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记者潜伏广州地产中介15日全记录:赚钱不靠佣金

2010年10月31日 11:43 广州日报我要评论0字号:T |T

本报记者“潜伏”地产中介15日 全程记录新政下的中介生存状况

本报记者经历了一次二手房交易,但最终由于卖方反悔,交易没有成功。

调控不分高低,人不分南北,限购不分东西!

我是在国务院有关部委出台房市新政,广州紧接着出台“四限”调控政策这一背景下到中介“潜伏”的。我潜伏到“金九银十”期间的房市江湖,去实地探究新政的执行究竟是迅雷还是闷雷。

今年是地产政策年,1月11日有“新国五条”,4月17日有“国十条”。9月29日,为继续贯彻国十条、遏制部分城市房价过快上涨,七部委出台了五项措施,被称为“9·29新政”。

虽然政策还依然是那些政策,但一个“贯彻”,一个“问责”,就显示出不同寻常来:估计这次要来硬的了。如果此前的房产新政更多还停留在政策层面,这次强调的却在于执行。

二手房交易向来是楼市的晴雨表,而中介无疑是新政最佳实践者。历时半月的中介潜伏生活,让我真正体味到国家宏观调控落地的真实情况,也亲身见识了中介如何翻云覆雨,“巧妙”化解新政种种壁垒。

我还亲身了解到中介的生活,知道了这些西装革履的SALES,他们的微笑和言行,真有几分,假有几分。

如果你想知道房市新政落地的全面情况,无论是刚需还是炒房,请在作决定前,看看我的潜伏日记。

10月15日

广州出新政 我要去潜伏

“开春,史上最严格调控出台;初冬,‘二号’史上最严格调控出台。您说,史上最严,也分成一、二,足见没有最严,只有更严。是否可推论,抄底没有最低,只有更低?难道说,史上最严一、二、三、四、五、六下去?”

“房子这事,上不见顶,下可保底。”

“抄底?想抄底的人很多,抄到底的却没几个。想抄底?请问你是哪个单位的?请问被限购了吗?请问你全款买吗?我爸是李刚,抄底莫要慌。”

这一天终于来了,10月15日,广州出台房产宏观调控政策,“四限”如期而至。

我正在微博上和朋友开着如上有关房市的玩笑,突然接到部门领导指令:立即去地产中介“潜伏”,见微知著,要第一手、全面了解此轮房市宏观调控下的二手楼市瞬息变化。

不再是记者,我的角色在这一天重新定位——我要乔装打扮,摇身变成“中介”的一员。

就是穿着西装革履、优雅地站在各个地产中介门口的那群人中的一分子?

这些不容我再多考虑。当务之急,我的第一任务是,如何变身“余则成”,成功打入中介内部。

10月16日

星河湾附近有30多家中介

接到潜伏任务后,我第一时间想到了番禺华南板块。“这里有30多家中介,星河湾就像块大肥肉!”之前采访中介时,早已听闻星河湾附近有中介一条街,新地铁线路开通、亚运临近,令番禺洛溪、华南板块租金飙升、交投活跃,而新政之后,这里的二手买卖、租赁是否继续兴旺?大家是继续风光还是“食谷种”?去面试的路上,我脑子里充满了问号。

星河湾,广州人心目中的豪宅区,我来了!

我进了一家连锁中介,这家中介门口正张贴着一份招聘信息,接待我的是一位小姐,她就是此后第一个指导我的同事小舟。她先是问我有没有资格证,让我填写一份资料。然后,主管阮经理让我先回去,下星期一会再给我电话。

10月17日

等待OFFER 有些忐忑

在等待中介电话期间,我开始紧张做功课,我发现这段时间里,亚运城俨然是业界最大的话题——买房好辛苦,连夜排队,托关系走后门,还经常买不到,开盘人山人海,那场面那架势……

中介生涯,也会因此而丰富多彩?

10月18日

成功获得OFFER

下午,接到中介阮经理的电话,“你还没有到别的公司做?”“没有。”“那你还想不想来?”“想啊。”“好,明天报到吧。”

挂上电话,我看到了当天《广州日报》上大字标题:“‘限购令’次日网签降七成”。各大房产网站对阳光家缘的网签数据监控均显示,刚刚过去的周六广州楼市网签量不足700套,比起此前每天近2000套的成交量,骤降约七成。一手交易寒冬似乎悄然而至。

二手交易又是如何?

等待我的会是一帮怎样的同事?

10月19日

新手的首要任务是“走盘”

早上9点半,我准时出现在星河湾某中介铺。这家中介店内包括1个文秘在内共有7名员工、1名经理。阮经理让其中两个年轻的中介指导我的工作。

同事小舟之前跟我说过,店里的上班时间是早上9点半到晚上7点半,中午12点半到1点半吃饭和休息,上下班都要打卡。

由于我是新手,首要任务就是“走盘”,把附近楼盘都要走一遍,记住每栋楼所在位置,还要记录下楼盘的各种配套,完了还要画一张楼盘图“交功课”。星河湾和锦绣银湾是两个最为重要的楼盘。指导我的小招说,走盘是最辛苦的,熟悉了周围的楼盘,才能正式成为“物业顾问”。

同事告诉我,不同中介的佣金是不一样的,一般小中介没有底薪,不过佣金提成高达45%甚至50%,也就是说,做成100万元的买卖,中介费是3万元的话,中介行拿55%,而中介自己拿45%即13500元。不过如果是连锁的大行,虽然有底薪,但佣金就会少很多。初入行的中介底薪1200元左右,佣金还要分段提成,前2万“点数”为15%,2万~4万则是20%,以此类推,16万元以上最高,35%。如果是别的分行转过来的生意,20%的提成还要给转过来的同事。而不同的中介行之间,甚至会互相转介“拆数”。

晚上,同事小招对我说,他不认为新政有多大的影响,限贷对这里的买家来说不是很大限制,“还有很多人不用贷款的嘛”,这个月店里生意反而是“最旺”的,只是过去半个月就“赚了12万元”。后来我才发现,其实这个月“旺”是因为国庆期间有一个一手项目在南沙开盘,大家都在那个项目里捞到了客人。而国庆后到现在,大家都还没有开出一张单。

老程说,这一带中介行太多,市场“做烂了”,“两三年前中介费是5%,但现在中介越开越多,中介费越压越低,连1%都有人做。”

10月20日

师兄爆料:赚钱不靠佣金

这一天依然是走盘,不过被安排到更加远的锦绣香江和华南碧桂园,这两个巨无霸楼盘明显大许多,我花了整整一天的时间,都只能勉强走完锦绣香江。

下午2点许,我的手机传来了公积金贷款利率上调的消息。晚上6点多回到店面,大家似乎还没有感受到利率上调和加息的紧张感。“这些都只是会影响我们这些要贷款买楼的人”,刚刚在店里做满一年的“师兄”小冬说,这里的客人多数是一次性付款,今年调控那么多,但他最高的月份佣金有2万元。

聊起来后,小冬直言我“选择了中介是好眼光”,原来他来这里之前转过几份工作,不过最终还是选择了这个行当。“这个好赚一点”,两入中介的小冬偷偷跟我说,做地产中介其实不是光看那份中介佣金,还有许多赚钱的门路,“这里有人刚刚做了一宗生意,赚了12万”。

“这一行有好多东西是见不得光的,你要赚钱有好多东西可以去操作”,小冬说,首先可以“操作”的是报税,还有吃差价,小冬直言,业主和买家一个月都不见一面,“我说什么就是什么。”

不过最后小冬还是让我先不要想这些,“你刚开始来,你不要想这些东西,脚踏实地地去做,生存下来,再去想如何赚钱。半年后你就成熟了。”

阮经理曾经吩咐我平时也要留意其他中介的报价,在华南碧桂园走盘时我接到了一张传单,上面的价格都十分诱人,诸如“六米阳光110㎡,三房两厅,只售98万元”“翠山蓝天苑150㎡ 三房两厅 只售150万”等等。不过小冬看了一眼就冷笑了一声,“全都是假的”。他说,这些传单和中介行门前的“水牌”,全都是假的。“这个起码要110万”,他望着店门前一个写着“华南新城,90万”的水牌说道。

聊到约7点,小冬下班走了。而已经一个月没有出单的小卢,则一直在给客人打电话,直到8点……

10月21日

同间中介也要相互抢客

在店内秘书的位置旁,我发现一块告示牌,上面贴着各式各样的通知,包括佣金提成、买卖宗数奖励方案等等。原来每个月做成生意的宗数也有奖励,多做半宗生意多100元,最高奖励600元。最为“赤裸”的是每个代理的业绩明细都会一一列出来,还有一份“未开单跑马仔”表格,每个代理累计未开单的天数都会列出来,最多的是老程,已经累计到53日。虽然小招说这个月“很旺”,不过从这个表上看,全店最近13天以来都没有开过一张单,最近的一张单是国庆期间开的。

“是冯小姐吗?我是××地产,明天可以不可以看楼?”“卢小姐吗?二期的房还没有卖吧?”……已经累计53天未开单的老程不停地打电话。旁边一位从另一家分行“过来玩”的代理在大吐苦水,“××国际的开发商的楼盘我卖过一套,到现在都还没有拿到佣金呢,都一年多了!”

“佣金很难拿回来的吗?”我问。旁边的老程就说,他说的佣金跟平时二手买卖的不一样,是跟开发商合作的一、二手联动,佣金要跟开发商分拆,一、二手联动“出粮”的确会慢一点。

阮经理告诉我,我们不仅要跟其他中介行竞争,同公司的分行也一样要竞争,“你带客人去看星河湾,但客人不喜欢,你可以马上介绍他去雅居乐或者其他楼盘”,我有些疑惑地问:“但雅居乐好像也有我们的分店,是不是到时候转过去?”“如果你这样想就赚不了多少钱了,虽然人家会拆钱给你,但能有多少?能自己做就要自己做。”阮经理还说,平时走盘还要留意周边楼盘的价格走向,看准风吹草动。

10月22日

50多天没有开单的老程

今天跟老程一起带客人去星河湾看楼,老程说,客人是一对夫妻,老婆周女士对房间基本满意,但要老公拍板。他们已经有一套房子,按照新政可以再买一套,但问题是,周女士和老公都是香港人,而且都没有在广州工作,也就是无法提供纳税证明或者社保证明。

“他们要买纳税证明”,老程跟我说,纳税证明可以“买”得到,需要四五千元。

第一套看的是二期位于9楼的一套复式套间,开价320万元,现在业主愿意最低1.2万元每平方米出售,总价300万出头。不过客人一直在抱怨房子是中央空调无法调控,又说房子面积太大,价格也太贵,而且房产证未过五年(过五年交易可免营业税)。老程连忙在一旁向客人介绍税费可以很低,“一手买的时候才70多万,报税价100万元就可以通过审核。”

之后客人又看了一期另外一套位于7楼的房子,这套房子是两间屋打通的套间,有两个房产证。但客人也不满意。

老程有很大的压力,因为他已经50多天没有开单了,按照公司规定,连续2个月没有开单,就会面临离职的命运。“这个客人真是很挑剔,那么好的房子都不喜欢。”老程说。

做了中介三四年,但老程一直还没有自己的房子,他说“天天都在想买房子,没有一个房子,就觉得比较空荡”,不过现在还没有存够钱,“赚钱看人的,有的人做满一年已经可以给个首期了,当然这种人相对比较少。”

10月23日

周末看房“暗战”

下午我跟小冬去看楼,客人是首次置业,从中午12点看到下午3点多,从三期看到了一期,不过依然没有找到合适的,三期的嫌贵,一期的嫌旧,“这属于没什么钱的,比较难谈”,回来时小冬说,客人还是第一次来看房,以后再慢慢谈。

晚上7点后的“复客时间”,大家都齐刷刷地坐在电脑前打电话或者等电话。虽说大家是同一家店,平时有说有笑,不过大家都在暗暗较劲。

今天遇到的客人都不约而同地问,现在房价是不是有松动了?有报道说,限购令已经给深圳、北京等地的房地产交易带来了深远的影响。

不过在一线做的老程就明显不是这样看,他说,现在交易的价格都没有降,房价越调越高,“调一次又放一次,都是要买楼的人付钱,国家就赚那个税收”,“投资客是堵不住的,可以照样买一套。”

10月28日

中介为成功交易出险招

用650万的“高价”,老程“引诱”到星河湾三期的业主让我们带客去看楼。客人肖女士在星河湾六期已经有一套约300㎡的房子,可嫌四房不够,一直想找更大的房子。而这套在四期的房子有338㎡,五房、一线江景,非常合她口味。客人看完十分满意,可业主却一直在犹豫。“现在政策变了,这个房子卖了以后我再买房不能贷款。况且房子放着会升值,变成钱了却是贬值的”,业主说。

业主张小姐的想法是当下很大一部分业主的心态反映。老程说,这个月收盘明显比以前的少,至今只收了12个盘,之前几个月普遍都有30个盘左右。

下午老程约了上次看房的潮州老板林先生和业主见面,老程十分紧张,因为这个房子有三个房产证。但由于业主还没有拿到房产证,一心想尽快促成大买卖的他想做“预契”。在行内,如果有间房子还没出房产证,但又急于交易,往往会做“预契”交易。即对于这些未拿房产证、仅持有“预售契约”的房子,双方先签合同,给定金,约定在拿到房产证后限时办理过户手续。

但早在2006年,国家已明文规定的,未取得房产证的房子不能交易。老程自己也没有做过“预契”,但急于成交的他还是先让秘书打印出九份空白合同,准备现场签约。他还不停地游说客人林先生,说“没有房产证一样可以交易”,林先生多次问这样会不会有风险,他都说“没有风险”。但其实这是有风险的,我在网上看到过一则2008年的新闻,当时双方签约后,房价猛涨,业主觉得卖出的房子低过市场价,就开始拖延办理房产证,阻止交易导致合同无法履行。最后客户还把中介公司告上法庭。

业主是浙江人,他似乎清醒很多,他觉得没有拿到房产证就交易不妥,“我的房产证起码要在明年中才能拿到,到时候万一房价降了,你作为买家觉得买高了心里也会不舒服是吧。还是等房产证出来再说。”

老程只好说,房产证可以加快出证,由于现在房子已经确权,最快可以两个星期就能出证。

客人也说,大家可以先协商好按价格交易,房子涨跌风险双方各自承担。至于钱方面,由于客人暂时只能拿出300万元,所以要分期付清。他还想把价格降低11万,业主本来十分不满,说已经说好价格一分不少,但最后还是表示可以回去“跟家人商量一下”,过两三天再给答复。

听到业主说要回去商量,老程顿时停了许久说不出话,“我们都不急,你急什么呢?你放心,我们不会私下交易的”,业主见状说道。老程没话说,只好让业主走。最终合约还是没有签成,到口的肥肉又丢了,老程难掩失望,背后大骂业主没诚意。

晚上星河湾三期的业主张小姐再给了我一个电话,说如果买家接受不了单价1.8万元的价格,就没有再看房的必要了。这可愁死了老程,客人明明很有心买,但业主却惜售。一整个晚上,老程让我把星河湾一线江景、五房以上的房源信息调出来,逐个“复盘”,希望能找到适合客人口味的楼盘。

10月29日

“好好干,楼价还是会升”

今天,是房产新政后一个月,我想,很多媒体都会在这一天作房市总结。

中介潜伏半月生活,我在今天将要结束。

临别之际,我本想着“我悄悄地走,正如我悄悄地来。”没料正发感慨的时候,经理却要和我深谈。

事情是这样:下午我正要出门,阮经理突然把我叫住“沟通”,“你那么有上进心我很欣赏”,忙了两个星期,阮经理的话一直不多,但没想到他说了这么一句,他还问我证件办得怎样,实在不行就“入实习生”,底薪是低一半,但提成是一样的。

“好像做成一单生意不容易”,我说,“那是当然的,这里买一套房几百万,你以为是买菜差一两块没所谓啊?”阮经理给我分析说,海珠区业绩高,因为小户型多,交投活跃,而番禺区华南板块的特点是豪宅多,成交量没有海珠的多,但一旦成交就是几百万的生意。

“我在番禺做了七年,以前番禺的房子才2000元一方,现在你知道多少钱吗?8000元一方。”他说,“你来这里为的是什么?就是赚钱嘛”,他说,公司的高层全部都在这一行干了10年以上,现在一个月光佣金就有两百万。

晚上8时,大家还在打电话“复盘”,小舟让我先走,“路上小心”,这也许是小舟最后给我说的一句话,很让人感动。

“星期六你记得帮我约客人啊”,老程不忘给我提醒一句。虽然他一直跟我说,像我这种名牌大学毕业的学生,可以找更好的工作,“这一行很累,每个月收入很不稳定的。”

坐在回去的巴士上,我闭起眼睛,脑子里满是同事们的脸,不苟言笑的阮经理、迷茫纳言的老程、打满发蜡的小招、说话很快的小冬、经常打闹的两个小卢……他们各施各法,有暗箱操作也有辛苦跑腿,为的是什么,为的都是促成交易,赚佣金提成。

(报道中人物名系化名)

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