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加强房产交易价格监管 从源头遏制阴阳合同

2010年11月11日 21:27 光明日报我要评论0字号:T |T

“阴阳合同”在住房市场泛滥,一方面与买卖双方为实现一己私利而置国家利益于不顾的利己动机有着直接关系;但另一方面,从更深层次上来说,这一现象出现的根源乃在于税务部门目前执行的二手房“最低计税价额”与不断上涨的实际房价之间所存在的巨大价差。以北京市为例,自2006年10月颁布各地区最低计税价额至今,该市房价已不断上涨,最低计税价额早已被远远落下,与实际房价最高甚至拉开了数万元的距离。在这种情形下,如果仍以先前确定的最低计税价额作为征税标准,无疑会给交易双方“合理”避税留下广阔的操作空间。除此之外,“阴阳合同”在监管和查处上存在的困难,也为其一再出现提供了机会。现实中,买卖双方从网签到纳税所提供的都是正规合同,且二者所标注的价格一致;房屋销售存在价格差异也很正常,这些都为“阴阳合同”的监管与查处造成了困难,因此,除非因双方发生纠纷而自动暴露,否则“阴阳合同”的存在很难为外人察觉。

实际上,在目前的建设工程施工合同、股权转让商标权转让等领域,“阴阳合同”也是一种颇为普遍的现象。“阴阳合同”的出现,不仅使国家税收蒙受重大损失,也动摇社会公众对诚信经营、履约及纳税的信心,扰乱市场经济秩序。面对“阴阳合同”所导致的种种危害,加大对其的打击力度已刻不容缓。但与此同时,如何从根本上避免“阴阳合同”的出现,更应成为关注的重点。

在笔者看来,当前首先应对最低计税价额加以调整,缩小其与实际房价之间的差距;同时,加强对二手房交易价格的监管,对于交易价格明显偏低,并且无正当理由的,税务机关将依据最低计税价额核定该宗交易的计税价格,并且按照核定的计税价格征收各项税费。此外,也可以通过赋予“阴阳合同”不同法律效力的方式,加大当事人从事这一行为的风险,从而使其知难而退。比如,可以明确规定在有关部门登记备案的“阳合同”为有效合同,“阴合同”为无效合同,如此,一旦发生购房纠纷,卖方比“阳合同”写明数额多收的房款,就可能变成不当得利而被买方要回;若诉至法院,买方的请求将获得法院的支持。在这样的高风险之下,意图通过“阴阳合同”避税就可能因小失大,从而不敢轻易为之。(吴如巧)

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