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公积金是破解保障房资金短缺一把钥匙

2010年11月05日 09:55 经济参考报我要评论0字号:T |T

公积金:破解保障房资金短缺的一把钥匙

今年8月初,北京、天津、青岛等28个城市被国家列为住房公积金支持保障性住房的试点城市。根据国家规定,这些城市可尝试利用住房公积金贷款建设经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房等保障性住房,期待住房公积金能够成为破解保障性住房建设的资金“瓶颈”的一把钥匙。

保障房资金“瓶颈”或可破解

作为西部重镇的重庆市也被国家列入住房公积金支持保障住房试点城市。就这个城市而言,主要是利用住房公积金贷款建设公共租赁住房(以下简称“公租房”)。为了确保试点工作顺利进行,在资金的使用范围、发放条件、贷款利率、账户监管等方面制定了一系列切实有效的措施,建立健全项目贷款工作运行机制,加强资金监管,强化风险控制,使项目指贷款能够更好地支持公租房建设。

根据重庆市的规划,未来若干年,重庆市将建设4000万平方米的公租房,从今年起的三年内每年建设1000万平方米,今后视社会需求再建1000万平方米或更多公租房。目前,重庆主城区鸳鸯、大竹林、华岩、西永、蔡家片区及西永园区六个项目已陆续开工建设,全市共开工建设1200万平方米,其中主城区开工建设近1000万平方米。然而,庞大的公租房建设计划,却遭遇资金“瓶颈”。

国家开展的住房公积金支持保障性住房建设试点恰如“及时雨”,可以为公租房建设提供部分资金。重庆市住房公积金管理中心主任严志华介绍说,按照国家规定,重庆市住房公积金贷款支持保障性住房建设,主要是用于公租房建设,贷款额度为30亿元,总建设规模为732万平方米。其中,重庆市地产集团贷款15亿元,所属项目是位于北部新区的鸳鸯组团、大竹林组团和位于九龙坡区的华岩组团三个公租房项目,建设规模354万平方米;重庆市城投集团15亿元,所属项目分别是位于北碚区蔡家组团、沙坪坝区西永组团和渝中区菜园组团三个公租房项目,建设规模378万平方米。

严志华认为,住房公积金支持保障性住房建设试点,是1999年国家《住房公积金条例》颁布以来,对公积金使用用途的一次重大改革试点,进一步扩大了公积金的使用用途。对重庆来说,为正在大规模建设的公租房提供了稳定的贷款资金支持,可以提高住房公积金的使用效率。

重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示,住房公积金贷款支持公租房建设,弥补了政府在建设保障性住房方面的资金不足的状况,住房公积金贷款的注入,使得住房公积金的住房保障作用得到更好发挥,可以加快公租房建设进程,有利于解决城市中低收入人群的住房问题,对促进住房保障体系的完善、构建“市场加保障”的住房“双轨制”供应体系具有积极意义。

重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛表示,住房公积金支持保障性住房建设的做法,是住房保障的新尝试和新思路,可谓“双赢”之举,一方面住房公积金大量沉淀,另一方面公租房建设资金紧缺,在这种情况下,把住房公积金的部分闲置部分用于公租房建设,短期内可以解决地方政府融资的燃眉之急,可以有效增加保障性住房的供给力度,满足低收入家庭的住房需求。同时,住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设的利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,有助于住房公积金增值。

制定有力措施确保资金安全

对于正在推行的住房公积金支持保障性住房试点工作,重庆市政府和相关部门十分谨慎,在进行大量调查研究的基础上,制定了一系列政策措施,包括资金的使用范围、发放条件、贷款利率、账户监管等,目的是积极稳妥地推进试点工作,保证住房公积金的使用安全。

据严志华介绍,重庆的住房公积金贷款支持保障性住房试点,住房公积金贷款的投向是用于公租房建设,只能定向用于已被国家有关部门审批的6个公租房项目,严禁挪作他用,贷款额度不得突破国家规定的30亿元。在发放贷款时,贷款项目必须“四证”(《建设用地许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)齐全。同时,在抵押担保方面也作了明确规定,必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押,建设单位不得重复抵押。

在贷款期限、利率执行上,重庆市将严格按照国家规定贷款的期限执行,最长不超过5年,贷款利率按照5年期以上公积金个人贷款利率上浮10%执行(为4.257%)。目前5年期银行商业性房地产项目贷款基准利率为5 .76%,根据情况上浮(20-30%),贷款到期后必须全额收回贷款本息。

在试点过程中,重庆市将加强住房公积金使用情况的监管,特别是账户监管,项目贷款实行全程封闭管理,资金封闭使用。受托银行对借款人设立资金监管账户,全程监管其项目资本金、贷款资金、项目租售回收资金;一个项目只准一家银行进入,住房公积金贷款与银行商业性贷款必须分开实施。

严志华告诉记者,对于住房公积金支持保障性住房试点工作,国家有关部委也高度重视,强调住房公积金贷款项目的“零风险”,为此在国家层面还专门建立了一个监管系统,加强对住房公积金贷款的监管。住房和城乡建设部已建立专门的项目贷款监管系统,与工、建、农等5家住房公积金承办银行的总行“总对总”进行联网监督管理,各城市发放的住房公积金项目贷款均通过该监管系统进行实际支付操作。她说,每个享受住房公积金贷款的公租房项目都有一个全国统一编号,未经国家批准的项目没有全国统一编号,无法通过监管系统审批,不能实现贷款操作。

公积金支持保障房建设需防范资金风险

□记者 徐旭忠 重庆报道

对于住房公积金支持保障性住房建设试点,业界也存在争议。一些专家和业内人士认为,虽然国家有关部门在住房公积金支持保障房建设的试点运行中管理非常严格,但在实际操作中仍然有一些诸如自有资金不足、资金被挪用、建设工程滞销、房屋租不出等不确定因素引发的风险,亟须建立健全相关监管机构,形成一整套风险防控机制,增加项目贷款透明度。

记者在采访中了解到,对于住房公积金支持保障住房建设的争议,主要表现在以下几个方面:首先是住房公积金作为老百姓的“私房钱”,地方政府有没有权力动用,在法理上有漏洞。依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》,住房公积金只能用作廉租房建设补充资金。该条例受到它的上位法《住房保障法》的约束,一直也没能进行修改。当前所进行的住房公积金支持保障住房建设的试点,实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。在相关法规还有欠缺,规章制度、监督权利归属没有理顺的情况下,如果将审批和监管权下放,一旦出了问题,最终蒙受损失的是缴纳住房公积金的老百姓。

其次,住房公积金支持保障住房建设后,一旦形成呆坏账怎么办?虽然国家有关部门在住房公积金支持保障房建设的试点运行中管理非常严格,但一旦放开在全国推行,巨额住房公积金贷款审批和监管权下放到地方,住房公积金的使用安全问题便显得尤为重要。如果在保障房建设中,资金监管不到位,出现了呆账、坏账,很有可能导致地方政府负债,损害住房公积金缴纳人的合法权益。

此外,监管机构缺位,没有建立代表住房公积金缴纳人的机构,作为第三方监管机构参与到住房公积金运行当中。住房公积金不是银行的钱,也不是国家的钱,用来贷款给保障性住房建设,此前也没有相应的金融管理条例,银监会也不能负责;住房公积金管理中心只是社会公众委托专门看管社会资产的机构,在住房公积金贷款的审批、监管环节,不具备相应的权利,相应的监管机构还是个空缺。

一些专家和业内人士建议,在实施住房公积金支持保障房建设试点过程中,要强化资金和项目贷款的风险防范,确保住房公积金的资金安全。一是自有资金不足的风险,在决定发放项目贷款之前,必须依据试点方案规定,使用科学的方法,对开发企业的自有资金进行严格审查。二是资金被挪用的风险。由于开发企业往往同时开发几个项目,或者一个集团公司下属多个公司,所以借款人容易出现不按合同约定使用资金挪作他用的问题。因此需要贷款合同约束和贷后加强监管等手段加以防范。

三是在建工程滞销或租不出的风险。保障性住房的销售收入或租金收入是偿还贷款本金和利息的重要来源,一旦在建项目滞销势必将影响还贷。在项目贷款发放审查时,除应全面、科学考察开发企业的资质和实力外,还要综合考察建设项目环境和加强工程质量监管,以免滞销问题的发生。

此外,开发企业销售收入不及时还款的风险。开发企业所依赖的现金流便是项目本身的销售收入或租金收益。为了确保及时还贷,对其销售收入或租金收益应实行封闭式监管。即由开发企业按项目在承办贷款银行设立专用资金监管账户,用于存放项目贷款资金和销售收入。在建期间按工程进度,经住房公积金管理中心和承办银行同意后,分批支取资金,并且只能用于项目建设。项目预售或直接销售后,每套住房均应与贷款银行办理抵押注销手续,其销售收入全部存入专门账户,用于偿还贷款本息,不得转移或用于其他支出。偿还贷款本息后,资金可作为利润留存。

重庆朵力房地产公司董事长黎伟表示,保障性住房是一项“民生工程”,“地根”和“银根”对住房建设起决定作用。以重庆正在大规模建设的公租房为例,公租房的用地由政府以采取划拨方式解决,实际上是将土地收益让利于民。住房公积金贷款在一定程度上解决了公租房建设中的“银根”问题,真正“取之于民,用之于民”。黎伟认为,在住房公积金的贷款使用上要增加透明度,具体投向哪些项目,每个项目的投资额度、项目进展程度等要定期通过媒体等方式向社会公布,这一方面是对缴纳住房公积金的群众有个交代,同时有利于引导社会公众参与,加强社会监督,保障资金安全。

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