责理由?

2.因政策导致卖家多交的这部分税金,是否应由买家承担?

3.在本案中,如果确定是卖方因素导致的时间延误,是否可作为抗辩理由?买家该如何维护自己的权利?

4.对买房人的其他提醒。

读者曹小姐来信

理财一周报编辑:

您好!

由于“十一”长假间一些调控房地产的新政策的推出,我买房时遇到了一些纠纷,不知道如何解决,想请教一下。

今年9月初,我看中一套二手房,在中介的帮助下很快和上家达成协议,并在几天内就签订了购房合同,房子总价125万元,首付30%。由于对银行贷款政策的不了解,之后的贷款过程相当艰辛。起初我的贷款申请被多家银行拒绝,理由都是该房房龄太老,是1984年的老公房,而银行表示超过25年的二手房无法贷款。后来在中介的帮忙下,我终于找到了一家银行帮忙,但需要多付一成首付。于是,在征得上家同意之后,我们在9月13日重新签订了一份购房合同,将首付改为40%。在签订合同当天,我将额外10%的首付款交给了上家。

没想到这份新签的合同成为了我们之间矛盾的导火索。按照第一份合同,买卖双方约定在9月30日办理过户手续,而在9月13日重新签订的那份合同里,有关过户日的条款并没有修改。当时我曾向中介提出异议,表示希望能将过户日延后,但中介考虑到签约当天时间比较紧迫,而且中介一再向我保证不会有隐患,我就没有修改这条。

9月16日,我和银行签订了贷款申请合同,接下来就进入了审批环节。其间正赶上中秋假期和国庆长假,所以按照银行正常的审批流程,我是没法在合同规定的过户日,也就是9月30日之前办好所有手续的。长假前,我把贷款情况以及银行审批流程向上家做了说明,随后双方达成了口头协议,上家同意在9月30日之后办理过户,而当时我也将这一情况告知了中介。但谁也没有想到的是,长假之后上海市推出了新政策,取消了原先退还个人所得税纳税保证金的政策,也就是说上家由于新政策的推出将无法再享受买房时的退税优惠,会损失1万多元。上家表示,自己无法接受这一事实,并认为我该负全部责任。于是,她以我贷款时间过长,且没有在合同正本中规定的9月30日前办理好过户手续,并最终导致她的保证金不能退还为由,要求我赔偿她的这笔经济损失。

我仔细研究了买卖合同,按照合同后面补充条款中的相关规定,买卖双方过户需要满足两点,其一是下家贷款获批,其二是上家完成抵押登记注销。在贷款环节,我的每笔款项及每个流程,都是及时操作的,没有任何拖延或者逾期,而且目前我的贷款还在银行审批的过程中。我认为自己在贷款环节没有问题,贷款逾期办理是由于银行工作流程以及楼市政策收紧所致。后来我又去交易中心查询过,发现上家是在10月份才办理完抵押登记注销的。也就是说,9月30日前,我的贷款还在审批,并且上家也没有完成抵押登记注销,我是不可能去办理过户手续的。现在上家一口否定我们之前的口头协议,坚持是我违约导致了她的损失,要求我赔偿。我和上家以及中介交涉多次未果。我该怎么办呢?我到底有没有违约,有没有责任,需不需要赔偿呢?另外,如果我要退房,限购这样的政策变更可否作为解除合同的免责理由呢?

律师解答

上海市海华永泰律师事务所高级合伙人马丹律师作如下解答:

1.不可抗力是指无法预见、无法避免、无法克服的客观情况,因不可抗力导致不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。目前,我国法律并未将政策原因定性为不可抗力。“限购令”这样的国家政策是否能作为免责理由,要看合同中是否有相应约定。

合同中约定政策原因免责的,则,合同解除,双方均不承担违约责任;合同中未约定政策原因免责的,双方对合同解除的责任承担产生纠纷提起诉讼的,由人民法院根据案件具体情况判定是否适用《合同法》解释二关于情事变更的规定,确定合同是否变更或者解除以及相应的责任承担。

2.上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第一条规定:因宏观政策调控引起税费调整,当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的,如何处理;当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。根据“约定优先、法定补充”原则,当事人对税费的支付有明确约定的,应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由,要求解除合同。

3.如果确定是卖方因素导致的时间延误,买方可援引《合同法》第一百零七条予以抗辩:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

同时,房屋中介公司接受委托后,应秉持为委托人服务的原则,全面、及时地处理委托事务,如果由于房屋中介公司不当行为,未及时履行受托义务,导致房屋买卖当事人因政策调整而遭受税费等损失的,根据上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第四条的规定,房屋中介公司应当按照其过错程度承担相应的赔偿责任。

4.建议买房人在签订合同时,在合同中对于贷款成数减少、贷款无法获批、因政策原因无法履行合同等重大事项的责任作出明确的约定,以便减少纠纷。

看了《买房贷款遭遇“调控新政”引发纠纷》的人还看了...
相关阅读
·高校用200余学生信用套贷款 致毕业生买房大麻烦 2013-01-17
·售楼处支招假离婚贷款买房购房人要退房钱被扣 2012-05-18
·女方婚前贷款买房,离婚后咋分 2011-11-08
·最高法解释婚前贷款买房和夫妻赠与房产等问题 2011-08-15
·婚前贷款买房归登记方所有 2011-08-12
天下法制,尽在法邦网资讯频道 news.fabao365.com
返回资讯频道首页
精彩推荐

从陈明月案看交通

天顺国际百名业主

卖小产权房被控诈

买了被查封的房子

遇到法律问题?“搜”一下就解决!

咨询标题:
咨询内容:
我要咨询咨询框太小,放大点!
评论排行
热点追踪更多

那些让爱情变味

尚权刑辩律师公

“法邦律师学院

第六届尙权刑辩

相关知识
·
·郭某与陆某离婚纠纷一审判决--离婚纠纷-金开律师
·平某与杜某1、倪某离婚财产纠纷-离婚财产纠纷-铎声离婚律师
·柳某与潘某离婚纠纷一审判决-离婚纠纷-金开律师
·
·
·
·
·
·