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买卖双方各自敲起如意算盘

2010年11月03日 10:13 深圳商报 深圳商报 陈相明我要评论0字号:T |T

深圳湾片区的深湾三路边,中介在推销楼盘,但问询者寥寥无几。深圳市场上,购房客再度陷入观望状态。深圳商报记者 薛云麾 摄

被各方称为最严厉的深圳版“限购令”出台一个月以来,深圳房价并未出现预期中的下跌,买卖双方的心态也出现了从未有过的微妙,各自敲起了如意算盘:二手房市场,业主惜售,导致个别片区房源紧张,购房者则看多买少;开发商的主流仍然是“等等看”,降价意愿极小。

购房者:看房活跃 期待降价

媒体从业者曾小姐一直希望在楼市等待抄底,但却错过了2008年的大底,至今仍未置业。“限购令”出来后,已经有两岁宝宝的她不想再等,于是10月份趁楼市调整之际,又出来看房,寻觅到了福田保税区一套155万元的三居室,但业主并不接受议价,令她很失望。

中原地产市场部总监王世界介绍说,10月中旬以后,活跃看房的人开始增加,主要是像上述曾小姐一样前期等待的人群,觉得现在是入市购房好时机。

不过,买方要求降价的心理也比较强烈。美联物业深圳营业部副总经理袁新友说,出来看房的人虽然有所回升,但与“限购”出来之前相比,人气还是比较差,并且是“看多买少”。“主要是看有没有降价,另外,购房‘指标’少了,导致购房者出手之前也非常谨慎。”

另外,由于传言11月份开始,二手房过户将按照评估价算个税,阴阳合同将取消,部分买家也在等待政策落地,不敢出手,怕政策变动带来纠纷,或期待税费出台打压楼市。

投资客:观望住宅 投资商铺

“最近政策变来变去,我近几个月未交易过。”居住在深圳的香港投资客碧云告诉记者,限购出来后,也在观望中,而且近期银行普遍提高首付、用贷款套数来限制,像2009年那样的银行“大放水”一去不返,所以,她认为这些政策对于楼市投资的短线操作非常不利。

也有投资客在积极介入商业地产。深圳资深投资客邹建民近日接受记者采访时就表示,近期他对商铺的兴趣比较大。因为在通胀压力下,他认为商铺的租金回报率如果能超过5%就能介入,比放在银行2.5%的利息要划算。

深圳周边城市的新楼盘增加了深圳投资客的身影。深圳众厦地产总经理助理林晓华告诉记者,该公司代理的多个惠州楼盘近期都卖得不错,例如,惠州南部新城区的“合立方”有30%的单位购买者就是深圳人。

业主:心态矛盾或惜售或出货

记者了解到,二手房市场业主的心态目前比较微妙。

一方面,是大多数业主惜售。限购后,不少有超过3套物业的业主担心房子卖掉后,不能再买;或是因为7折利率取消,未来或还会加息,按照评估价征税等,总之再买房的成本大大提高。美联物业深圳营业部副总经理袁新友说,这部分业主放盘意愿小,并不急卖,个别还涨价5%左右。

另一方面,也有业主愿意接受议价,赶紧出货。例如在炒家比较集中的片区大户型楼盘,罗湖区的东方尊峪、盐田区的万科东海岸、福田的金域蓝湾等,炒家为了出货,愿意比市场价低10%出售。

袁新友说,目前第一类业主的比例较大。

正是由于大部分业主惜售心理,目前二手房市场并没有出现预期的普遍降价行情,据中原地产市场研究部总监王世界介绍,10月二手房市场显得有点供不应求,供求关系比大约为0.7,个别楼盘房源紧缺。

开发商:卖房热情减

限购推出后的10月份,开发商卖房子的热情急剧下降。

据了解,10月份仅有首座、山海阳光园、华海澜湾、信义湛宝大厦、御府名筑、世纪新城、西津美地、万豪月半山等8个纯新项目入市,老盘新推的只有桃源居首府和阳光天健城,推售量共计约4400套,与9月的全市18个新老项目开盘加推,9347套的推盘量相比一落千丈,直接腰斩。

深圳知名地产评论人弓鸣介绍说,限购后,除了推迟开盘观望,也有开发商担心越等越糟,于是降低市场定价预期,尤其是新盘集中的龙岗中心城压力较大。

双拼户型为主的楼盘,也有开发商绞尽脑汁如何避开“限购令”。记者采访的多位深圳开发商表示,目前业内有企业打算拆分双拼户型来卖,但这一招很难实施,因为拆分后户型结构会很不合理,采光通风都会有问题。

开发商想到的第二招,就是只过户给消费者双拼户型中的一套房,剩下一套房开发商和消费者签订认购书,但不过户,但两套房消费者都能完整使用,等到将来限购取消,再过户。

在新房的成交方面,弓鸣说,国土委的官方数据滞后,实际上10月新房成交量下滑很厉害,只是某些非双拼的大户型还卖得动,限购前市场深受投资客喜爱的公寓和小户型反而卖得一般,因为买房“指标”减少后,在能力承受范围下,购房者便利用仅有的“指标”购买尽可能大的房子。

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