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公租房基金潜行:保障房证券化前路难明

2010年11月26日 11:23 观点地产网我要评论0字号:T |T

基金的前景完全取决于政府给予的税收优惠或其它补贴优惠,否则单靠市场化是活不下来的。“目前来看,没有政府的税收或其它优惠,它很难发展起来。”

观点地产网 梁嘉欣作为保障房证券化的先行者,由全国工商联房地产商会主导的首个公租房基金即将成立。

据称,该基金由华远[简介 最新动态]集团、路劲地产、复地集团[简介 最新动态]及华润置地等9家房地产企业和金融机构联合发起,拟募集资金100-300亿元,于未来三年内,在全国各地投建约1000万平方米公租房。

该基金相关负责人透露,目前公租房基金的设立方案已经拟定,并正在报批当中,预计于明年年初正式启动募集。

根据方案,公租房基金的租金标准将采取与地价联动的方式,预计租金水平在市场价的50%到80%,预期年收益率介于5%到15%,基金投资后第7年退出。

而发起人除作为基础投资人,在未来公租房项目的建设过程中,亦充项目的当合作方、承建方或管理运营者。

对于解决保障性住房资金来源问题而言,这似乎是个重大利好消息。

保障房资金困境

一组权威数据显示,2009年,全国保障性住房用地供应量仅27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。

虽然今年以来,中央有意加大对保障性住房建设的力度,下达了2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套指标。

但到目前为止,各地完成情况也普遍滞后。有分析人士统计,截止8月底,全国保障房的开工率不足75%,更有部分城市出现零开工的现象。尽管国务院一度调低了完成的标准,但依旧于事无补。

金融学家杜丽虹指出,如果今年定下的保障性住房规划能完全实现,至少也要10年的时间。

核心似乎还在于保障房建设资金。建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东指出,资金缺口和开发力量不足是保障房开工不足最主要的障碍。

杜丽虹表示,目前而言,保障房建设的资金由政府全部出资,中央政府下达部分资金,地方政府配套剩余资金。以政府为投资主体的开发和运营模式,必然会出现供给不足和低效率的问题。

在这样的背景下,保障房证券化无疑是解决其资金来源问题的最好方式。相关人士表示,公租房基金的成立,将能通过引导民间资本投入公租房建设,及时补充政府的资金缺口,协助完善住房保障体系,解决中低收入家庭的住房问题。

杠杆化的担忧

但公租房基金显然并没有想象中的完美。杜丽虹直指,现在中国的问题就是杠杆化不足。公租房基金的成立能不能真的撬动中国的杠杆,依然尚存疑问。

杜丽虹分析表示,从国际经验来讲,这么大的保障性住房完全依靠政府投入压力非常大,公租房基金这类的证券化模式是一个比较有效的途径,具体的发展还要看政府愿不愿意给予相关的政策优惠。如果撬动得好,将是个正向循环,如果撬动不好,就是政府的负担。

“否则只是政府号召成立这样一个基金,达不到市场化的回报率,还是吸引不了民间资本进来,最后还是要靠政府出资,这跟政府全部出资是一回事。”她解释道。

杜丽虹提醒,不能让公租房基金变成集体建房,大家集资分担风险的一个过程。

同时,杜丽虹建议,公租房基金如果希望有民间资本的参与,发挥杠杆作用,政府首先就要抛砖引玉,给出一定的好处,例如政策性的优惠、税收或其它方面的补贴。

配套制度的缺位

在这点上似乎还有迹可循。今年以来,相关部委已经相继出台了一些关于保障性住房建设的优惠政策。

5月中旬颁布的新非公36条就提出,支持和引导民间资本投资建设公租房,享受相应的政策性住房建设政策。

9月底财政部亦颁布有关税收优惠政策的通知,也分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。

11月16日,财政部、国家发展改革委及住房和城乡建设部再次联合下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》,表示允许各地利用贷款贴息引导社会发展公租房。

尽管利好政策频频出台,但杜丽虹认为,这些都是比较大的概念,目前政府真正明确的优惠政策仍未出台。

她表示,基金的前景完全取决于政府给予的税收优惠或其它补贴优惠,否则单靠市场化是活不下来的。“目前来看,没有政府的税收或其它优惠,它很难发展起来。”

杜丽虹另指,目前公租房基金的发展,除了依靠政府大力发展公租房,还要求资本市场发展到一定程度。

“现在仍取决于基金是走公募还是私募的通道,如果是公募,那就是reits,这就需要国务院对reits产品的批准,reits产品要上市还需要一定的税收优惠,优惠能不能给,依然是个待定的事情。如果是私募的方式,那就更需要税收方面的优惠。如果没有政策性的优惠,其它免谈。”她表示。

“现在并非是缺乏公租房的投资资金,而是缺一个比较好的制度。”杜丽虹称,如果政府能建立好一定的机制,将是一个点石成金的作用,给一定的优惠或政策的杠杆就能撬动大量的民间资本进入。

回报率与风险并存

事实上,在投资资金方面,公租房基金的募集可能还不是什么难题。据介绍,自公租房基金筹建以来,已经得到众多开发商及相关机构的积极响应,9名发起人合计将认购基金总份额的10%—20%。

“建立一个基金的目的是吸引民间资本的参与,但民间资本不是傻的,没有合理的收益是不会参与的。”杜丽虹指出。

她表示,现在就算是普通房屋的租金收益率都没有银行存款利率要高,公租房那么低的租金更加不可能达到一个合理的收益水平。

对房企而言,公租房基金5~15%的年收益率,这已不仅仅是个合理的收益水平了。杜丽虹直指,但这个年收益率水平还很难达到。

据了解,在正常情况下,市场化的房子租金回报率,一线城市不到2%,二三线城市也仅3-4%,而公租房的租金回报率在这个基础上要再低20%左右。

“要达到5-15%的年收益率,政府肯定负担了大部分的土地成本和部分的开发成本,使得地产企业的成本大大降低,在租金低的情况下能达到一定的回报率,这要求政府给出一定的资金优惠”,杜丽虹指出。

但杜丽虹还是认为,在调控的背景下,尽管公租房建设利润率很低,但却是一个相对稳定的利润率,房企还是愿意参与。“如果在公租房的运营方面,如果没有一定的回报或某种收益的补偿,企业是不会愿意参与的。”

公租房基金前景的另一个担忧在于对于过度杠杆化的担忧。此前,美国爆发的两房问题已经暴露出资金杠杆化潜藏的风险。

对此,杜丽虹指出,美国两房问题的出现确实是过度杠杆化的结果。“对政策过度相信,资本的拨备、贷款都太过低,以至后来企业的90%的资金都是来自非自由资本,这肯定容易出现杠杆化的问题。”

对于国内公租房基金如何避免杠杆化过度的问题,杜丽虹提出,只要政府对企业资本金给出一个合理的要求就可以达到。

她续称,尽管美国两房出现了问题,但它的一些做法还是值得借鉴。包括在住房方面的保障、在建资金的通道,公租房基金只是解决了股权通道,还是要有债权方面的通道。

“在正常的拨备水平下,如果使用证券化的工具,会是一个很好的杠杆。”杜丽虹表示。

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