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“限购令”之后因属“限购”之列退房是否会获法律支持?

2010年12月02日 12:35 深圳晚报我要评论0字号:T |T

在“限购令”出台前,我在关外一楼盘交了定金欲购买一套新房。对照新政策,我可能属于“限购”之列,现在想把房退掉,我的这个主张能否得到法律支持呢?

答(北京市大成律师事务所深圳分所合伙人涂成洲律师):退房,从法律上来讲应当是“解除购房合同”。一般来说,合同经双方当事人签字生效后,任何一方都不得随意解除合同,除非达到法律法规或者双方事先在合同中约定的条件时,才允许解除合同。

根据我国《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。如果购房者超出当地规定的家庭限购套数,会导致其无法办理合同备案或房地产登记,购房合同的目的无法实现。“限购令”应属一种不可抗力,因不可抗力致使购房者无法实现购房目的,符合合同法定解除条件,购房者可单方提出解除合同。

此外,购房者因违法限购套数,导致不能办理购房贷款的,也可要求解除合同。依据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”所以,购房人如果选择按揭贷款的付款方式,但若因国家政策发生变化不符合贷款条件而办不下担保贷款,购房人付全款发生困难的,当事人可以退房。

故,违反“限购令”而导致无法办理合同备案或房地产登记或无法办理银行按揭的,购房者均可要求退房,开发商应退还购房者的首付款、定金等款项。但是,如果合同因违反本次“限购令”之前的法律和政策而导致不能办理合同备案或房地产登记或无法办理银行按揭的,购房者不可单方解除合同。

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