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楼市严政下炒房客无缝可钻

2010年11月04日 02:29 北京商报我要评论0字号:T |T

2009年楼市调控后,房价却不断见涨,这让张先生从中赚了几百万元。对于今年年初开始的楼市调控政策,张先生并未放在心上,一直琢磨着如何再买两套房子,以后出租或卖来套现。然而,眼见一年快过去了,楼市调控政策是一棒接一棒,张先生几次投机楼市都未能如愿。

张先生的经历也折射出目前小投资客的炒房现状:在“史上最严厉”房地产政策的不断加码过程中,房价“降温了”、银行“没钱了”、中介“消停了”,此时做一个京城“炒房客”,只能四处碰壁。

开发商壁垒

“一套房子也不能囤”

据记者了解,所谓“炒房”,是近年来众多资金涌入房地产市场之后,出现的一种极端的房产交易形式。“炒房”双方分别是房地产开发商和拥有大量资金、需要一次性购买多套住房的投资投机客。交易的基本原理是炒房者在某楼盘尚未封顶前,与开发商高层人士接洽,以低于市场价的价格一次性购买多套住房,其中有需要贷款的,由开发商联系银行统一办理贷款。等到楼盘正式开卖时,炒房者购买的房间号已经被摘牌,如果有人有意向购买这些已“下架”房屋,或开发商主动出售这些房源,那么交易价格将远远高于开发商标价。

在掌握了初步的炒房流程后,张先生手捏500万元现金,找到京城某开发商。但开发商给他的答复是,买房可以,可一套房子都不能囤。“我们现在连预售证都拿不到,应该是上面在价格方面没商量好,这个时候根本不能给你留房子。”

事实上,今年4月国务院下发的“新国十条”中,就曾要求加大房地产市场交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。而随着二次调控中“限购令”的出台,开发商对炒房者的态度从“求之不得”变成“避之不及”。

不过,有些失望的张先生发现,事情似乎还有可以“商量”的余地。“你要新房吗?走向特别好,价格便宜。”近来,在北京多个新建小区门口,出现了这样一批神秘的人。据张先生了解,这些人并非中介,而是在该小区拥有多套房产的炒房客。这些炒房客通过“内部关系”在楼盘未封顶的时候就买到多套好楼层好房型的一手房,到交房时,这些房价已经翻番,他们现在用二手房的价格卖一手房,又能赚不少钱。“原本这些人没打算这么早就抛售,但现在政策太严,不得不变现撤退。开发商也很配合,只要买卖双方商量好,开发商马上帮助他们更名。”张先生告知记者。

虽然有人要卖房,张先生的钱也足够买两套,但他还是疑惑,这些人为什么要现在卖房子——“难道是获利出逃,让我接盘?”张先生猜测。

银行壁垒

贷款买两套房是痴人说梦

“我以前听人家说,炒房的人都不用自己的钱去全价买房,都是向银行贷款。我也想尝试着贷款。”张先生告知记者,“十一”之前他在北京北五环附近看好两套房产,就开始找银行咨询贷款的事。但随后出现的问题更加复杂。

“看房的时候,中介说他们能想办法跟银行走关系,给我签一个阴阳合同,这样房子的税费就能省不少,还说能跟银行谈,给我做个首套房贷。”但最后张先生这些希望都破灭了。

国庆节还没过完,中介就告知张先生,由于政策收紧,他有意向购买的两套房产,如果贷款的话,被分别认定为个人第二套房贷和第三套房贷。在北京地区,无论首套房屋在购买时是否贷款,只要购买第二套房时申请贷款,都被算为二套房贷,要执行基准利率1.1倍利息、五成首付的贷款标准。而第三套房贷在北京地区被严禁发放。

另一个不好的消息是,银行与中介之前“合作愉快”的贷款阴阳合同已被监管层严查,谁也不敢顶风作案。

此时摆在张先生面前的有两条路:要么全款买两套房,要么贷款买一套房。

还没等他做出决定,影响他炒房的消息又来了——央行加息了,五年期贷款利率从之前的5.94%升到6.14%。张先生算了一笔账,以当前五年以上贷款利率上浮1.1倍、30年贷款100万元,购买一套总价200万元的90平方米房子计算,按照银行等额还款方式还款(每个月的还款额保持不变,遇调整利率除外),则其每个月需向银行还贷6488.64元,每个月比以前多还145.58元。更值得注意的是,存款利息也大幅上调,而且超过了贷款利息的涨幅。“要不先不买房了,还是把钱送回银行吃利息?”张先生很矛盾。

就在张先生左思右想的同时,近来外界一直吵嚷着房地产税即将试点开征,大致内容是根据个人拥有房产的数量和各房产的平米数征收税款,房产越多税费越多。

中介壁垒

卖房没人买租房成本更高

房地产调控政策不断加码,张先生心里买房炒房的念头变得越来越小。不过他还不甘心,还一直打探二手房交易市场的情况。“如果交易量特别大,我还得买房,之后或租或卖。”张先生心里盘算。

不过,中介公司销售员的一番话让张先生“寒心”了——“二手房价不断下降,虽然幅度不大,但趋势已定,买房的人都是追涨杀跌,很少有人在这个时候决心买房,刚性需求是不少,但人家也要比较啊,一个月前后房价总价能便宜两三万元,装修的钱就出来了。所以很多人在观望。”

更令张先生始料未及的是,10月的最后一个周末,包括工行在内的多家银行北京地区营业部传来消息,已执行近两年的房地产刺激方案——首套房贷7折优惠利率取消,改为8.5折。对于存量房贷的政策,商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。“现在很多年轻人结婚都是贷款买房,我算了一下,30年期的100万元按揭贷款,基准利率为6.14%,从7折调整为8.5折后,月供要多交555.31元左右,一年多出6000多元。这些人虽然是刚性需求,但肯定也会算计。”

另外,张先生认为现在卖房子也不太有利,就是北京地区出台的二套房贷“认房又认贷”政策。据记者了解,这一政策有效打击了炒房人的投机心理。但张先生认为,很多首套住房面积过小、想改善住房条件的人也被拦在政策之外:“比如在中介公司我见到一个买家,她的房子40平方米,两口子住。按照北京地区人均住房面积27平方米看,她属于水平线以下,但没办法,还是要按照二套房交收费、办贷款。”

另据张先生透露,现在还有很多人,因为房地产政策频繁发布,使得他们买房买的“不是时候”。“比如之前有个买房者头天签的合同,第二天加息了,他就申请退定金,但手续非常繁琐。因此我也再等等吧。”张先生称。

而另据链家地产相关销售经理介绍,不少炒房人都把房子先租出去,等房价涨了再卖。“可是这也不大划算,现在好一点的地段90平方米的房子一个月能租6000元,可如果你是贷款买的房子,一个月还贷就需要6000多元,里外你还赔钱。”对此,上述销售经理表示。

“不打算买房了。”经过这一轮时间不长、密度很大的房地产调控过程,曾经打算用以房养老的张先生最终没能炒上房。而记者了解到,在这一过程中,比张先生资金更多、更资深的炒房客们,在与政策的角力中渐渐失力,正在败下阵来。(商报记者 崔吕萍/文 焦剑/漫画)

记者手记

炒房者止步刚需者踌躇

作为我国的支柱产业之一,房地产行业对我国的经济发展起到了巨大的推动作用。在本轮金融危机的冲击中,也是通过房地产引擎的拉动,我国经济增长才保持了一个较为平稳的过渡。而经济结构的调整实际上是对整个经济运行机制的重新改造,这势必会与房地产行业的发展产生密切关系。

但在金融危机过后,房地产市场的全面洗牌在所难免。从今年4月份开始,监管层以各种方式修正自2008年底开始给予房地产市场的优惠政策,直至今日,曾经让这个市场为之一振的首套住房7折贷款利率也戛然而止。

而在这一背景下,不少以炒房为目的的购房者,感受到了前所未有的压力。购房税、房贷利率、银行返点、阴阳合同……一系列此前有机可乘的买房“捷径”被封死,同时,所谓投资不动产能保值的观念,随着房价逐渐降温变成奢望。这一切使投资客们倍感焦虑,当然,也使有着刚性需求的人们踌躇。

调控政策的彼岸在哪?在讨论这一问题前,我们先看看谁需要这个市场。专家认为,我们身边的购房者无外乎两种:一是消费需求,二是投资需求。从我国的实际情况来看,虽然刚性需求的存在是房地产市场繁荣的基础,但投资需求则是房价居高不下的主要原因之一,也就是说,短期内让抱有侥幸心理的人在中国房地产市场中“收手”,可能比什么都重要。

“房价还会涨,不买别后悔。”在房地产调控政策不断深入的时候,很多中介销售者出于自身利益的考虑,依然这样开展营销攻略;炒房者急于出手存量房屋,此时比任何时候都坚信现金为王;倒是买房的人,失去了以往对不动产的购买热度,生活在政策频出的当下,等待着房地产调控的“大团圆”结局。

由于我国房地产市场本身的复杂性,对房市调控的效果更加需要耐心,故而我国应当继续坚持房地产市场的调控,将其作为经济结构调整中的一部分坚持下去,并针对不同的问题对症下药,主要采取市场化的调控手段,才能保证我国经济转型的成功。

这样看来,等待是有必要的。

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