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炒房客楼市严政下“无缝可钻”

2010年11月01日 12:02 北京商报我要评论0字号:T |T

2009年楼市调控后,房价却不断见涨,这让张先生从中赚了几百万元。对于今年年初开始的楼市调控政策,张先生并未放在心上,一直琢磨着如何再买两套房子,以后出租或卖来套现。然而,眼见一年快过去了,楼市调控政策是一棒接一棒,张先生几次投机楼市都未能如愿。

张先生的经历也折射出目前小投资客的炒房现状:在“史上最严厉”房地产政策的不断加码过程中,房价“降温了”、银行“没钱了”、中介“消停了”,此时做一个京城“炒房客”,只能四处碰壁。

开发商壁垒

“一套房子也不能囤”

据记者了解,所谓“炒房”,是近年来众多资金涌入房地产市场之后,出现的一种极端的房产交易形式。“炒房”双方分别是房地产开发商和拥有大量资金、需要一次性购买多套住房的投资投机客。交易的基本原理是炒房者在某楼盘尚未封顶前,与开发商高层人士接洽,以低于市场价的价格一次性购买多套住房,其中有需要贷款的,由开发商联系银行统一办理贷款。等到楼盘正式开卖时,炒房者购买的房间号已经被摘牌,如果有人有意向购买这些已“下架”房屋,或开发商主动出售这些房源,那么交易价格将远远高于开发商标价。

在掌握了初步的炒房流程后,张先生手捏500万元现金,找到京城某开发商。但开发商给他的答复是,买房可以,可一套房子都不能囤。“我们现在连预售证都拿不到,应该是上面在价格方面没商量好,这个时候根本不能给你留房子。”

事实上,今年4月国务院下发的“新国十条”中,就曾要求加大房地产市场交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。而随着二次调控中“限购令”的出台,开发商对炒房者的态度从“求之不得”变成“避之不及”。

不过,有些失望的张先生发现,事情似乎还有可以“商量”的余地。“你要新房吗?走向特别好,价格便宜。”近来,在北京多个新建小区门口,出现了这样一批神秘的人。据张先生了解,这些人并非中介,而是在该小区拥有多套房产的炒房客。这些炒房客通过“内部关系”在楼盘未封顶的时候就买到多套好楼层好房型的一手房,到交房时,这些房价已经翻番,他们现在用二手房的价格卖一手房,又能赚不少钱。“原本这些人没打算这么早就抛售,但现在政策太严,不得不变现撤退。开发商也很配合,只要买卖双方商量好,开发商马上帮助他们更名。”张先生告知记者。

虽然有人要卖房,张先生的钱也足够买两套,但他还是疑惑,这些人为什么要现在卖房子——“难道是获利出逃,让我接盘?”张先生猜测。

银行壁垒

贷款买两套房是痴人说梦

“我以前听人家说,炒房的人都不用自己的钱去全价买房,都是向银行贷款。我也想尝试着贷款。”张先生告知记者,“十一”之前他在北京北[最新消息 价格 户型 点评]五环附近看好两套房产,就开始找银行咨询贷款的事。但随后出现的问题更加复杂。

“看房的时候,中介说他们能想办法跟银行走关系,给我签一个阴阳合同,这样房子的税费就能省不少,还说能跟银行谈,给我做个首套房贷。”但最后张先生这些希望都破灭了。

国庆节还没过完,中介就告知张先生,由于政策收紧,他有意向购买的两套房产,如果贷款的话,被分别认定为个人第二套房贷和第三套房贷。在北京地区,无论首套房屋在购买时是否贷款,只要购买第二套房时申请贷款,都被算为二套房贷,要执行基准利率1.1倍利息、五成首付的贷款标准。而第三套房贷在北京地区被严禁发放。

另一个不好的消息是,银行与中介之前“合作愉快”的贷款阴阳合同已被监管层严查,谁也不敢顶风作案。

此时摆在张先生面前的有两条路:要么全款买两套房,要么贷款买一套房。

还没等他做出决定,影响他炒房的消息又来了——央行加息了,五年期贷款利率从之前的5.94%升到6.14%。张先生算了一笔账,以当前五年以上贷款利率上浮1.1倍、30年贷款100万元,购买一套总价200万元的90平方米房子计算,按照银行等额还款方式还款(每个月的还款额保持不变,遇调整利率除外),则其每个月需向银行还贷6488.64元,每个月比以前多还145.58元。更值得注意的是,存款利息也大幅上调,而且超过了贷款利息的涨幅。“要不先不买房了,还是把钱送回银行吃利息?”张先生很矛盾。

就在张先生左思右想的同时,近来外界一直吵嚷着房地产税即将试点开征,大致内容是根据个人拥有房产的数量和各房产的平米数征收税款,房产越多税费越多。

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