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金融机构“对策”:三套房抵押贷款可变通

2010年05月30日 10:39 中国经营报 龙飞我要评论0字号:T |T

二套房公积金贷款、三套房抵押贷款大有文章可做

银监会监管部主任杨家才早前就说过,仅仅收紧房地产金融是无法完全控制房地产投资,必须还要有税收等政策配合。但是政府基于“考虑政策叠加因素”,税收等调控政策出台的预期被一再延后。仅仅依靠房贷这条缰绳能拴紧高房价这匹野马吗?

二套房公积金贷款诱惑大

刘海涛最近觉得很纠结。他已到了生子换房的阶段,早年贷款买下的50平方米房子已日显敝狭。与此同时,他又是楼市坚定的看空者。他觉得在中央的大手打压下,房价会有大幅度的下调。但是一个多月过去了,房价依旧坚挺,亲友催促的杂音也渐渐放大为噪音。发改委产业研究所所长助理黄汉权“三年之内不征收房产税”更是当头一盆冷水。虽然其后发改委澄清,表示这只是个人观点,但刘海涛还是觉得调控措施会变得更温和,而最近两天他看房时发现,前期一些一手楼盘打出的优惠折扣已经取消,近期楼价也似乎有“复涨”的迹象。

最令他举棋不定的是朋友的一通电话。按照广州各大银行的相关规定,只要是前期曾贷款买楼的购房者,无论是否还清贷款,再买房都会被视为二套房。四成首期、1.1倍利率,刘海涛觉得这会增加许多成本,因而买房的欲望大为减弱。但其朋友与他情况相似,买第二套房时却只交了三成首付,贷款利率只要3.87%甚至还低于商业贷款的7折利率。

据记者了解,这种漏洞源于公积金贷款。广州公积金管理中心的一位负责人向《中国经营报》记者表示,现在广州公积金贷款没有新政策,仍按照旧的政策实施。也就是说,只要此前购房者没有动用公积金贷款买楼,现在无论其买下的是二套房还是三套房,都可以申请公积金贷款。

对刘海涛而言,他与妻子两人共同可以申请80万元公积金贷款,而3.87%的利率,比商业贷款同年期基准利率打七折后的4.16%还低。吸引力不可谓不大。

据上述公积金管理中心负责人表示,这种情况并非广州独有,全国大部分城市都没有新政策出台。“我们还是依照国务院原有的政策要求,加大发放合理的个人贷款。”该人士表示,如果购买的是90平方米以下的单位,首付最低只需两成。

据记者了解,全国公积金管理最严的城市为北京,要求存在个人住房商业贷款记录者,申请公积金贷款时最低首付比例为40%,但利率方面也并没有要求调整。记者在一些在售的一手楼盘中发现,原本直截了当拒绝使用公积金,或者不鼓励购房者选择公积金的行业习惯已变,变成鼓励购房者使用公积金。

三套房抵押贷款可变通

如果说二套房公积金贷款只是一个小小的漏洞,那么三套房停贷则更是空有其表。深圳忆达按揭的业务经理李晨基向记者表示,虽然现在深圳已是明令停止三套房贷,但却是禁而未止。

“我们现在的操作方法是,首先收取一定手续费,借钱给购房者一次性付款买房。而后在取得房产证后到银行抵押贷款。”李晨基表示,不仅深圳,其他城市都可以如此操作。即使没有明令停贷,现在各大银行对于三套房普遍的要求是5成首期,利率上浮15%至20%。但在抵押贷款上并没有更多的改变,李晨基告诉记者,抵押贷款最高还是可以做到评估金额的70%,但贷款年限+房龄不能超过30年。“而在利率方面可以做到基准利率,也就是五年以上5.94%,比现有的三套房政策节省多了。”但据记者了解,在房地产新政出台后,各大银行在个人住房抵押贷款方面也将利率提高,各银行基本都要求将基准利率上浮10%~30%。

对于这一问题,李晨基显得讳莫如深,“银行房贷也有业务压力,限死了一条路子,就会放松另一方向。”记者通过几个国有银行个贷部的人士了解到,各大银行的个贷大部分收缩了2/3甚至更多。国信证券的宏观分析师林松立也预估,5月个贷将减少1500亿元左右。“直接影响收入。”一个国有银行广州分行的信贷员向记者表示。

从公开途径看为了缓解“有钱难放”的局面,各大银行开始加大在个人消费类贷款上的积极拓展,而其中有不少又是与房屋直接挂上钩。

最近部分银行开始推出个人住房装修贷款,招商银行推出的装修贷款业务就属其中一例,贷款利率一般为基准利率。贷款的条件是如果市民在银行申请了住房按揭贷款,就可以搭配申请住房装修贷款,最高的贷款金额是60万元,要求必须符合不超过装修金额的80%和按揭贷款加装修贷款总额不超过房屋评估价80%的条件。

李晨基告诉记者,这些银行的新业务都有他们的操作空间。如果市民选择这一项贷款业务,只要操作得当是可以达到最低首付两成的。而这种房屋装修贷款的年限为5~10年,5年期利率是5.76%,5年以上到10年利率是5.94%。

除了二、三套房的诸多操作空间,另外,各银行对于首套房的态度也开始变得有几分暧昧。“利率上调至85折”,部分银行甚至要求存量房也要调整利率,但广州一位国有银行的信贷员告诉记者,“现在我放出的首次购房贷款,利率都在7.1折、7.2折左右。”

“关键是现在房价难见下调空间,而购房需求依旧旺盛,我们把房贷收死了,份额就会被其他银行抢去。”一国有银行的分行经理向记者坦陈。

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