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房产税的十大猜想

2010年11月12日 01:22 卓越理财我要评论0字号:T |T

如果真的试点或者推行,对市场会有哪些影响?

文/胡景晖

由于上海、深圳的房屋权属关系比较简单,多为,所以沪深率先展开房产税试点的可能性非常大。

9月29日二次调控的“五项措施”出台之后,市场上对下一步房产税试点的传闻也越来越多。“沪十二条”中指出:“上海将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”深圳、重庆等城市管理层也纷纷对房产税的试点积极表态。

如果房产税真的试点或者推行,将对市场产生重大影响。针对“房产税”,我们提出了如下十大猜想。

猜想一:试点征收时间可能在明年年初或明年下半年

刚刚出台的“五项措施”,如果能够在第四季度有效的稳定交易、平抑房价,并取得令管理层和社会比较满意的效果,那么房产税的试点有可能会延迟到明年下半年;如果二次调控仍旧不能取得令人满意的效果,那么房产税的试点很可能在明年年初就会出台。

猜想二:沪深将率先试点,重庆、北京将跟随其后

由于上海、深圳的房屋权属关系比较简单,多为商品房,所以沪深率先展开房产税试点的可能性非常大。重庆最近也对房产税的试点进行了积极表态,所以也将跟随其后。而北京由于房屋权属关系较为复杂,总存量较大,所以北京的房产税试点工作将会稍晚于沪深。

猜想三:房产税的试点成功将会取代的出台

一方面,房产税早已有之,只需简单调整税则即可适用于对住宅的征收,而物业税是新税种,其出台需要走复杂的立法程序,比较麻烦;另一方面,房产税的税收原理和作用与物业税基本一致,所以,如果房产税试点成功,那么物业税出台的必要将大大降低。

猜想四:年税率不会超过房屋原值的8‰或租金收益的5%

房产税的税率,如果依照房产原值一次减除10%~30%后余值的1.2%计算缴纳,年税率应该不会超过房产原值的8‰;如果按出租收益计征的话,年税率大约为4%,考虑到目前全国多个城市对房屋出租收取的5%的综合税,合并后,税率大约在租金的4—5%之间。

猜想五:长期来看房产税有利于交易量的稳定

短期来看,房产税的出台将会使市场陷入新一轮的观望,交易量会有萎缩,但是从长期来看,房产税的出台将有效打击囤房炒房,也能有效增加市场出租、出售的房源供应,将有利于交易量的稳定和房地产市场的长期健康发展。

猜想六:房产税的出台将会加大房源供应

目前在房产的持有环节税费为零,囤积多套住房不需缴纳任何税费,房产税的出台将把这些“闲置房”逼向市场用于出租或出售,这将有利于房源供应量的增加,尤其是市场房源的增加。

猜想七:房产税将会抑制高总价大户型房屋的市场需求

房产税的征收将以房屋原值一次减除10%~30%后的余值为基点征收,房屋的总价越高,所要缴纳的税费也就会越高,房产税的开征将会使人们的购房需求更加理性,市场对大户型高总价房屋的部分需求将会被抑制。

猜想八:房产税的开征将抑制房价和租金的快速上涨

房产税的开征将能够有效的抑制多套住宅的需求、刺激存量房供给,使市场供求关系更加平衡,从而有效抑制房价和租金的过快上涨。

猜想九:房产税有可能会被转嫁至租金

房产税有可能会被业主转嫁给租客,但是比例不会太大。因为房产税按租金收益征收年税率仅为4--5%,比如月租金为2000元的房屋,其所要缴纳的房产税大约在每月80—100元,所以,即使房产税转嫁到租客头上,也不会太多。此外,随着下半年全国多个城市租赁市场供求基本平衡,甚至供大于求,所以转嫁的可能性也在降低。

猜想十:每个家庭名下的首套房产豁免房产税的可能性在降低

由于每个家庭首套房的面积、价值差别很大,所以如果每个家庭名下的首套房产被豁免房产税,就会有诸多不公平之处;此外,在前一阶段、三套房按揭贷款的认定方面,某些人利用假离婚来钻政策的空子,所以为避免这种“钻空子”的现象,首套房被豁免的可能性正在降低。房产税在试点时期,有可能不考虑首套房豁免的问题,而进行粗线条的执行,但是也不排除按照房屋的总面积或总价值进行税率差别化对待的可能。

(胡景晖 我爱我家控股副总裁)

短期来看,房产税的出台将会使市场陷入新一轮的观望,交易量会有萎缩,但是从长期来看,房产税的出台将有效打击囤房炒房,也能有效增加市场出租、出售的房源供应,将有利于交易量的稳定和房地产市场的长期健康发展。

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