最近接到购买二套房、三套房客户的大量咨询。由于新政实施，这些客户落入了尴尬的境地，有的客户是第二套房首付提高后无力支付首付、有的客户是第三套房取消贷款后无力支付全款，而这些客户已向卖房人支付的定金、首付款少则几万，多则上百万，如果自己无力继续履行合同要承担违约责任的话，损失惨重！不但定金不能要回，还可能面临被卖房人追讨巨额违约金！
现在法律界人士对上述情形众说纷纭，比较多的看法是，买房人无权解除合同，如果单方解除，构成违约，应当按约向卖房人承担违约责任！在网上进行了大量检索后，发现这种观点几乎独占风头。但是，我有截然不同的观点，而且找到了法律依据。
我的观点是，除非购房合同中有相反约定，依赖于贷款购买房屋的人因贷款政策变化无力继续履行合同的，有权解除合同，不用承担违约责任。现在的合同规定的违约金标准基本上都是房价的20%，以总价100万的房屋为例，买这种较低价位的房屋的人一般都是没钱的人，20万对其整个家庭来说是极其巨大的款项，房子没买到，20万还被没收，公平吗？实际生活中，很多人买房都是倾其所有才凑齐首付，说给没收就给没收了，显然是不公平，不合乎情理的，而且关键是不符合法理的。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可规则于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同部能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
再看“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第26条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
综合上述两条可以看出，由于新政出台，当事人无法贷下合同原定的贷款金额，并非是出于自己的原因，自己并无过错，这种情况下让个人承担违约责任，是严重不公平的，是严重违反法理的。而且，实践当中，已经有法院判决解除合同，买房人不用承担违约责任案例了。
