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钻政策空子?买房者须提前考虑风险

2010年10月30日 20:22 现代快报我要评论0字号:T |T

号称一线城市中最严厉的南京版“限购令”,虽细则未出,业内关于如何钻政策空子的招数猜想已经五花八门。律师提醒:准备规避政策的市民须提前考虑到相关风险。

猜想一:假债权关系

限购令后,“假债权关系”的猜想风传。具体操作如下:受限购令影响的投资者,以佣金聘请不受限购令影响的人为自己买房,同时与代购人签订与所购房产价值等同的欠款合同。然后以对方不能还钱为由诉至法院,要求法院强制执行房产抵债。

风险点评:这种方式虽能逃避“限购令”,但是过户时依然要按照正常的房产交易缴纳税费。一旦中途出现债务人拒不履行,或者以产权过户要挟更多佣金而拖延过户时间等,买家就损失大了。

猜想二:假公司名义

私人企业主以公司的名义购房,也是谈及较多的钻空子方法之一。“个人独资的私营公司或者几个人合股的小公司,公司老板可以公司经营的名义到银行贷款,然后用这笔贷款买房投资,赚钱后虽然名义上是公司的财产,但实际上还是归公司所有者支配。”江宁某别墅的开发商透露,这种钻“限购令”空子的方式已经得到个别银行内部人士的认可。

风险点评:如果以公司名义购房的是一人公司,且不能证明公司财产与个人财产彼此独立的话,一旦投资出现风险,将承担连带责任,个人财产也将计入公司财产承担偿债责任,反之则只需以公司财产承担有限责任。如果购房的是多股东公司,则很可能在利益分配过程中出现纠纷。

猜想三:假他人之名

时下已经有越来越多的买房人通过借用他人名义贷款买房,上演“帽子戏法”。例如A名下有一套房产,再买房必须按二套房首付和利率贷款,与首套房贷款相比,购房成本较高;若以没有买过房的B名义购房,并作为主贷人,而A作为实际还款者,并把A的名字加在房产证上,就可以作为共同产权人,同时成为首套房贷款的实际受惠者。有银行表示,只要主贷人已经成年、拥有南京户口(包括集体户口)、无房,都可以按首套房贷款政策计算。

风险点评:由于存在贷款,A和B虽然是房产的共同产权人,但无法对房产份额进行划分。为了避免纠纷,双方可以通过私下约定的方式对房产份额进行划分,但这也只能起到预防作用。而B以后再在南京购房时就会变成二套房,受到现有贷款政策限制。

猜想四:假离婚

假离婚规避“限购令”已愈演愈烈。据统计,南京鼓楼区婚姻登记处9月份开出了1099张“无婚姻登记记录证明”,单身证明的需求量多了。工作人员表示,来办证明的人中绝大多数是为买房子。南京多家房产中介公司表示,近期假离婚的案例确实有所增加,有的是为了避开二套房、三套房限制,有的是为了省过户费。

风险点评:江苏圣典律师事务所律师王宏认为,假离婚面临两个层面的风险。一是夫妻关系难以恢复的风险,假离婚变成真离婚;另一个层面是财产处置分配不可恢复的风险,失去房产的一方可能面临巨大财产损失。另据了解,假离婚逃避税费属于逃税漏税行为,按规定情节轻微的,要补缴税款,并被处罚一倍以上的罚金。情节严重的,要承担刑事责任 。(记者 文涛 周映余 见习记者 杜磊)

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