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“限购令”别成了“促销书”

2010年11月24日 09:30 光明网-光明观察 周晓明我要评论0字号:T |T

南京房市“限购令”细则本周出台?上个月出台的南京楼市新政细则中,“限购令”被称为史上最严的政策。然而目前市场上第三套房仍然可以办理鉴证,这一政策也就形同虚设。(扬子晚报11月22日)

进入新千后,我就想买房子,只到今年4月,一直未能踏上买房的班车,保守的我始终相信于国家的调控政策,期盼着有朝一日能看到房价刹车的情景。然而,我的梦想看来不会成真,只好杀出重围,不顾一切地将所有积蓄,投向房市,拿到了一套属于自己的房子,付出的代价却是几年前的数倍,我直到现在还为没有赶上房价快车而后悔。有道是,世上没有后悔的药。作为过来人,我要对房屋刚性需求者说:如今政府的“限购令”,听了也就是听了,看了也就看了,该买还是要买,还要下手快点,否则到时哭诉都没有地方去。试想,所有建筑材料和人员工资都涨了,房价会跌吗?鬼才相信!

房价是怎么涨的,除了少年儿童外,经历过这个时代的人们都记忆犹新,房地产商绑架着银行,银行绑架政府,政府依靠着房地产商,房地产商挟持着银行,一条看不清、摸不着、理还乱的利益链,推动着房地产的快速升温,也推动着所有城市的房价飚升,房地产商开心愉悦、银行偷着乐,地方政府所要追求的GDP政绩和税收,也都水涨船高。由此看来,房地产的发展,是一件“多赢”的事情,尽管中央三令五申,各地的房价还是如“嫦娥奔月”——只升不降!

中央之所以重视各地房价上涨过快问题,一方面房价涨幅超越了所有人的预期,推动了全国性通货膨胀,影响经济和社会发展;另一方面快升不止的高房价,有可能危及我们党的执政基础和执政地位,影响安定团结的政治局面。可是,在“田鸡要命蛇要饱”政绩考核体系下,中央的政令就显得软弱无力,地方政府明显地视中央政令为无物,你喊你的,我做我的,只要法律没有规定的,地方就可以大胆地闯、大胆地试。结果受损的是中央的威信,受益的房地产商和地方官员,真正倒霉的却是普天下的老百姓,因为最终还是由人民群众来为高房价“埋单”。

高房价真的就没有办法治理吗?我认为不是这样的,中国的房市确实存在“炒房”现象,但平民百姓不是炒房族。如果国家真心要想遏制炒房的话,只需要规定一条政策,那就是:“房屋购买后,必须达到10年或15年,才可以过户”。本来房屋买来就是住的,二三年就过户为什么呀?不让买房者轻易过户,看他还敢不敢炒房?遗憾的是,现在制定政策的都是公务员,也就是现行政策的利益既得者,大多数公务员都控有二套、三套甚至更多套房屋,如果出台强硬的房屋过户政策,危及的是当权者的利益,革的是自己的命,这样的政策不出台也罢,于是,房地产市场的调控也就久控不止了。

正是有鉴于此,中央的房地产调控政策是越调涨得越快。我所说的话不是空穴来风,今年“五一”之前,传说我所在的江苏省仪征市将要调整房屋交易税,4月28日我去交房产税,整个大厅排满了队,据说那几天房地产商偷着乐呀,大量人群赶去看房买房,一下子把原来的价格推高了1000多元,为了赶上末班车,许多人只能请假排队等候买房、交税。当时,有确切消息称,本轮房价调控力度很大,整个房市会走一段下波路,房价将会回归到理性轨道上来。如今半年不到,仪征的房价从我当时买的每平方米4200元,上涨到现在每平方米5700元,半年调控不仅未降,每平方米反而上涨了1500元,就此而言,你让老百姓还敢信调控政策吗?真是“调控令”成了“涨价令”。

南京出台“限购令”看似对房地产市场有所调控,明眼人一看就知道,这是在为房地产商扩大销售鼓与吹,扬子晚报的整版细释“限购令”,就是房地产涨价的“宣言书”,如果读者确需购房,劝君莫再犹豫,中小城市的房价下跌只是一种美好的想像,多方利益是不会让攀升的房价调头的,除非国家这次是玩真的,否则要买还是趁早吧,或许南京房市的“限购令”就是涨价的“促销令”,过了这个“节点”,可就没有这个“市价”了,因为中小城市的房价没有降的空间,却有涨的想像。

糟了,我也成了房地产商的促销员了,看了文章,就知道我也是个房价上涨的“托”。

当部分城市实行“房票”时,市场将会怎样?这是一个相当复杂的命题。限购是一种强劲的行政干预手段,短期内必定见效,否则就不叫需求管制了。问题的关键是,限购政策能持续多久,不愿撤场的投资投机需求,又会流向哪里?

不妨先回顾一下限购政策的来龙去脉。今年4月出台“国十条”中首次提出限购思路,但只有北京在5月出台了限购措施。8-9月份的楼市反弹,尤其是9月房价上涨,促使“9.29”出台,明确要求:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。至今已有16个城市实行限购。如此大面积的限购,堪称史无前例。现在看来,之所以是这些城市实行限购,应该中央认定他们属于高房价城市。而且,值得注意的是,居然连西部二线城市兰州也实行限购,是否意味着还会有一些中西部二线城市加入限购队列呢。至于何时取消限购令,随着明年房价调整到一定程度,多数城市都有可能取消这一临时性的管制措施。

上述城市的限购措施可分为三种。第一种是一个家庭只能新购一套,包括北京、上海、杭州等多数城市都如此。第二种是限购第三套,以南京为代表,如果一个家庭已拥有两套或更多住宅,则暂禁购房,如果不足两套,则可以新购,直至满两套。第三种是深圳,本市户籍居民家庭,限购第三套;能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限购第二套住房;不能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限制购房。上述三种措施,依次更加严厉。

接下来剖析一下限购形势下的需求变化。此政可谓击中大投资客的要害,强制禁买多套,甚至一套都不能购房,必然使多数投资投机者被迫离场。或许极少数人还会寻求通过借身份证、假离婚等方式规避政策限制,但任何做假行为都存在一定的道德、诚信风险,注定难以大规模的出现。另外,限购也限制了自住需求,尤其是改善需求,这也正是政策的负面影响。

但是,即便是在如此干预之下,仍有部分投资投机需求不愿离场,或者不想走远。除了中国房价不可能大跌的因素之外,主要是有些外部因素支持他们继续投资楼市。一是流动性泛滥,国内外皆如此。自2008年下半年全球救市之后,货币和信贷超发,2009年我国更是放贷近10万亿天量,近期美国又实行二次量化宽松货币政策,这些都导致流动性过剩,必然会推高资产价格,东亚新兴经济体的房价亦如此。

二是国内产业资本趋于金融化。近几年确实存在“国进民退”的迹象,仅以房地产业为例,虽然今年国资委勒令78家央企退出,但16家合规央企却频频逆势拿地扩张。民营经济不景气,部分实体经济行业利润率持续下降,这就逼使很多中小民企不愿谋求长远发展,老板们将部分甚至全部资金转投其它来钱快的领域,其中房地产即是主要选择。

三是负利率呈加剧。去年以来,我国持续出现存款负利率状态,随着今年CPI的快速上扬,负利率情况趋于严重。即便是已进入加息周期,但在未来一段时间内,加息脚步仍然赶不上CPI的速度。在这种情况下,尤其是农产品(000061)价格飙升,民众已产生恐慌情绪,为了抗御通胀,投资房产依然是较好选择。近日温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署稳定消费价格总水平保障群众基本生活的政策措施,这从一个侧面反映出物价上涨之猛。

四是人民币升值。近段时间人民币对美元升值势头甚猛,这必然导致以套汇为目的的境外游资进入,其中部分资金会进入房地产市场。回顾历史,2007年人民币对美元升幅曾高达6.9%,当年楼市火爆与此有一定关系。今年6月中旬重新启动汇率改革,人民币对美元重新步入升值通道,半年之内已升值4%左右。近期住建部和外管局联合出台了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》,进一步规范外资在内地的购房行为,但历史经验表明,围堵热钱并不容易。

这样,就使资金发生结构性的变化,重要的变化之一就是投资区域发生变化。投资需求由限购城市向非限购城市转移,实行限购的16个城市毕竟只是全国660个城市中的极少数。尤其是与限购城市相邻的城市,房地产市场具有相对的投资价值,会吸引部分投资投需性需求。前段时间有新闻报道,东莞部分楼盘逆势热销,主要是因为其两个邻居——深圳和广州皆实行限购政策,正所谓“因别人之祸,得自己之福”。

中国的CPI与PPI都在高涨,因此当房价以环比0.2%这个低于CPI与PPI的增速爬行时,实际就是在缩水与降价,其低于其它生产要素的涨价部分正反映的是名义价格的增长部分。但市场似乎宁愿接受负利率,也不愿用名义价格与实际价格之差去看待房价的下跌。

政府出台限购政策,用抑制需求的方式缓解供求矛盾。由限购引发的库存上升、销售下降并非反映市场的真实需求,并非是长远之计,并非是需求被满足之后的释放。

同时限购还告诉人们,房价将继续上涨。资金总是流向最可能获取暴利的地方,流向风险最低、获利可能最高的领域,没有哪个傻瓜会将资金投入风险高而获利能力最低的国家、地区、领域。而国家发布的限外令恰恰正是告诉市场,中国的房地产是风险最低而获利可能最高的领域。

为什么2009年拉动中国经济增长时要放松对外资进入中国房地产领域的管制呢?因为房价在下滑中会影响中国的经济增长,希望有更多的资金来消化这些库存,增加钢材、建材、投资等领域的增长,因为那时房价中的风险较大。

而时过境迁,今天中国的经济在高增长,通胀的压力加大,资产价格随通胀而上升的压力加大。虽然短期内可以用“戒严”的办法按住需求,但不可能长期限制需求,限制中国经济的动力因素。那么今天被政府按住的资产实际价格一定是远远低于资产的名义价格的,早晚这两者之间会有一个平衡的过程,因此今天的限外令恰恰是明明白白告诉外国资金不能给你们这个发财机会,不能让外资占这个通胀带来的资产增值的便宜。

正像冰化了告诉人们春天快来了一样,限购令与限外令正是告诉市场也许短期内价格在政策的压力之下会波动或下降,但长期看这个资产的价格仍会回升,否则又何需担心已经生产出来的商品会被卖掉呢?

没有人会反对在紧急情况下实行“戒严令”,也没有人反对应对市场调控,但用什么办法调控,调控的措施反映了一种什么样的信号,则不能不让人反思。

我们不愿看到房价的暴涨,更不愿看到国家政策中任何反映价格可能继续上涨的措施。该用货币政策和资金价格的办法来调控了,但这反而更容易吸引更多的外资来捞一把。这真是个两难的选择,但为什么就不能加大供给呢?这一直是个问号。

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