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“二次调控”满月 全国楼市成交量普跌

2010年10月31日 11:52 上海证券报 朱楠 于祥明我要评论0字号:T |T

未来一段时间房价回调可能性加大

各地限购政策扫描(来源:广州日报)

楼市新政出台时值满月,调控效果已初步显现。记者昨天了解到,新一轮调控下各地楼市成交的回暖态势戛然而止,成交量明显下降。其中北京商品房成交量下降超过三成,价格整体下降6.6%。虽然一些城市如上海,房价尚未出现明显下调,但不少业内人士认为,在政策叠加效应的影响下,未来一段时间房价回调的可能性在加大。

各地成交量普遍下跌

中国指数研究院监控数据显示,上周(10月18日-10月24日)监测的35个城市中,20个城市成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市(北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都)中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%;仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨,其中深圳环比涨幅近40%。这是由于在最严厉的“限购令”出台后,迫使深圳成交锐减并持续低迷约10天,上周略见起色。

另外,记者从北京中原地产等研究机构了解到,房地产二次调控以来,北京商品房成交量下降超过三成,低价房成交占比上涨也致商品房价格整体下降6.6%。北京中原地产张大伟表示,第四季度房价再度下跌可能性越来越大。

土地市场供求平稳

在二手房市场,各地在观望情绪的笼罩下,成交量亦急速萎缩。记者从上海一家旗下拥有200余家门店的大型房产中介处了解到,9月底新政出台后,该公司成交量锐减超过一半,部门门店10月仅有零星成交。这种现象亦在京深等多地出现,“之前许多想买房的客户,现在连约看房都约不出。”中介人员纷纷叹道。

而在土地市场,近期各地土地市场供求平稳,拍卖过程都较为理性。据中原监测12个重点城市土地市场数据显示,目前各地土地供应仍处于放量状态。上海、天津、杭州3城市拉高了总体溢价水平,优质地块依旧以高溢价成交。但总体来看,开发商报价谨慎。近期商办用地供求逐渐增多,但因商办物业运营模式复杂,资金周转率低,故在土地拍卖中商业地块竞争比不上住宅地块激烈。

开发商短期无虑长期堪忧

在中央“二次调控”政策指向下,各地陆续出台相关细则,有关部委也不断有相应举措跟进。10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,该举措虽非专门针对房地产业,但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应。加上近日证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组将进一步申请征求国土资源部意见,房企借壳上市渠道严重受阻,融资环境再度收紧。而北京率先出台的开发商新房预售款的监管制度,被认为有可能向全国推广,这也被认为掐到了开发商的资金“命门”。

不过,从近期陆续公布的上市房企3季报情况看,前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好,短时期内因资金压力而急于降价抛货的可能性并不大。据中原监测的10家标杆房企数据,万科、保利、中海、富力、复地等5家销售额已完成年度计划四分之三;金地、雅居乐已完成70%以上。

中原集团研究中心高级经理刘渊认为,在国家严厉调控形势下,各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用的话,开发商压力将越来越大。

有券商分析报告认为,利率是否重回加息通道必然成为天平两端的重要砝码,对此前的调控措施起到放大加乘作用,成为市场调整的真正决定力量。

“9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月,从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中,除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外,也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过,本报记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现,虽然楼市调控措施逐步加温,已经“很给力”,但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。不过,不少业内人士预期,随着成交量的萎缩,市场观望情绪逐步浓厚,在资金压力下开发商只能以价换量,房价“真摔”在未来依然可期。

国庆前后,随着北京、上海、深圳、南京等地陆续出台限购令,不到1个月时间,已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看,再加上严格限制第三套房贷和加息等因素,各大城市观望气氛浓厚,9月的热销势头不复出现,相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。然而,尽管绝大部分城市都未说明限购时间,但依然很多人担心一旦限购令解除,之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此,如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定,房产税很可能是不得不祭出的终极一招。

广州:新楼开盘低调卖价高开

刚刚过去的10月,在限购令即将出台消息的影响下,广州楼市以15日限购令正式出台为界经历了一段先扬后抑的过程,网签量在15日之前连续数天维持在过千套的惊人水平上,之后急速回落至3位数的水平。但全月的成交量仍然将创下同期新高,有机构的监测就显示,截至目前10月广州十区成交量已经超过15000套,环比9月增长了1倍以上,而十区成交均价大约为13277元/平方米,环比下降0.15%。从目前情况来看,广州房价并没有出现实质性的下降。

不少业内人士认为,政策高压下成交却如此惊人,其实是由多方因素造成。首先,9月底多个新盘抢闸,且成交理想,但由于网签的滞后性,其成交情况多反映在10月份的成交里面,其中不乏推货量过千套开盘当天成交也近千套的十年小雅,而于中秋期间开盘的几个热点盘君华香柏广场、合生颐景华苑、万科华庭等,开盘当天成交均过百套,但也集中反映在10月的成交中;第二,十一期间虽然政策施压,但主打刚性需求、且总价多在120万元以内的楼盘依然受到市场的追捧,例如时代南湾、招商金山谷、一品湖山和雅宝新城等。至于作为政府工程的亚运城,由于其自身的特殊性以及较好的投资前景,成交也一样飘红;第三,由于“9·29”新政后,多个城市推出了限购令,广州也放出了风声,因而市场出现了一场限购前的“抢购潮”,购房者抢闸购房,而开发商也加速签约,以致15日之前几天的网签量暴增。

记者走访发现,在新政调控之下,部分逆势开盘的楼盘都较以前转趋低调,没有过多的宣传和造势活动,同时在开盘中采取吹风价比开盘价高出一截的营销模式,吸引买家入市。位于南洲板块的某楼盘在新政后开盘就非常低调,除了在开放样板房后推出交付5万元诚意金可享受九五折优惠活动之外,在营销方面没有特别的手段。在报价方面,销售人员一贯保持价格往高处报的作风,让人产生楼盘涨价幅度很大的假象。但在开盘日价格反而是略低于之前均价2万元/平方米的报价,实际上只有少部分的高层单位价格超过2万元/平方米,而其他的楼层单位均价在18000元/平方米左右,并有少部分17600元/平方米的单位,最终当天就销售了接近一半大约过百套的货量。

经纬行研究中心主任许婉婷认为,继9月底二次调控新政和地方限购后,央行于10月19日宣布加息0.25个百分点,次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率,进一步强化了楼市调控的力度,表明了政府调控房价的决心。三年来首度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧,之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制,通胀压力将得到缓解,部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。另外,加息意味着购房成本增加,也意味着开发商降价的动力将加大。银行贷款利率提高意味着开发商已有的贷款成本将提高,虽然目前来说并不至于对开发商产生太大的冲击,但并不代表连续加息后开发商依然能够承受。目前金融机构已收紧新增开发贷款,开发商的融资渠道变窄,于是多选择民间资本和信托平台这类融资渠道,相应的成本也提高,若是已有银行贷款的成本因连续加息后进一步增加,则开发商的资金运转将更难,届时唯有加快销售回款。在这种预期情况,不排除一部分资金压力大或一直采取快速销售战略的房企在本轮加息中就率先降价,以实现资金的快速回笼。房价预期的改变意味着更多的购房者将陷入观望,当市场陷入持续观望状态,离开发商降价也就不远了。

上海:豪宅热销大幅推高均价

“9·29”新政满月,上海楼市也如申城天气一般遭遇寒流过境,商品住宅成交量持续下滑。但普通百姓最关心的房价却“表现不佳”,只有少数外围楼盘微微下调,远远达不到“跌”的程度。有业内人士指出,目前,上海房屋均价仍然站在超过22000元/平方米这一价格高位的重要原因之一,就是上海星河湾等豪宅在本月的集中成交。根据汉宇地产市场研究部发布的一手房数据,10月18日~24日这一周,全上海市公寓成交均价已经上涨至22406元/平方米,环比上涨13.4%,成为近两个月周成交均价的新高。但在扣除上海星河湾、仁恒怡庭这两个豪宅的价格影响之后,全上海市公寓的均价只有17958元/平方米。但记者在采访中发现,即便是把贵价豪宅排除在外,上海楼市也没有出现明显的价格下跌。事实上,上海一般商品住宅的价格仍然保持稳定,之前喊出“降价”口号的,只是一些一度热销的郊区外围楼盘,特别是外环以外的板块。而汉宇地产的数据也显示,即便是这些偏远板块的楼盘,价格跌幅也都在5%以内。有业内人士向记者表示,这些楼盘与市区内的楼盘相比,本身并不算稀缺,也就难在市场环境欠佳时“保值”。而且在调控措施出台前,这些板块楼盘的价格都曾有过大幅度的提升。

汉宇地产对旗下100多家门店的调查数据显示,10月以来,主动撤销购买意向的客户数量占到总成交的三成左右,其中首次购房和改善型购房客户各占一半。但这不意味着购房者已经彻底打消购买念头,除了那些确实承担不了首付和利率的买家不得不“被退房”和“被观望”,仍有不少人“伺机而动”。上海的符阿姨就代表了不少购房者的心态,她告诉记者,受“限购令”影响,自己一家原来“逐步渐进”式的购房计划已经全盘打乱,现在的计划是一步到位。

目前上海楼市普遍打出“优惠”牌。据搜房网数据监控中心统计,截至10月19日,11月份预计打折优惠楼盘148个,环比再涨4%。但是,超过半数的打折楼盘不过是总价9折甚至以上、总价优惠10万元以内,远未达到购房者的心理预期。

受10月份零星出现的“退房潮”影响,不少楼盘选择延迟开盘,尤其是十多个上海内环以内高档楼盘“集体迟到”。

与此同时,10月28日,上海10月份最后一块出让的住宅用地被旭辉集团以4.56亿元拿下,溢价193%,楼面地价达8160元/平方米。旭辉方面表示“物有所值”。有业内人士表示,种种迹象说明,尽管调控影响逐步显现,但较为稀缺的优质住宅地块仍不乏开发商追捧,开发商仍然“不差钱”。

北京:房价振荡调整降幅不大

中国指数研究院高级分析师袁秀明昨日在接受本报记者采访时表示,新政对北京房地产市场影响较大。从今年4月的调控政策出台后,北京住宅销售量就明显呈现下降,到了今年8、9月份又出现了明显回升的势头。今年9月下旬,国家又出台了一系列调控政策,北京市也出台预售资金管理等调控措施,成交量在经过一系列冲高后,在今年10月份之后又出现了明显下降趋势。“总体来看,政策影响很大。而从价格来看,4月份的调控政策出台后,北京房价未再出现大幅上涨,呈现调整态势,个别楼盘上涨,而更多楼盘价格呈现下跌趋势,但降幅不大。”她说。

记者了解到,就房价及成交量而言,9月20日~26日,北京市商品住宅周销售面积约为20.94万平方米,之后一周,冲高到33.7万平方米,国庆后下降至17.93万平方米,之后,又升高到21万平方米。而截止到10月18日~24日,该周销量仅为15.02万平方米。就销售价格来看,10月之后,北京商品住宅销售价格徘徊在每平方米18000~20000元之间。

“我们认为,这种影响在相当长一段时间内,北京房价不太可能再快速大幅上涨。”袁秀明说,此次调控相对比较彻底,但是也并非完全彻底。促使房价上涨的机制仍然在,因此,房价大幅度下降的可能性并不大。之前的调控政策总体以行政性措施为主,尽管并不完全彻底,但肯定会起到一定作用,并且会持续较长一段时间。“总体看,国家下决心进行调控主要是从国家整体经济发展状况而进行的,目前,中国经济正处于新一轮的上升阶段,经济状况良好,在这种情况下,很容易造成房价大幅上涨,这样更需要遏制房价上涨的局势。长期而言,如果房价出现快速上涨的苗头,这样的调控措施可能会如影随形,新的调控政策会到位,或者现有调控政策会更加严厉。”她说,如果政府没有经济增速下滑的顾虑,其最先进行调控的将是房地产行业,因为其牵涉金融和房地产两个行业领域,其存在金融风险,以及产业过度发展会造成经济发展失衡的风险,因此,无论从金融安全或经济结构调整角度考虑,政府都要遏制房价的过度上涨,而不会让房地产市场过热。因此,北京房价出现大幅暴涨的可能性已不太大。

就北京二手房市场而言,有北京专业研究机构在分析新政影响后指出,新政对北京二手房市场的调控确有影响。据相关统计数据,10月以来,截至本月27日,北京二手住宅网签成交套数环比9月下降了一成多,出售房源量环比9月下降8.44%,求购客户量下降了1.11%,北京二手房市场10月成交量下降,几乎已经成为定局。

天津:“限购令”或成“抢房令”?

本报天津讯 (特派记者张莹)10月14日,天津市政府正式下发《暂时实行限定居民家庭购房套数政策》的通知,限购政策的开始时间为10月13日,但没有明确的截止时间。据了解,天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量,限购的实行范围也仅仅是不包括滨海新区和环城4区在内的市内6区。

与深圳、南京等城市直接对第三套房“限购”的“严厉派”相比,天津等城市不计个人之前拥有房屋的数量,以家庭为单位仍可再购一套新房的宽松政策,确实显得“温柔”了许多。

记者从天津多家地产公司和楼盘了解到,实行“限购后”,天津的整体房价和市内6区的房价均呈现出量升价跌的态势,而环城4区和滨海新区的新房和二手房市场却呈现出不均衡的发展态势。对此,业内人士认为,将限购范围规定在市内6区的商品房,对于打压炒作市内房产这个天津楼市的“龙头”有一定积极作用,而限制市内新楼盘的购买是否会迎来天津环城4区和滨海新区楼市的“春天”则有待时间的证明。

“稀缺资源”扛得住?

由于天津市内6区相对面积较小,房源相对较稀缺,因此对于很多家庭来说,这个本意旨在抑制每个家庭购房数量的政策,亦有可能导致“每个家庭都不会放过的这唯一的一次市内购房机会,令当地居民或外地投资者在短时间内抢购市内6区的房源”的情况出现。如此来看,天津的这个市内6区“限购令”则有可能演变成“抢房令”。

对此,链家地产市场部相关负责人表示,目前天津楼市主要靠刚性需求来支撑的,限购令的出台,在严厉打击投机行为之余,无疑会对部分改善型住房的刚需购房群体造成一定影响,甚至可以造成市场不理智的“疯狂”。昨日,记者来到市中心包括老城厢、南京路等地段的多家售楼处,几乎得到异口同声的回答:“我们的房子位于市中心,属于稀缺性资源,无论怎样调控价格也不会降。”

而在本月17日开盘的天津保利大都会一期,开盘首日上午就卖了300多套,据该售楼中心置业顾问刘小姐介绍,楼盘的销售均价为2万元/平方米,“由于楼盘所处的位置是位于天津市和平区中心地段的南市,价格又比附近的其他几个楼盘定得低一点,因此开盘后销售的异常火爆不足为奇。”

随后,记者又来到位于河东区津滨大道的万达广场,“我们的商品房目前已经全部售完。”该项目的销售主管孙莹告诉记者,该楼盘在春节后刚开盘的时候均价只有八九千元/平方米,但卖到最后均价已涨到1.5万元/平方米。

“我觉得限购令对我个人没什么影响,尤其是在不需要贷款的情况,而市内6区的新楼盘本来就不多了,估计几年以后都只能买二手房了。”在位于天津梅江的富丽津门湖选房子的蔡先生认为,实行“限购令”根本无法挡住真正想买房的人,即使把自己新购一套房的“指标”用完了,也可以找到亲戚朋友的“空闲指标”。

在位于河北区、红桥区附近的几个楼盘销售处,均被工作人员告知没有特别优惠。即使有个别项目推出几套特价房,优惠幅度也很小。

楼市成交量普遍下跌重点城市跌幅较大

本周监测的35个城市中,20个城市成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达 69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%;仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。

本周监测的35个城市中,20个城市成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%;仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。

本年1-43周累计成交面积前三位为重庆、上海、长沙,1-43周10重点城市成交面积除北京和武汉以外,皆同比09年下跌,其中重庆跌幅最小,仅为5.20%;深圳跌幅最大,达53.27%。

主要城市土地市场交易情况

本周全国20个主要城市土地市场升温,土地推出量和交易量明显上涨,二线城市表现尤为突出。

目前,全国已有14个大中城市出台房产限购细则,但是“限购令”只是限制市场消费,不能从根本上解决问题,增加土地市场的供给才是根本。中国指数研究院数据信息中心所监测到的数据显示,本周土地推出量增加,以武汉、大连为代表的二线城市表现尤为明显。

本周监测的20个主要城市共推出土地154宗,较上周增加41宗,共计推出土地面积962.2万平方米,环比增加23.9%,其中住宅用地推出68宗,共计537.1万平方米,占土地推出面积总量的56%;土地成交量同时上涨,共成交94宗,共计462.1万平方米,环比增加57.6%,其中住宅用地成交31宗,共计269万平方米,占成交总量的58%。

本周,杭州成交的拱墅区祥符东单元R21-10地块位于城北,地理环境优越,交通便利,成交楼面单价为10047元/平方米,成为本周的重点关注地块。

记者昨天从北京多家银行了解到,新增个人首套房贷的客户7折优惠利率全部被取消,改为8.5折,而之前已经办出的7折利率优惠继续维持,目前尚无变化迹象。

光大银行(601818)个贷部的一位人士表示,目前,该行已经取消了首套房贷款的7折利率优惠,但是对于存量客户,目前尚未接到对其利率进行调整的通知。招行、民生、交行、中行、中信等银行的答复也基本相同。部分银行表示,今年早些时候,就已将首套房贷的利率优惠提高至8.5折,并非最近才做出的调整。这主要是为了更好地执行相关房地产的政策,保证调控效果。

据中信银行(601998)的一位工作人员介绍,通常银行房贷的利率是一年调整一次,具体时点一般是每年的1月1日,根据上年的利率变化情况进行上浮或下浮。因此,即便是存量优惠客户的利率要进行调整,也要在明年的1月1日以后进行。

不过,多位享受优惠利率的存量客户纷纷表现出对未来政策的担忧。

不少客户认为,即便利率优惠不取消,明年也有可能再次加息,因此将选择在今年年底前预约提前还掉一部分房贷,以免明年优惠利率政策发生变化,需要负担更高的利息。

一位银行的人士表示,通常情况下,如果对利率进行调整,银行会提前电话通知客户变更还款金额。这期间,如果有客户计划提前还款,还需要提前向银行提出申请。所以银行通常会给客户一个时间差,以便客户进行决策。该位人士还表示,年底通常是提前还款较多的时候,客户最好提前与银行联系,协商提前还款的程序。

楼市调控趋紧的鞭声还未停止。

10月25日,国务院在部署第四季度经济工作时,再次强调“遏制房价过快上涨”。就在当天,北京出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》),对商品房预售款的监管采取“专款专用”。毫无疑问,这一举措会使一些开发商原本就已趋紧的资金链更加紧张。

尽管商品房预售资金新规精准打击到了那些急需回笼资金的开发商,但接受采访的专家认为,房价是否会因此而松动还有待观察,因为其执行情况还难以确定。此外,这一政策仅仅在北京等少数省市施行还远远不够,必须要推广至全国,以规范全国每年超过2万亿的预售资金。

专款专用

这份由北京住建委等三部门联合出台的《办法》,规定商品房预售资金将存入监管专用账户,保证优先用于工程建设,严禁房地产企业直接收存。据悉,《办法》自2010年12月1日起施行。

“严格监管商品房预售款,对中小企业资金面的影响巨大。”10月28日,北京浙江商会副会长陈俊对《华夏时报》记者这样表示。

在银根持续紧缩、融资环境变差的情况下,《办法》的问世对中小房企的资金是一个严峻的考验。其实,受到严重影响的,不只是中小企业。SOHO中国董事长潘石屹也坦承,预售款是开发商主要的运作资金之一,占比在50%以上,因而影响也是巨大的。

按这一新规,开发商不能再乱花钱,只能按工程进度分批取钱,优先保障项目工程用款。《办法》明确要求,房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账户,并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。

据悉,《办法》最大的亮点是预售资金专款专用,四节点分设用款额度,即房地产开发企业用款计划应按照“地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记”等四个环节设置资金使用节点,并合理确定每个节点的用款额度。

“对于商品房预售款,开发商再不能‘想用就用’,须按监管协议来提取。”陈俊说。陈俊向记者分析,购房人按预售合同支付的定金、首付款、购房贷款等不得由房地产商直接收存,须全部存入监管专用账户。

“严禁开发商直接收存预售款。”这将对开发商资金链产生一定压力。10月28日,在第四届中国北京文化创意产业投融资论坛上,北京市政府一位高官坦言。

“一些中等规模的开发商会同时开发多个项目,如果资金被锁定将使得开发商很难再闪转腾挪,也将使很多拖延开发的房企得不偿失。”陈俊直言。

虽然《办法》对房地产开发商的资金会产生非常大的影响,但潘石屹指出,这个《办法》是从2010年12月1日开始实施,资金压力不会立竿见影。“12月1日前拿到预售证的这部分资金是不受监管的。”上述官员也表示。

2万亿资金等待监管

10月27日,上海房地产经济学会高级经济师顾海波接受《华夏时报》记者采访时预测,北京每年不再由开发商自己随意使用的预售资金将超过千亿。

这在北京统计局发布的数据中可以找到佐证——前三季度北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元,其中定金及预售款为1020.7亿元。

就全国而言,1-9月,全国房地产开发企业本年资金来源50504亿元,其中定金及预售款12185亿元,个人按揭贷款6391亿元,二者共计18576亿元,约占开发商资金来源总量的37%。2009年,这两项资金共计24317亿元,占全年开发商资金来源总量约43%。

如此算来,如果全国都采用北京市的预售资金监管新政,则每年有超过2万亿的预售资金将被严格监管。“开发商近三成资金受监管。”陈俊说,与信贷、税收等政策相比,预售资金监管对开发商的影响将更为直接。

“但愿北京不只是走过场。”顾海波说,因为上海此前出现过类似规定,但因执行难度大而被迫搁浅。陈俊也表示,如果《办法》真正执行到位了,相信效果不错,但怕的就是执行不到位。

10月28日,银监会公布今年第四次金融形势通报会议内容,要求高度关注房地产贷款风险,严格执行差别化住房信贷政策,并特别提到“严控大型房企集团贷款风险”。

进入10月份,北京市新建商品房市场一共退房78套,而9月份同期退房数为69套。虽然在9月29日二次调控的背景下,北京市内10月退房量环比9月并没有出现明显增长,但是燕郊因限外令和加息而退房的现象却特别突出。

同时,在陆续出台限购令的14个城市中,退房比例也明显上升。美联物业调查显示,在过去两周里,上海目前在售的部分新盘的退房数大致占同期签约数两成以上。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示:“由于时间滞后的原因,10月底、11月初将会形成退房的高潮。”

限外令致燕郊退房量大增

9月29日,在第二轮调控政策出台后,燕郊实行了“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。国庆后,在燕郊买房的北京人,如果不能提供燕郊一年以上纳税证明或社保证明,必须一次性付全款。

记者了解到,位于燕郊的某楼盘就出现了因限外令退房的现象。张先生9月上旬购买了该楼盘80平米的户型,先支付了1万元定金和50%的首付款,但是由于限外令,在北京工作的小张没有能在廊坊工商银行(601398)办下来贷款。开发商给了小张两个选择,一是全款购房,另一个是退房,但1万元定金无法退还。

该楼盘销售经理表示:“9月29日第二轮调控政策出台后,燕郊各楼盘销售人员在30日涌入发放贷款的银行,抢在限贷令实行之前办理贷款业务。像张先生这样当天没有通过的外地人,便无法在燕郊办理贷款,只能全款购房。”

此前受地铁通河北的传闻,以及通州建新城的影响而一路上涨的燕郊房价已经率先下跌。

记者了解到,不少燕郊楼盘出现了退房者后,开发商极力游说这些无法贷款的人全款买房,更以较大的折扣作为吸引。9月份签订购房合同的购房者可以在原来报价5800元/平米的基础上再享受全款9.3折的优惠。

但是,在北京工作的人到燕郊买房,大都资金非常有限。在限外令出台后,这类人群只能放弃买房。同时,原本选择在燕郊投资的人群虽然有能力凑齐全款,但是受到加息影响和对市场预期的改变,从而彻底放弃了在燕郊购房的打算,即使损失定金也坚持选择退房。

退房潮刚开始

实际上,在北京4月份率先出台限购令细则时,北京市楼盘当月的退订、退房现象就相当突出。杨少锋对记者表示:“4月份开盘的某楼盘,当时交定金的客户1000余户,但最后房子只卖出了几十套,当月二手房成交量下跌80%的部分原因就是退房。”

杨少锋说,从近期一线市场了解到,在9月签约客户中,不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户,至少占据同期成交量的三分之一。由于各地限购令刚出台,最终形成退房前后会有1个月时间的滞后,因此,10月底、11月初将会形成退房高潮。

北京某楼盘销售总监对记者说:“开发商不愿看到退房的原因在于,交易管理网上的退房数量如果达到一定比例,建委就会对这个楼盘特别关注,如果有虚假成交量的嫌疑,将给开发商造成非常不好的影响。”

记者了解到,北京市内的楼盘销售方对购房人的贷款资格审查非常严格。北京某楼盘销售总监对记者说:“对购房人提交的材料在签约前我们都会仔细审查,同时会预先检查是否有贷款资格,如果有疑问我们宁愿不签约,避免签约后因无法办理贷款造成退房。”

限购令难以治本

目前包括北京、上海、广州、大连在内的14个大城市出台了住宅“限购令”。限购令带来的退房现象已经明显增多。过去两周,美联物业数据显示,上海目前在售的部分新盘的退房数大致占同期签约数的两成以上。上海星河湾10天定金撤销达38次,这一数字目前仍在上升。

记者采访了大连海昌集团副总裁胡斌,他向记者表示:“限购令的出台可能会带来退房。但是,限购令只能治标难以治本。压缩信贷规模不只是对房地产行业造成影响,也会给金融业带来负担,并没有抓住房地产的脉络。政府要做的应当是加大、加快经济适用房的供应,以及土地的供应。此外,从财税入手,对房价高的开发商课以重税,使这类开发商在提高房价的同时,利润无法随房价的提高而增长,这样对于平抑房价才是一种比较好的办法。”

杭州某开发商向记者表示:“限购令可能要等到通货膨胀有所缓解后才会退出市场。限购后,杭州会出现退房现象,但预计难以形成规模。”

关于出台房产税政策的消息不绝于耳,无房者寄希望于房产税、物业税等财产税开征促使城镇房价下降,实现“人人都买房”的愿望。

在当前的制度资源条件下,开征财产税能使房价下降吗?财产税开征的难度有多大?

带着这些问题,本报记者专访了厦门市规划局局长赵燕菁。这位学者型官员从1984年开始就在城市规划、房地产管理工作的一线,也曾在住房和城乡建设部系统任职。

厦门市也是本轮房地产调控的重点城市,也曾因住房保障工作出色而被住建部表扬。赵燕菁结合厦门住房实际情况提出的观点,或可为当前百症缠身的中国房地产问题治本之策做一借鉴。

财产税阻力

《21世纪》:最近,关于出台房产税的消息不绝于耳,你认为房产税能使房价上涨的势头改变吗?

赵燕菁:房产税和物业税,都属于财产税的形式。我们希望借鉴西方发达国家模式,转而征收财产税,以抑制资产泡沫的想法。我个人认为是行不通的。

根本原因就是,我们以土地财政为主的一次性财富分配形式,已经以地价的形式一次性向购房者征收了财产税,如果不改变土地财政的情况下,再征财产税,只会加重纳税者负担。

在一线城市依然是卖方市场的情况下,财产税会附加到房价中去转嫁给买房者,不能使房价下降。

《21世纪》:当前不具备开征财产税的条件吗?

赵燕菁:不具备。

财产税开征遇到的第一个问题就是征收成本。计划经济没有向个人征税的传统。城市财政从面向机构为主的工商税和一级土地市场土地收益,转向面对千家万户的财产税,将会遇到强大的阻力。

且不说不动产价格评估需要大量专业人员和不断完善的技术,仅仅征收本身,就可能遇到意想不到的强大阻力。这个阻力很可能不会比一级土地市场征地拆迁遇到的阻力小。

《21世纪》:开征财产税恐怕最大的阻力在于有产阶级的反对。

赵燕菁:许多城市有产者,主要财产形态都是不动产,如果突然开征财产税,这些财产的价值就会急剧缩水。如果这部分人是少数,强制或许管用,但1998 年起的房改造就了一大批这样的有产阶级。这些人是改革的主要受益者。他们在社会舆论中的影响和声音,绝不在现有的无房者之下。

他们会认为自己的财产税已经在垄断一级市场上,以高地价的方式变相交足了。开征财产税,将被视为政府的第二次“剥削”。

而更严重的是,财产税的制度剥夺了有产者获得的增值收益,却并没有解决这些收益的二次分配问题——政府是否有比“通过不动产升值分配社会财富增长”更好的模式?如果没有,那么财产税剥夺了有产者,却没有使更多的人受益——不仅不是帕累托改进,连卡尔多改进也做不到。改革开放的历史证明,一项改革如果使大多数人受损,不管是否“合理”,都很少有希望成功。

《21世纪》:但开征房产税最近呼声很高啊?

赵燕菁:将房产税放到财产税的概念去说,我认为当前开征是很危险的。

就是迫使我们放弃过去十年来已经被证明为成功的“中国模式”。垄断一级土地市场和财产税是两种不兼容的公共产品提供模式。遍观世界经济,财产税模式无一不是建立在向纳税人转让决定权的基础上的。

这就意味着城市必须公众参与决策制度的转变。发达国家只有当大部分居民转变为有产阶级后,才开始权利的转让,而对于有产阶级比例还很低的发展中国家,这很可能意味着他们永远没有机会跳出贫困的积累循环。

因此,尽管不少学者鼓吹转变增长方式,企图通过征收财产税使地方政府摆脱对土地的依赖,但这条道路是否比现在高地价的模式更有效率,还是一个问号。

《21世纪》:用财产税取代土地“招拍挂”制度这样的一级垄断利益分配手段,不是更有利于社会财富在第一次分配中就趋向公平吗?

赵燕菁:用财产税模式替代垄断一级市场模式的思路,如同“头痛医脚”的建议,企图通过改造成功的增长模式,来解决分配模式出现的问题。

事实上,即使开征了财产税,地方政府财政仍摆脱不了“土地依赖”。财产税乃是土地收益的另一种方式——相当于地价分期付款。

地方政府一样可以通过抵押财产税的方式,通过金融市场把地价收回来。美国是采用财产税支付公共服务模式的主要国家。其地方政府对财产税的依赖,甚至比中国的地方政府土地财政更严重。

最近一次房地产泡沫的破裂,导致许多城市财政破产。就是因为城市财政的支出是以接近高潮时的房地产价格作为税基,一旦价格下跌,以高财产税为抵押的贷款就无法偿还,建立在高财产税基础上的基础设施投入和公共服务就会难以支撑,于是导致城市财政的破产。

建立“全民性的”

最低住房保障制度

《21世纪》:如果不开征房产税,又怎样解决土地垄断推高房价这个矛盾呢?

赵燕菁:我们可以换一个角度思考——是否可以将投资性的需求视作一种正常的需求?是否可以将不动产升值,增加居民财产性收入,作为正常的财富再分配模式?既然我们不能通过打击不动产价值的方式减少投资型需求,那么我们可否设计一个发挥和利用不动产再分配社会财富中的机制,使更多人可以通过不动产升值渠道,参与社会财富分配?

事实上,如果我们把城市视做一个大“国企”的话,分配财富最有效的途径,就是通过“城市股票”。购买某个城市不动产,就相当于购买了那个城市的“股份”——只要城市发展,不动产就会升值。于是我们就可以把住宅问题转变为如何公平地分配城市的不动产。

《21世纪》:这样会不会产生资产泡沫,并将整体经济拉下水?

赵燕菁: 这个思路有两个技术难点:第一,是如何抑制投资需求推升房地产价格进一步上升,形成巨大的经济泡沫,并把整体经济拉下水;第二,是如何帮助居民获得原始股份——第一份不动产。

房产一旦价格暴跌,前者可以将整个银行系统拖下水(美国次贷危机就是实例);而后者则只影响个人财富的增减。

通过社会资金,而不是自己的劳动,分享社会财富的升值,也隐含着财富不公正转移的制度漏洞。因此,我们所要打击的不是房价,而是用社会资本炒房。只要切断银行和购房者之间高风险的借贷关系,投资型消费的规模就会应声而落(例如,迄今为止最有效的“二套房”政策)。直接打压房价,不会减少投资需求,只是变相减少了炒房者“建仓”的成本,从而鼓励更大规模的投资型消费。

《21世纪》:那么又如何帮助居民获得原始股份呢?

赵燕菁:我们要重复房改的路径,将当初只惠及部分居民的“房改”,扩大到全体城市居民——严格地讲,所有在农村没有宅基地并在城市没有参加过房改的居民——允许每一个家庭有一次机会以成本价,购买一套基本配置(比如小于 60 平方米)的住宅,获得产权后允许上市,新增居民就可以像老居民那样,以增值后的不动产为原始资本,沿着现在城市有产者的致富路经向上攀升。

这个将 1998 年一次性房改,推广为始于全体城市居民的长期政策——建立“全民最低住房保障制度”,可以在没有任何一方——地方政府、开发商、中央政府和居民——受损的情况下,将住宅问题与分配问题一揽子解决掉。

对于那些有能力一次付款的,他们可以马上加入城市有产者。随着城市不动产价格的升高,他们的财产性收入也随之增加。对于那些一时还没有能力付款的,可以分期缴纳,一定年限后,缴齐差价,获得产权。由于房价在一开始就按照成本锁定,所以他们无须担心市场价格的起伏。

《21世纪》:这样就不怕城市房价上涨了?

赵燕菁:此时,市场价格的飙升就不再是问题。相反,市场的价格越高,“房改”后的溢价就越多——高房价就不仅不是负面的因素,反而成为财富升值,进入城市有产阶级的阶梯。

更多的“有产阶级”,又为下一步将地方政府收入,从土地一级市场转向财税创造了基础——有产阶级。投资型需求不是我们的问题,而是我们的机会。

《21世纪》:从长远来看,中国是不是还要出台财产税?

赵燕菁:是的,只是时间和时机的问题,更是如何合法合理地改变财富分配规则的问题。

既然垄断土地一级市场的增长模式,是导致财富向有产者大规模转移的原动力,那么,改变地方政府增长模式,就是一个治本的做法。

通过财产税调节二次分配,将财产升值获得的财富重归社会,堵住通过不动产迅速致富的途径,从使得投资不动产获得的收益回归社会平均利润率,是一个近来经常被提起的建议。

采用财产税作为提供公共服务主要商业模式的国家,不动产不会产生像我们这样如此大的财富积累效应。不动产的市场价格会受到市场实际收益率(如租赁市场价格)的约束,大规模囤积不动产意味着高昂的经常性成本。

房地产市场与股票市场、资本市场的收益率接近市场的平均收益率。因此,不动产在投资品中,不会具有格外的优势。

最新消息,一线城市的房价近期仍没有明显下跌的趋势,某权威人士透露,房产税试点工作最快将在年底前进行。最终方案将比此前市场预测的宽松,不但不会对首套房征收,而且税率也较低,在0.6%左右。

房产税这个关乎中国每个家庭、每一个人的税收,他的酝酿过程聚焦了太多的目光,承载了太多人们对楼市调控的期盼,也肩负了太重的中国宏观经济的使命。

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日表示:“房产税试点或许在明年3月前就会批准出台,如果以前是论年数,那么现在就是论月数了。”她同时表示,未来几个月的房价将保持平稳甚至小幅回调,房地产企业须调整策略和转型。

十一长假后,财政部、国税总局、住房和城乡建设部启动了对房地产税相关行政规章和文件的会签工作。所谓会签是指一份行政文件的草案在出台之前由涉及管辖权的相关主管部门提出各自意见,并在协调之后进行修改,一般进入会签阶段后,就意味着该份文件即将正式下发。

压垮高房价的最后一根稻草?

房产税要达到遏制炒房的效果,必须满足一个前提条件,即房价每年上涨的额度小于所缴纳的税收。而这个前提条件在现阶段显然不大现实。因此也有业内人士认为,房产税为调控房价而出台的目的,就显得名不符实了。

9月29日,国家多部门联手推出了信贷、税收、市场监管等多项房地产调控措施,如:暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。

但这并没有勒住“高房价”这匹脱缰的野马,甚至今年4月出台的号称史上最严厉的调控政策执行近半年来,全国房价依然以岿然不动的姿态继续在高位运行。

房产税会不会也这样呢?由于房价久调不下,房产税一直以来被一些人视为打压房价的最后“撒手锏”。其背后的逻辑是,推动房价暴涨的根本原因在于,大量投资投机性需求的涌入,投机者以极低的成本囤积房产,这才吹大了房地产泡沫。

有机构预测,一旦对住宅开征房产税,将会出现一波巨大的房屋抛售潮。一位知名券商测算得出,若投资(机)需求占比达到30%,理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量,为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

此说若成真,市场供求将瞬间逆转。

那么房产税多大程度上抑制投资性需求,是否会引发投资客的二手房抛售潮。21世纪不动产集团市场总监林蕾就表示,10月以来,二手房市场的挂牌量一周比一周增加,且有加量加速的趋势,这与多项调控政策加码尤其是开征房产税的消息密切相关,但具体影响多大目前还无法预测。

聂梅生认为,国庆前出台“限购令”就是为了封死楼市炒作空间,为加息做准备,以免加息后热钱涌入继续推高房价。

房产税要达到遏制炒房的效果,必须满足一个前提条件,即房价每年上涨的额度小于所缴纳的税收。而这个前提条件在现阶段显然不大现实。因此也有业内人士认为,房产税为调控房价而出台的目的,就显得名不符实了。

华远地产总裁任志强也认为,征房产税不会降低房价,只会推高房价。他的观点是不改变目前的土地供求关系,中国的房地产价格难以下跌。

19日,央行在全球金融危机后首次宣布加息,金融机构一年期存款基准率和一年期贷款基准率都上调0.25个百分点。单凭一次加息来看,还很难起到立竿见影的效果。但在加息和收紧贷款的背景下,手头偏紧的开发商加快推盘,市场供应增加,可能会导致房价跟风降价。

与民争利?

在监管不到位的情况下,征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败,房产税的征收无异于从人民身上割肉。

房价上涨,其实增值的是地价,而我国商品房所占土地属于国家,房主只具有70年的土地使用权,也就是房子盖在租来的土地上。去掉土地产权,所谓的“房产”还能剩下什么?所以有观点就对剥除土地产权后的“房产”征税,提出了皮之不存毛将焉附的质疑。

香港中文大学教授郎咸平对房产税的征收提出了尖锐的批评,他表示,在监管不到位的情况下,征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败,房产税的征收无异于从人民身上割肉。郎咸平赞同重庆模式,即政府通过多渠道融资把保障房建起来,宽进严出,不住就要把房子还给政府,卖也只能原价卖给政府。

有人根据官方统计数据和最新的房产税征收政策消息算了一笔账,一旦我国政府部门对住房开征保有阶段税费,每年此类税收的总额将突破1000亿元,与2009年现有房地产相关的五项税种的全年增量总额相当。

保障地方政府的钱袋子,是否能成为让买房者为分税制埋单的理由?

当前老百姓最担心的是在实际的执行过程中,房产税又将成为一个百姓负担的新税种。事实上,随着土地财政资源的枯竭,政府特别是地方政府必将把推出房产税作为其收入的又一个来源。这样的话就违背了开征房产税的初衷,而继续加大了普通购房者的负担。

同时业内人士表示,在加快推进征收房产税的同时,加快推进廉租房、公共租房建设,消除房产税带来的负面不良效应。尤其要避免房产税征收造成房租价格上涨,最终由租房的低收入人群承担的局面,这就与解决民生问题、抑制房地产投机的目的背道而驰了。

拖累中国经济?

财政部、国家税务总局有关负责人在公开场合表示,随着商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。

房产市场的重要性不言而喻,一场次级贷引发了美国的金融危机,严厉的房地产调控会不会最终拖累中国的经济发展?

聂梅生给出了明确的否定答案:“2009年我们全年的房地产投资3.6万亿元,今年前三个季度房地产投资已经达到了3.3万亿元,接近去年全年的房地产投资,第四季度房地产投资在调控政策下,即使大幅度的下降,我觉得全年投资也会到4万亿元。不会对我们的GDP造成太大的影响。”

此外,分析机构指出,很多房地产企业已经提前完成了今年的销售和利润任务,积累了充裕的资金,即使四季度完全没有销售量,资金链也不会断裂,不会拖累银行。因此相当长时间内房地产调控是房地产企业和银行都可以承受的。

财经评论员叶檀指出:“房产税应该成为我国房地产市场甚至中国宏观经济的里程碑事件,通过建立房产税机制,做到地方财政透明、与土地财政划清界限,同时,改变实体经济与虚拟经济丰瘠不均的情况。从财政分配而言,中央政府的归中央政府、地方政府的归地方政府、民众的归民众、投资者的归投资者,不然无法解决我国财政过度依赖土地、地方政府收入、实体经济空心化等问题。”

财政部、国家税务总局有关负责人在公开场合表示,随着商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用。

如何兼顾公平?

房地产税得有一个合法的、经过正义程序的过程。通过法律授权认可才是一个合法的税收。

房产税能否做到公平直接决定了实施的实际效果,但如何做到公平,并非易事。房产税制度情况复杂,就更需要公众的参与。叶檀就认为:“房地产税得有一个合法的、经过正义程序的过程。通过法律授权认可才是一个合法的税收。地方财政的公共财政体制也得透明化,由地方人大和地方公民来进行监督。

征收对象的认定也直接决定了房产税的公平性。SOHO中国董事长潘石屹就认为,我国的房子种类太多,情况复杂,房改房、福利房、集资房一大堆,如果只针对商品房,那就不合理,因为商品房都是交了出让金的,小产权房光北京市30万套,没交出让金,但按照商品房在住着,征的话连面积都不知道。首先要把房子先统一起来,否则就会出现不公平。

其次,税率如何确定,究竟应该从价还是应该从量征收,房产价值的评估等问题都直接决定了房产税征收的公平性。

房地产调控是一个系统工程,而房产税只是这个系统工程的一个组成部分,所以需要从整个经济结构转型的大方向来认识房地产市场的正常回归,这样才能让房产税成为一个调节市场的有效工具。

以房产税重塑住房格局

看样子,房产税的推出,只是时间问题了。中国的房地产市场,不可能永远处于非常态。它的终极目标当然是寻求回归常态化,而我们所需要做的,就是帮助它重新定轨。而房产税可以促使市场尽早常态化。

我们完全可以借用这一项税收政策,去替代诸多驳杂反复且看起来让人倍觉吃力的调控措施。如果说以往的许多调控措施好比是用十只手同时去捂一个漏眼尚有力不暇接之处的话,那么房产税这一只拳头祭出就已绰绰有余。世界上房地产发展有序的国家,房产税是通行的做法。比如新加坡,私有住宅的年值每年都要随市场价格(租金)的变动相应调整计征的税率。屋型较小的自居屋主则不需要缴纳这笔税金,实际上等于激励。

我们都知道,税收的最主要功能,就是调节分配。分配如此重要,以至一旦调节到位,市场的稳定乃至于传说已久的中间价格(也即合理价格),就不难成其为现实了。那么,房产税究竟怎么样才能有的放矢重构分配规则呢?这就必须排除不必要的歧见,明确一个总命题:针对居住性而非商用物业的持有环节来课征税金。

以往的讨论,概念完全模糊,其一是争论多半时候集中在对于城市商用物业征税上,显然驴唇不对马嘴。商用物业领域虽然也存在面积分配问题,但更突出的还是利润问题,这应交由别的税项去办理。

其二,对此宗税项的瞻前顾后,过分强调预期性收效,连一些专司税收的官员都极不妥当地对尚未出台的房产税说三道四,指其为无用。有没有用,一要看别国经验,二要去身体力行,从实践中检验和完善。一开始就自缚手脚,何其愚也!

其三,很多人担心此税会助推房屋的价格,这大约是误解在向交易环节课税。向持有环节征税,增加的只会是持有成本,与交易成本毫无关联,不存在上下游成本传导转移机制,怎么可能推升交易环节的房价?至于有人担心房屋租金可能会被撬动,因为持有环节中存在持有人将房屋转租的情况,这种顾虑不是没有道理,但是两害相权取其轻,考虑到征税的用意就是出于照顾弱势群体的需要,如果政府将收上来的税金通过专项补贴的方式原原本本地返还到租房居住的人身上,是不是就可以弥补房产税导致的租屋成本?抑或政府通过持续增加保障房和政策房的供给,是不是就可以消解征税所可能引发的房租价格上涨压力?

经过通盘筹划的房产税,不仅不可能推升价格,相反,借助税收深入干预长期以来并不健康的持有环节,相应还会引导整个市场的正向回归,一大标志就是市场价格的理性和平缓,而非大幅地跳跃。房产税这样一种杠杆,本身并不是简单针对价格,或者说是以抑制价格为己任,那样看问题未免太短视。房产税只注重分配,只要分配合理,价格也就顺理成章会变合理了。

因为房产税也必须注重结构性或者差异化的课税问题,既然是调节分配,当然就该做到两条,一是税收本身要避免助长和强化分配矛盾,如果抬升了价格,或导致市场出现大震荡,税收政策就失败了;另一条,不仅要解决现期问题,还要清算已存在的历史遗留性的分配不公现象,既着眼当下,又溯及以往。也就是说,对于业已存在的一人或一户多套房,要有追溯机制,切不可人为划定此税征收对象所持房屋课税起讫时限及范围一类网开一面的变相放宽的条件。

所谓结构性或差异化税收,意味着持有人的房屋面积和套数必须作为课税的最主要依据,面积越大、套数越多,则税负越高,以实现对资源不适当据有的反哺性补偿。这样做可以达到三个目的,既可以借追溯机制将那些虚假需求逐一挤出,又可强制性提倡一种与自身居住需要相称的买卖理念和俭约居住观念。如此一来,在住房结构中,中小套型将会成为主要份额。就此而言,持有环节与交易、供需环节就会形成一种合理互动和促进的关系。

说房产税致力于调节分配,事实上这个分配有几个层次。通常所说的使住房资源均等化,只是浅层面。由于过多占有者引发了外部性矛盾,那要为此支付成本,所以要向他们征税。

还有一个分配秩序和效率上的可持续性层面。达成了分配的合理性之后,还得设法保证这不只是昙花一现的局面,还得使之机制化,达成了分配的结构性优化之后,还得设法尽力使适度消费变成一种自觉自愿,以便重塑消费风气,而寻求这样一种机制化和长效性的举措,房产税可以说是不二之选。

另一个层次,房产税也是在为中国日后进一步推进和完善住房分配体系搭建基础。市场化以后,再没有所谓住房分配的概念了,一个人有没有住房、居住条件如何,完全取决于他的实际支付能力。房产税可以矫正市场化之后的这种习惯性定势。进一步而言,房产税也是一整个分配体系的基石。一个好的分配制度,尤其不能缺乏保障、税收两根支柱。没有这两根支柱,就不可能有健全的、全新的分配规则,整个住房消费秩序也不可能回归本位。

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