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2010青岛楼市年终大考:调控政策面面观

2010年12月03日 09:13 青岛早报我要评论0字号:T |T

从热销到平静再到热销,从观望到抢购,从调控到再次调控……调控声不停地在耳边回旋,市场一次次地上演悲喜剧,2010年岛城楼市充满了太多的疯狂与不可思议。

2010年,中央政府到底出了哪些重拳?这一年楼市发生了哪些新奇事件?各方博弈到底怎样收尾?让我们一起从2010年岛城楼市的语文答卷中回顾这一年的“楼事”吧。

在调控中开局

在调控中收官

2009年的12月,国四条、二手房营业税优惠等政策相继出台,让2010年楼市的开局充满了谜团。2010年1月10日,国务院发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》,国十一条出台,于是众多媒体在预测2010年的楼市时,均表示出2010年应该是平稳发展的一年。

然而峰回路转,在还未来得及好好消化“国十一条”,各地楼市的春天提早到来,地产销售开始进入疯狂。当2010年的2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%的数字一公布,让全国都震惊了。3月5日,温家宝总理在两会期间发表声明,要坚决遏制房价过快上涨势头。可四项措施的提出,似乎仍未动摇楼市疯狂的态势,据统计,3月岛城所有物业类别的成交总套数达到6990套,较之2月份的成交量骤增4085套,环比增长141%,楼市走出季节性低谷,走势强劲。

当全国楼市普遍量价飚升、一片“莺歌艳舞”之时,4月17日被称为“史上最严厉”调控政策——“新国十条”出台,拉开了房地产调控的序幕。紧随其后,青岛市政府发布了“青岛版”的住房新政14条,从中央到地方纷纷出台实施细则,房地产调控政策越见严厉。这几记重拳落下还真把楼市给打蒙了,购房者要观望、开发商也要观望。接下来的5—7月,可以说是岛城楼市灰暗的3个月,开发商“捂盘”不开,购房者想等房价落一落,原本形势一片大好的市场顿时进入休眠状态,开发商、购房者,甚至调控政策,三方都进入到了平静期。

或许是安静了太长时间,或许是终于再也捂不住,或许是再也等不了了……海尔、万科、中冶、麦迪绅等房企,似乎约好了一般,同时在8月发起了攻势,不约而同地开始集中开盘,让近乎干涸的市场迎来了“甘露”。与此同时,刚性需求也没有辜负这些首批“冲锋”的开发商,在8、9月份开盘的项目几乎都是各个热销、当日售罄,楼市再次势如破竹。

如果今年3、4月份的楼市是疯狂的,那么进入9月以后的楼市就只能用“癫狂”形容了。自9月起,凡是入市的楼盘几乎都是在以“日光”速度销售的,多年不见的 “金九银十”在2010年显得成色分外的足,还有不少楼盘在开盘当日就达到销售额过亿元。几乎所有新盘的售楼处都人满为患,许多购房者又开始在凌晨排队等候,根本不需要售楼员介绍只要有房子就有人抢。

9月29日的“新国五条”拉开了今年二次调控的序幕,从央行加息25个基点到取消首套房贷利率7折优惠,政府为遏制高房价似乎已经 “不惜一切代价”;10月20日,央行上调人民币存贷款基准利率;11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,提出二套房公积金贷款首付比例提高至5成且利率上浮10%,停止三套房公积金贷款;各地限购令纷纷出台……虽然调控政策还不断在刺激着市场,虽然购房者们还在抱怨被政策“误伤”,虽然市场让人捉摸不透,但在岛城今年开盘的项目无疑是都取得了优异的成绩。

大落大起,大悲大合。2010年的楼市,在调控中开局,在调控中收官。它就好像一部冲突感极强的悲喜剧,考验着身处其中之人的承受力。一年内经历了两次“过山车”式的转折之后,市场似乎在说,“别人笑我太疯癫,我笑他人看不穿”。

不识庐山真面目只缘身在此山中

考题解析:二套房“震动”楼市

要说2010年楼市最热门的词语,自然要属“二套房”了。自今年1月10日,国务院发布的“国十一条”中明确要求二套房贷首付不得低于40%起,“二套房”就成为了多方议论的话题。4月14日,国务院又发出通知,要求二套房贷首付比例不低于50%,利率1.1倍;三套以上房可停贷。此后,6月4日住建部、中国人民银行和银监会又联合发文,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准:“以家庭为单位,认房又认贷”。如何才算是“二套房”、如果才能避开“被二套”等一系列的话题成为业内及购房者关注的焦点。

“二套房”是第二套普通自住房的简称,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的,借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的,再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。在闻悉政策细则后,一些无房有贷的刚性需求,以及置换型、改善型需求购房者惊呼,自己居然“被二套房”甚至“被三套房”了。

政府限定“二套房”是目的是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”,最终目的是使老百姓能买到便宜的房子,让老百姓能住得起房,以利于和谐社会的建立。无论对与错,误伤或是真伤,自二套房政策出台的确是让那些利用房产投资客头疼了。紧接着,11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会四部委,又公布了“二次申请住房公积金贷款利率将提高到同期利率的1.1倍,二次申请公积金贷款首付比例不得低于50%,并停止向三套房发放公积金贷款。”

可以说,2010年楼市着实被“二套房”的楼市“地震”了一把。

表情之

改善住房者喊“吃亏”

如今,二套房的界定,无形中增加了换房成本,对于改善型购房者来说,这无疑是一个噩耗。徐女士跟记者算了这样一笔账,“老公在我们没认识前就贷款买了套小户型,现在我们结婚马上要孩子了,因此想换套套三房。但到银行询问贷款时,被告知由于老公已经有过贷款记录,他们再购房就属于二套房,必须首付五成,这样算下来首付要多交13万,再加上契税现在上调为3%要缴2万多元,比一套房要多缴1万多元,而且贷款利率也享受不到优惠了。整个换房成本,算下来要多花约25万元。”徐女士很无奈的表示,曾经以“先买小再换大”的置业规划如今却真的“OUT”了。

表情之

选房产证还是结婚证

选择“房产证”还是“结婚证”,成了不少夫妻和准夫妻纠结的问题。缓婚倒底值不值?真有细心人算过:假如一对准夫妻在其中一位已有房产,先结婚再买房就将被执行二套房贷政策,面临相对基准利率上浮10%的利率水平,以贷款50万买房为例,按照20年等额本息还款方式计算,月供为3803元,20年累计支付利息412722元。同样是需要贷款50万,如果他们先买房再结婚,就可以按照首套房贷政策执行,利率可8.5折,20年等额本息月供为3360元,20年累计支付利息306536元,可省106186元。按照这个计算结果,我们是否可以理解为20年的婚姻能折算成十万元。

表情之

真夫妻假离婚只为买房

伴随房价的上涨,买房已经成为无数家庭的头等大事,如果能再降低买房的一些附加成本的话,那么人们想尽办法达到省钱的目的。

据市北民政局婚姻登记处的工作人员介绍,“今年离婚和复婚的人比往年都多,有些人明确地表示离婚并不是感情不和,有些人甚至手拉着手来办离婚,无论怎样劝说就是坚持要离婚。”记者身边的一位好友也是“假离婚”大军中的一员,“二套房政策一出台,想再买房只能离婚了。”好友告诉记者,“之前买房用过贷款,虽然已经还清了但是还有贷款记录,如果不离婚,就算把现在住的房子卖掉再买房还算是‘二套房’,不仅首付、贷款利率都提高,而且契税也要按3%交,为了省钱只能离了。”当记者问及怕不怕老公不复婚时,她却给了记者一个吃惊的答案,“现在的车、房、现金都归我还怕什么,而且由于离婚办房屋过户比二手房过户更省钱。”

由于好友没有贷款记录,她很快拿着单身证明在银行办下了贷款,在贷款审批下的第二天她就复婚了。

月落乌啼霜满天,江枫渔火对愁眠

考题解析:取消7折优惠利率

从9月29日的“新国五条”到各地出台限购令,从央行加息25个基点到取消首套房贷利率7折优惠,政府为遏制高房价似乎已经“不惜一切代价”。毫无疑问,本次取消7折房贷利率优惠将是对楼市需求的一个严厉打压,而且将“枪口”对准了刚性需求的首次置业人群。

记者在采访中发现,加息25个基点再加上首套房贷利率上浮15%,这对于本来就承受高房价压力的大多数首次置业人群来说,显然是 “雪上加霜”。“好不容易凑足了首付,房贷利率又涨了,到底买还是不买呢?”听闻房贷7折优惠利率全面取消的消息后,不少购房者立即陷入了纠结中。

表情之

部分购房者要再等等

利率上调以后,受影响的除了炒房客,还有一大批自住型购房者,部分自住型购房者开始选择观望,因为他们负担又加重了。以一笔20年期100万元的商业贷款为例,对于首套房买家来说,在目前6.14%的基准利率下,如按照原先7折利率计算月供为6217.98元,而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元,贷款人每月还款额增加了503.16元。如果只贷50万元,每月还款也将增加250元。计划年底买房的市民薛女士说,楼市信贷调控是好事,但现在房价没怎么下降,贷款优惠反而变少了,只好再等等。”

我本将心向明月,奈何明月照沟渠

考题解析:第二次调控引发各地“限购令”出台

史上最严厉的楼市新政“国十条”之后,市场平静了一段时期后,在刚性需求的带动下,各地的楼市再次进入疯狂态势。9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出通知出台五项措施,楼市又迎来第二轮调控。其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数以及调整契税等条款,一直被外界认为比前一轮出台的“国十条”更为严厉。

十月份以来,楼市调控虽无再出“厉拳”却为调控加码,提高人民币存贷款的准备金率、要求二套房公积金贷款首付比例提高至5成且利率上浮10%,停止三套房公积金贷款……与此同时,中央政府督促各个地方政府出台细则,二次调控的决心越发强烈。继北京、深圳、厦门等地出台楼市二次调控新政后,上海也出台楼市调控细则,颁布限购令,遏制房价过快上涨,目前陆续加入“限购令大军”的城市已有16个之多。根据各城市颁布限购令的宽严程度,深圳、南京、福州直接对第三套房“限购”,被称为“严厉版”的限购令,而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎,每个居民家庭仍可再购一套新房,由此被称为“温柔版”限购令。

“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化,深圳、南京成交量锐减,退房潮涌动,投资客几乎销声匿迹;而上海、杭州等地仍波澜不惊,房价甚至继续走高。对于像青岛这样还未出台限购令的城市来说,开发商怕限购令影响楼盘销售因此加快了楼盘推出的速度,同时购房者也怕限购令出台后不能买房加快买房步伐。无奈下,限购令或许是“我本将心向明月,奈何明月照沟渠。”

表情之

限购令促“日光盘”

与“国十条”不同的是,此次“新国五条”的出台并没有引起市场的恐慌,也没有出现楼盘集体降价的现象。与之相反,9月全市住宅成交9503套再创高峰,但从成交走势来看,青岛楼市似乎完全元气恢复,上升势头强劲。仅在10月14—20日一周的时间内,就有万科城纽约街区、海尔·原乡墅、海上嘉年华海湾豪庭、良辰美景二期等多个楼盘同时开盘。此时正恰逢楼市的“金九银十”之际,不仅赚足了人气还都创下了有益的销售业绩。据报道,万科城纽约街区在开盘仅4个小时之内,464套房源悉数预订完毕,龙湖在青岛的一号项目滟澜海岸在开盘当日实现销售金额超13亿……可以说,在10月开盘的众多项目几乎都在开盘当日创下“日光”销售纪录。

表情之

“限购”下不能退房怎么办

来自西北的吴先生购房目的是双重性的:投资或者将来可能会定居青岛。吴先生说,他觉得青岛既可以居住又有增长空间,买房子的保障性比较强。自今年二次调控以来,吴先生担心青岛会直接关上外地购房的大门。他现在交上一部分房款,如果真的不让买了,那退房就成了问题。一是开发商能不能给退,二是退起来手续复杂吗?“毕竟我要从外地来办这事,真的是拖不起”。吴先生现在最希望的就是加快购房流程,赶在新政前办完手续。

忽如一夜春风来,千树万树梨花开

考题解析:2010“保障”升级

今年2月,在政府工作报告要点指出要加快保障性住房建设,计划新建8000套保障房,其中包括3000套廉租住房和5000套经济适用住房。11月,在青岛市保障性住房建设成果展中了解到,我市住房保障多项工作走在了全国同类城市前列,主要体现在五个“率先”。率先制定并实施了2008-2010年住房保障发展规划;率先将保障方式由发放货币补贴为主转变为实物保障为主,符合廉租住房保障条件的家庭全部实现实物配租。此外,率先建立健全了公共租赁住房制度,重点解决“夹心层”家庭住房困难问题;率先全面实施保障性住房配建制度,实现了保障性住房的合理布局;率先开发应用住房保障信息系统,基本实现了市、区、街道信息化联动管理。

表情之

看了廉租房就想搬进来

上月底,首批近300户廉租房居民开始在康居公寓现场看房,为即将开始的选房做准备。47岁的项本胜和妻子走进9号楼一套三居室户型,近50平方米的房间已经完成精装修,厨房、卫生间地面和墙上都铺好了瓷砖,客厅卧室地面铺有复合地板。看到厨房中的一体橱柜、打火灶、吸排油烟机,项本胜有点不相信廉租房会有这么齐全的设施,在得到工作人员的肯定回答后,两口子乐得合不拢嘴。急切盼望住新房的项本胜表示,如果今天发钥匙,明天他就会举家搬进来住。

看了《2010青岛楼市年终大考:调控政策面面观》的人还看了...
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