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地产股盘初走强 新湖中宝领涨

2010年12月04日 12:05 证券时报网我要评论0字号:T |T

房地产板块12月3日盘初走强,板块内个股逾七成上涨,截至9:53,新湖中宝上涨6.63%,涨幅居首;中茵股份上涨4.24%,中天城投上涨3.58%,涨幅居前。此外,万科A上涨2.06%。

新湖中宝2日晚间发布公告称,公司220名激励对象决定以较当前二级市场价格溢价21.73%的价格实施股权激励第一期行权。此外,万科公布,截至12月1日,公司已累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元。

成交量重新回暖 房价达历史高位

二次调控刚满两月,看似低迷的上海楼市开始暗流涌动。

《第一财经日报》记者调查发现,在刚过去的11月下半月,闸北、青浦、长宁、杨浦等区再现久违的开盘热销场面。本被预期将会低迷收场的11月上海楼市也因此成功逆转,成交量逼近百万平方米,成交均价更是彻底翻盘,达到了历史高位。

有分析人士担忧,时隔两个月,上海楼市或再次出现量价齐升的上行压力。

调价刺激需求入市

在“金九银十”楼市成交大幅攀升带动下,上海各新盘售楼处的报价在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府及时二次调控,使得楼市量价齐升态势得到了有效控制,自11月份起,房价呈现回调之势,一些新上市的楼盘重新调低售价预期,在售楼盘的折扣幅度也在加大,售楼处的房价有5%左右的下跌。

让人意想不到的是,不到10%的调价,已刺激楼市中的潜在需求向优质楼盘“出手”。

11月中旬,《第一财经日报》记者在青浦徐泾某高端楼盘销售现场看到这样一幅景象:车水马龙、人头攒动。据售楼现场有关负责人介绍,开盘当天实现销售超过七成。

在闸北大宁慧芝湖花园三期的开盘现场,排队争购的场面同样火爆,据售楼处工作人员介绍,开盘当日,购房者从早上9点起进场到晚上6点结束,整整9个小时,售楼处总共接待了千余组购房者。最后,该项目在11月以约34000元/平方米的均价成交了389套。

中国房产信息集团分析师薛建雄指出,受二次调控政策影响,虽然11月上海商品住宅成交环比下滑了28%,但仍达94.86万平方米,较今年前10月月均成交量73.8万平方米高出28.5%。与此同时,平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下,11月再次上涨了2.7%,达到22627元/平方米。

薛建雄认为,随着成交量的重新回暖,本轮房价调整很可能在12月中旬就将结束。

“10月以来的限贷、限购新政策作用只持续了1个月,就被市场上用‘假离婚’、借用身份证等方式化解而逐渐失效,楼市很有可能在通胀的推动下又重新回暖。”薛建雄表示,进入第四季度,上海楼市在10月第一周达到高点,10月4日~11日当周的成交量达到42.57万平方米的年度最高水平,之后在限购、限贷政策的影响下持续5周下滑,至11月8日~14日当周成交量仅15.77万平方米。

然而,时值年底,开发商开始加速推盘,11月新房供应量达到96.98万平方米,环比回升30%。这在一定程度上刺激11月后两周上海商品住宅成交量突然反弹到21.2万平方米和32万平方米的高位。

二手房买家亦顺势而动

与此同时,记者从上海各大知名中介机构处获悉,近期,二手房买家也正在加紧入市。

两个月前,二次调控使得上海二手房市场成交在10月份应声下滑,环比跌幅超过20%。进入传统淡季的11月份,二次调控全面实施,业内普遍对11月份行情不抱希望。特别是11月上半月,在挂牌房源、来电带看量均出现环比下滑30%的状况后,11月份难看的数据也是情理之中。

但是,从汉宇地产11月末对全市门店的统计数据来看,11月份二手买卖成交不降反升,环比增长16.48%,特别是宝山、松江等自住区域,门店成交量大比例增长,这在一手房环比下跌20%以上的市场背景下确实难得。

21世纪不动产上海区域市场中心统计亦显示,11月前28天,全市多个板块的二手房成交量较10月同期增长8%~10%不等,带看量的增幅则在20%~50%不等。

其中,宝山顾村、杨浦新江湾城、杨浦控江、浦东金桥、浦东联洋等板块,刚需和置换型买家均积极入市,与其需求对应的100平方米左右两房、及150平方米左右三房房源,则是市场交投的热点所在。据悉,11月的新增挂牌量仍与上月基本持平,待售房源在总体上的议价空间也较为有限。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍,在限购、货币紧缩的形势下,大户型的可售量又较为有限,业主惜售;另一方面,买家在认准不动产保值的基础上,也青睐于购买高端楼盘的大户型。目前,单价约5万元/平方米、面积150平方米以上的新增挂牌房源在1~2周内即可去化,比10月调控细则出台前缩短近一倍时间。

专家:或将引发三次调控

在此背景下,一些分析人士开始产生楼市会再次量价齐升的担忧。

“从目前市场表现来看,买家还在积极入市,开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供需量会止跌回升。”薛建雄如是说。

易居中国分析师付琦亦在接受本报记者采访时指出,目前开发商看待市场的态度偏向乐观。

一位港资开发商代表认为,目前来看,房价还没有上涨,但未来一段时间或会出现区域性的差别。“外环以内的楼盘新增供应相对较少,在旺盛需求的支撑下开发商或者会小幅上调报价,但外环外的供应量太大,一定时间内房价下调压力还是存在的。”

薛建雄认为,政策都有固定的消化周期,一般在刚发布的时候效果是最大的,3~4个月之后,政策效果则基本得到释放。转入2011年之后,开发商马上需要为新一年的业绩进行冲刺,以奠定全年的指标基础。“此时楼市很容易被吹热,政府极有可能视情况在12月底或1月初再度进行调控。从目前情况来看,能够采取的政策除了再度收紧信贷和限购门槛外,就只能是‘房产税’。”(第一财经日报 徐健)

11月房价上涨真相

地理位置优越的高价楼盘大量入市,推动成交价小幅上涨,但楼市向下调整的预期并未因此改变,未来国十条还将在各地继续深化执行,并非针对楼市的加息预期或将成为压垮楼市的最后一根稻草。

房价似乎又陷入到越调越涨的怪圈中,昨日一条11月九成城市房价上涨的消息引发市场密切关注,此时距离调控力度空前的9·29新政,刚刚过去两个月时间。

但事实并非像表面看起来那样简单,中国经济时报记者随机调查了几个量价齐涨的城市,发现房价上涨背后其实另有隐情。

高价盘入市推高成交价

以北京为例,11月新建商品房期房成交量11230套,环比10月上涨四成,成交均价为21258元/平方米,较上月上升3%。。

开发商的大力推盘造成11月成交量大幅攀升,当月北京供应的预售期房住宅项目43个,环比10月上涨186%,供应面积涨幅超过2倍。

“北京11月推出的许多楼盘都在位置较好的城区,单价较高,拉高成交价。”金地产机构的分析人士提醒记者注意,11月之前的许多在售项目都位于郊区,对房价整体水平会有一定拉低作用。

事实上,11月北京市场中高价盘正大量涌起,单月有8个每平方米售价在3万元以上的项目入市,占总数的24%,签约率高达17%,其中有两个项目签约率高于60%。

链家地产首席分析师张月认为,由于11月高价项目占到新开期房总签约数的35%,进一步放大了成交价的涨幅。

类似的情况也出现在另一个热点城市杭州,11月最后一个星期杭州成交量环比大幅上涨69%,当地同样上演了一轮开发商的推盘热潮。

限购令下的恐慌预期

不仅北京,包括成都、广州、杭州、青岛、深圳、苏州、天津在内的7个城市,成交价均呈现出环比上涨的趋势,但整体上涨幅度并不明显,多在1%以内。 7个城市中,成交量和成交价均上涨的只有天津和成都,这两个城市之前都传言即将出台限购令,导致一部分购房者因为恐慌心理入市,促使当地楼市量价齐升。天津虽然在10月中旬出台限购令,但之前成交量的涨幅已经非常明显。

而限购令执行最严格的深圳虽然价格有小幅上扬,但成交量一直处于较低水平,11月份成交量仅2445套,远低于之前市场火爆的3月、4月。

张月向本报记者分析说,虽然各个城市都相应地出台“限购令”,加大调控力度,但是开发商降价意愿低,而且目前市场的成交主体为刚需人群,需求强烈。

一位在全国都有项目的开发商称,他了解的多数同行都没有特别强烈的扛价意愿,大家都希望能够快速销售,量价齐升的主要原因是一些优质项目入市获得买房人认可。

“房地产市场过快上涨的势头已经被成功抑制,虽然少数城市稳中有升,但整体趋于平稳。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌昨日向中国经济时报记者表示,随着成交量不断走低,未来房价还有进一步走低的可能。

纠结的新政

就像一颗石头丢进平静的水面,此轮房价的小幅上涨是否又会引来调控加码?

张月认为,只有房价出现大幅上涨时,才有可能引来第三次调控。

“2009年房价上涨太快是多方面因素导致的,包括市场不成熟、投资推动力太强、社会资金投入过多、消费过度集中于楼市等多方面因素。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林昨日接受本报记者采访时指出,从目前的市场现状看,宏观调控政策是有一定效果的,否则按照今年年初房价上涨的势头,可能会冲得更高。

一位知情人士告诉记者,业内在宏观调控目标的认定上,观点并不一致,如果以抑制过快上涨为目标,与房价大幅下降显然有差距。

在顾云昌看来,落实现有的国十条政策比出台新政策更重要,应当加大国十条的执行力度,特别是要加大保障性住房的供应力度。

王珏林持类似观点,他认为目前仍处在国十条贯彻执行的过程中,效果正在逐步显现,未来楼市调控应当以对国十条的贯彻和落实为重点。

“国十条覆盖到三个方面的内容,包括加大市场供应、规范市场行为、差别化的房屋信贷政策,这些举措如果能够得到有效的贯彻执行,将对楼市的健康发展起到积极作用。”王珏林说。

而不断冲高的CPI,正令加息预期日趋强烈。多数分析人士认为,如果11月的CPI依然在高位运行,加息可能性将被放大,而这将是压倒楼市的最后一根稻草。

就在昨日,奉行快速销售的万科宣布,今年全年销售超过1000亿元,成为国内第一个年销售额过千亿的房地产企业。

顾云昌建议开发商该降价就要降价,避免在市场低迷期陷入被动。(中国经济时报 张一鸣)

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