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二手房过户赠与比例上升 专家称并不划算

2010年11月24日 10:51 北京晚报 姚丽颖赵莹莹我要评论0字号:T |T

中介经纪小王最近遇到一位客户,看中了一套2009年的次新房,但由于是二次购房,3%的契税、5%的营业税和1%的个人所得税,让购房人觉得不堪重负,就想通过“假赠与”的方式,办理过户手续。

房地产二次调控后,购房成本大大加大,一些购房人开始在税费上大动脑筋。据悉,近期二手房过户方式中,赠与及继承过户的比例明显上升。那么,以赠与、继承的方式过户真的比买卖交易省钱吗?房贷机构伟嘉安捷有关置业专家表示未必。

“伟嘉安捷”专家在算完账之后发现,由于个人所得税过高,目前还没有人真正通过“假赠与”办理过户。“只有赠与人是三代以内直系亲属、对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人,或者赡养人或房屋产权所有人死亡依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产时,才不需要缴纳20%的个人所得税。”

给您算账

以一套总价为200万元首次购房的普通住宅为例(注:此案例中住宅为普通住宅,应按差额征收营业税,假定业主不能提供原始购房发票,故按全额计算),其买卖、赠与及继承过户费用列表计算对比如下:

风险提示

买卖交易

在房产过户中,买卖是操作较为便捷和安全的方式。不过,如果购房人想通过黑白合同来避税的话,一是对业主风险较大,因为一旦购房人抵赖,要求以做低的过户合同价交付房款时,将产生产权纠纷;二是目前买入价较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时还是要多缴纳税费。

赠与方式

不少购房人避税的目标主要是营业税和个税,所以想通过“假赠与真买卖”方式过户。伟嘉安捷指出,首先如果不是可以减征个税的三种情况,受赠人需要缴纳的个税税率非常高,购房人反而得不偿失;其次对于赠与的房产,银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为,没有实际交易产生,因此不能办理按揭贷款;最后对业主来说,买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款。

继承方式

伟嘉安捷表示,在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。同时,继承房产需要满足以下三个条件:第一,通过法定继承和遗嘱继承,前者需为法律规定的法律继承人,后者必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产,如个别房产是共有产权的,则需权属分割后再进行继承;第三,因遗产是所有继承人的共同财产,如所有继承人同意房产由一个人继承,需要其他继承人签订放弃继承协议才有效。

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