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保障房:最终还是“配角”

2010年11月29日 09:24 投资者报 谭志娟我要评论0字号:T |T

“终于有自己的房子了!”日前刚刚买到一套经济适用房的陈浩(化名)电话中的第一句话就忍不住向记者感叹道。

28岁的陈浩目前在北京一所纺织研究所工作,结婚四年的他一直为房子发愁。最近,他在北京东五环附近买到了一套60平方米的小两居经济适用房。而此前,对于月薪才3000元的陈先生,买房似乎是个很遥远的梦。

与大多数人相比,他算是幸运的,申请了几年,终于在北京拥有了一套属于自己的房子。而未来几年,像陈先生这样能住上保障性住房的人会越来越多。有消息称,由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿,并上报相关政府部门。

“未来几年,保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。不过,保障性住房仍只能解决少部分人的住房问题,保障性住房与商品房两大体系将会并存发展。不过,未来很长一段时间,保障性住房仍只是配角。”11月23日,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《投资者报》记者采访时如此表示。

“十二五”规划加大保障房投入

如今京沪等一线城市的高房价令老百姓头痛,为此普通民众寄望“十二五”规划能有所作为,能圆他们买房梦。

日前,中共中央制定的“十二五”(2011~2015年)规划建议全文已公布。根据中央对于“十二五”期间房地产行业规划的建议,已明确了“强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给”的指导思想。可以看出,未来5年,各地政府均会加大力度实施保障房政策。

据了解,“十二五”北京将降低商品房比重,重点建设公租房。而深圳“十二五”期间保障房与商品房建设比例从“十一五”的2∶8大幅提高到4∶6。深圳将建保障房26.2万套,比“十一五”多建10万套。

“保障和改善民生是‘十二五’规划的重点,特别是住房的保障尤为重要。‘十二五’规划中,加大了保障性住房的力度。”中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。

对于为何加大了保障性住房的力度,顾云昌表示,这次加大保障性住房的力度,实际上是调整房地产产品的供应结构,为中央提出的“住有所居”这个目标而努力。

顾云昌同时补充道,“现在中国房地产的结构存在不合理,这个不合理主要是指保障性住房占比太低,目前能够享受保障性住房的家庭占到总家庭户数不到10%,也就是7%~8%,这样的比例应该说是不高的,特别是北京、上海这样的大城市,恐怕需要提供保障性住房的家庭比例要高得多。”

据中国房地产业协会副会长朱中一透露,“十二五”期间全国住房建设总量比较大,估计每年商品房建设大概在600万套左右,保障性安居工程500万套左右。

“‘十二五’期间的前三年任务会比较重,虽然2008年10月以来就加大了保障性住房建设的力度,但是‘功课’却没做好,至此要延续到‘十二五’期间来‘补课’。”杨红旭也表示。另外,有专家还预计,“十二五”期间必须要将约3000万套保障性住房的欠账还清。

事实上, 1998年国家就出台了经济适用房政策,但真正对保障房的重视却是2006年。2006年中央开始重视此事,要求各地建立廉租住房制度;2007年出台“国24号文”,加强对城镇低收入家庭的住房保障;2008年提出“9000亿安居工程投资计划”;2009年制定约束性保障指标,并加快棚户区改造;2010年出台公共租赁住房政策,提出2012年使城镇人均住房面积13平方米以下的家庭全部享有住房保障。

照此发展,杨红旭预计,至2015年末,全国6.6%左右的城镇家庭可享有廉租住房,5%左右的家庭将享有经济适用住房,5%~10%的家庭将从公共租赁住房和棚改房政策中受益。“如果加上其它的财政补助(如贷款贴息和退税)受益群体,则5~10年后,预期将有30%的城镇家庭可能享受到住房保障。”杨红旭对《投资者报》记者说。

未来仍扮演“配角”

虽然“十二五”规划强调加快保障性住房建设,但未来保障性住房扮演的仍只是“配角”。“保障性住房毕竟只能解决少数人的住房问题,全国享受保障性住房政策的家庭户数很难占到全部城镇家庭户数的50%,因此未来很长一段时间,保障性住房仍只是‘配角’。” 杨红旭告诉《投资者报》记者。

杨红旭同时表示,将来保障性住房与商品房两大体系将会并存发展,而且在保障房不断扩大建设的同时,商品房将会放松管制。

这意味着商品房投资仍有空间。实际上,此次在“十二五”规划建议当中,未提到“遏制投资”和“稳定房价”。

“在‘十二五’规划建议中,只提到抑制投机需求,这意味着未来一段时间内,合理的投资可能不会遭到政府的严厉打压,现在有两三套房的,一套自住,其他的放租作长期投资,这种情况政策可能会有所放松。”杨红旭如此解释。

而对于“稳定房价”在上述建议中为何没有出现,杨红旭说,现在政府是在以时间换取空间,加大了对保障性住房的建设和投入。

杨红旭同时表示,虽然我国目前处于加强住房保障的阶段,但这并不意味着要放弃市场机制,实际上当前国家依然把住房发展的市场化方向作为重要原则。

发达国家经验表明,在住房短缺阶段,政府对市场干预较多,普遍比较重视住房保障体系建设,尤其是上世纪六十年代之前;而进入七十年代之后,随着告别住宅短缺时代,绝大多数国家更倾向于发挥市场机制,减少住房福利预算支出。

另外,对于大家比较关注的问题——保障性住房的大力建设是否能平抑房价?一般来说,住房保障体系的建立能够分流一大部分商品房的购房需求,需求的萎缩将有利于商品房价格的平抑。保障性住房的建设对商品房市场短期来看会有一定的冲击,但是从长期来看,这是商品房市场能够逐渐形成自己的发展模式,脱离更多政治风险的合理路径,对行业周期平稳运行是利大于弊。

不过,有房地产业内人士也表示,如果保障性住房的准入门槛、运营机制等一系列配套政策不能相应完善,保障房的建成计划不能如期覆盖到相应住房需求群体的话,那么,在商品房住宅供应极其有限的情况下,商品房价格将更加趋高。

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