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人民日报:房产税能否成为楼市稳定器

2010年11月15日 19:50 人民日报(北京) 王炜我要评论0字号:T |T

在房地产调控愈加严厉的敏感期,每一次关于房产税的消息都会引起楼市波动,即便消息并不一定准确。

唯一确定的,是推进房产税的改革方向。9月29日,有关部门出台新一轮调控政策时明确提出,“加快房产税改革试点工作,并推广到全国。”10月底,中央关于制定“十二五”规划的建议中提出,“研究推进房地产税改革”。

几乎同时,深圳、重庆和上海传出准备推出房产税的消息,有的甚至已确定了税率,言之凿凿。尽管在全国范围内推出房产税的条件还不成熟,但经过近7年的“空转”,个别城市试点准备工作已经成熟。

房产税,正渐行渐近。

为什么要开征房产税?

——“重交易环节、轻保有环节”的税收工具,虽然可在一定程度上限制投机需求,但税负容易转嫁给购买者,变相推高房价

“房产税改革主要是加快推出房地产保有环节的税收,类似于此前人们常说的物业税。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者,目前我国房地产税收主要在三个环节:开发环节、流通环节和保有环节。开发环节主要是针对房地产开发商的税收,交易环节则包括契税印花税、二手房转让的营业税等,种类较多。但保有环节的主要税种只有城镇土地使用税和对经营性房地产征收的房产税,且事实上征收率较低。

而房地产市场上之所以投资投机成风,造成房价过快上涨,一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期下,拥有多套房产的家庭,很少考虑将房子出租或尽快出售,而是待价而沽。其结果不仅放大了房地产市场的供求矛盾,而且导致大量房屋空置,二手房市场发展缓慢,房屋租赁市场供应短缺,房价和房租都居高不下。

2003年以来的数次房地产市场调控,税收都是重要的调节工具。但这种调节主要体现在交易环节,如对5年以内的二手房交易征收5.5%的营业税等。这种“重交易环节、轻保有环节”的税收工具,虽然可以在一定程度上限制投机需求,但在房地产市场供求失衡的情况下,交易环节的税负十分容易转嫁给购买者。如北京的二手房交易市场上,卖方提出的都是“净得价”,所有税费都由买方承担,实际上反而增加了购买成本,变相推高了房价,却没有起到抑制投机的作用。

全国人大财经委副主任贺铿认为,尽快开征房产税,增加住房保有环节的成本,可以有效遏制投机。同时,又可以让大量空置房进入二手房市场和租赁市场,从而增加供应,缓解总体供需矛盾。“根据各国的经验,房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。”贺铿说。

顾云昌表示,开征房产税也可以为地方政府提供较为稳定的收入来源,解决分税制改革以来地方财政过度依赖土地出让金的状况。土地财政不是长久之计,通过征收房产保有环节税来增加地方的收入,更加合理、稳定、细水长流,也体现了社会公平。未来,房地产税逐步取代土地出让金是有可能的。

会不会增加普通百姓负担?

——应该采取累进税率,在起点税率较低的情况下,面积越大、套数越多,税率就越高

尽管征收房产税对稳定市场和财税制度改革都有好处,但征税消息一出,不仅开发商和楼市投资者担心,普通老百姓也很不安。

今年6月,张洋在北京东四环外的青年路附近买了一套50平方米的小户型二手房,总价约120万元。尽管是首套房,但营业税、契税、中介费等各种税费加起来,将近9万元。“这还是在中介做了阴阳合同,如果不避税,所有税费要十几万元。”张洋说。加息以后,明年起他每月要还近4000元房贷,如果再征每年1%的房产税,相当于每个月要多花1000元。“为了这么小的房子,负担太大了。”

“享有适当的住房是每个公民的权利,一个家庭拥有一定面积、套数之内的房产是合理的,应该免税。”国务院发展研究中心有关专家表示,征收保有环节税,应该采取累进税率,在起点税率较低的情况下,面积越大、套数越多,税率就越高,持有成本也相应的越高。一般来说,世界各国房产税率大多不超过1%。如果是首套房、中小户型就应该免征房产税,或者以极低的税率征收,不增加普通百姓的居住支出。

在开征房产税的同时,还应综合考虑房产各个环节的税负。如考虑停止增收契税、土地增值税、营业税等交易环节税收,或者降低这些税种的税率。此外,由于房产税的税基是房产价值,而交税的则是家庭或个人,这就导致部分低收入家庭可能出现支付能力不足。从国外经验看,应当在出台房产税的同时,建立系统的减免税制度。

专家强调,除了对首套房、中小户型应该减免房产税以外,对用于出租的普通住宅也应该慎重征收房产税。据“链家地产”市场研究部分析师张月介绍,当前北京普通住宅租赁市场供需比为1∶3左右,也就是说普通租赁房源处于较严重的供不应求状态。一旦征收物业税,业主持有成本增加,很容易导致出现两种现象:一是业主出租意愿降低,由租转售造成普通租赁房源进一步短缺,租金上涨;另一种可能是业主直接将物业税征收成本分摊到租金中,直接导致普通住宅租金上涨。因此,建议对用于租赁的普通住宅通过先征后返等形式实行房产税减免。

房产税征收方式是否得当,也直接关系到居民切身利益。从理论上讲,房产税是需要个人申报、到税务部门缴纳的,但我国居民还没有养成自主纳税的习惯。为了避免可能因此导致的房产税征收率过低的问题,有城市在试点方案中提出,对没有按时缴纳房产税的家庭,在卖房时一并征收,并收取高额滞纳金,否则不能买卖。然而,一旦在交易环节统一征收,本来是持有环节的税负就有可能演变成交易环节的税负,从而又很可能转嫁到购房者身上。如何避免这一问题?值得各方探讨。

怎样积极稳妥地推进?

——确保房地产税计税依据公正、公平,建立协调机制,整合征管资源

“房产税改革的实施难度非常大。”清华大学房地产研究中心主任刘洪玉认为,这一改革涉及中国地方财税体制的长期制度建设,要积极稳妥持续向前推进,不能操之过急。房产税的征收方式、应纳税范围、税基、税率等,应该与开征房产税的目的相一致,实施过程中要遵循简单、公平、有效率等基本原则。

房地产税根据房产价值计税,可房产价值却是不断变化的。确保房地产税计税依据公正、公平,需要一大批专业机构和专业评估人员。“设置评估机构是房产税改革的重要一环,但目前关于如何设置评估机构意见还不统一。” 中国房地产估价师与房地产经纪人学会的一位专家建议,应该在政府主导下,通过招投标方式利用社会评估资源,组建非营利性的评估机构,或者由税务机关委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。有条件的大城市可以参考中国香港和新加坡的模式,在财政和税务部门内部建立专门的房地产税评估征收机构。

推进房产税改革,居民住房的准确信息尤为重要。但当前大多数城市缺乏完善的住房统计信息,如果连居民家庭的住房面积、套数等基本情况都无法弄清,不可能有效征收房产税。中国房地产协会副会长朱中一建议,准备试点房产税的城市应尽快组织住房普查,建立本地居民住房状况的动态数据库。

还有专家指出,实施房产税改革,需要有关管理部门建立起有效的协调机制。建议房产、土地、规划、民政、公安等部门尽快“联网”,实现部门之间的数据交换、信息共享制度,整合征管资源,提高征管效率,简化程序,降低成本。

“从短期看,房产税稳定市场预期的作用更大。” 全国工商联房地产商会秘书长聂梅生认为,房产税出台,哪怕只是明确征收的对象和方式,都将在很大程度上稳定人们的预期,遏制短期房价上涨。

他山之石·“听桑德拉太太聊房产税

无论居住在美国哪个州,都必须缴纳房产税,但税率则因所在州的不同而迥异,最低的只有0.2%,最高的可达4%,整整相差20倍。不过对大多数州来说,房产税的税率在2%到3%之间。

一所房屋要缴纳多少房产税,除了与税率有关,最主要的决定因素便是房屋价值了。在美国,房屋价值分成两大部分:一为地价,二为房价,有专门的独立评估部门负责估算房屋价值。

桑德拉太太早年在洛杉矶郊外的帕萨迪纳市买了套房子,现在将房屋出租,每月能有一笔不菲的收入。她对记者回忆说:“独立的评估员来估价时,并不考虑我买这套房子花了多少钱,因为他要估出来的是房屋的市场价值,因此主要依据四种情况:第一,这个地段同类房屋的售价;第二,如果这所房子推倒重建,需要多少费用;第三,如果再次出售这套房子,能卖出个什么价钱;第四,周围的公共绿地、人工景观等,对房屋所起到的增值作用。”

独立评估员拿出一个意见后,房屋的最终纳税价值要由政府的评审员最终做出,但在绝大多数情况下,评估员的估价都会获得采用。房产所估的价值往往比房主购买房子的价格低很多,一般来说,大约为市价的1/2至3/4。

桑德拉太太告诉记者,其实美国的联邦政府和州政府是不收房产税的,收房产税的是州下面的郡、市两级政府,税收的用途相应的也是地方政府与居民房屋有关的支出,比如消防、排水、园林等公共设施的维护。值得一提的是,由于美国中小学实行义务教育,对政府来说,教育开支是一笔相当大的支出,所以房产税的绝大部分被地方政府用在教育上,如支付学生午餐、校车的费用等。在大多数情况下,郡政府税、市政府税和学区税的比例为1∶1∶5。

“由于帕萨迪纳是洛杉矶地区数一数二的好学区,因此我的房子比其他城市要纳的税高多啦。” 桑德拉太太笑道,“不过,提高学校的教育质量,完善硬件设施,对孩子们来说是一件好事,我心里也没什么不愿意的。”

美国房产税高不高?桑德拉太太说,她不了解其他郡的情况,至少从洛杉矶郡的情况来看,她觉得并不高,以至她根本记不清具体的税率。“可能是因为有好莱坞、迪斯尼这些纳税大户,洛杉矶不那么缺钱吧。” 桑德拉太太越说越幽默。

遇到经济不景气的时候,为了减轻低收入者等弱势群体的负担,同时也为了刺激消费,特别是吸引更多的人买房,一些地方政府会在年底实行退税政策,即向房主返还部分房产税。在有的地区,会征收特殊用途的房产税,比如社区大学税、医院税、防洪税……

桑德拉太太也告诉记者,郡、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则,纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督,立法机构也会行使监督权。无论是房产税税率的改变,还是房产税用途的变更,一般都要通过郡、市两级政府讨论后决定,同时必须充分尊重居民的意见。她说:“洛杉矶前几年遇到财政困难,因此郡政府决定提高房产税,却遭到居民的强烈反对,后来郡议会通过法案,规定政府可对新出售的房屋实行新的税率,但像我这样早就买了房子的老房主,还按以前的税率缴纳房产税。”

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