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四地传出征收房产税消息 上海或首先试点

2010年06月03日 10:51 每日经济新闻 张敏 涂劲军我要评论0字号:T |T

【各地进展】上海:传第三版 第三套起征税率为千分之八楼市细则或与房产税同出

重庆:房产税方案已做好相关准备 正等待中央批复

湖北:试点房产税按评估值征 只针对商业房产“空转”

湖南:长株潭商业地产物业税方案已上报国务院

【楼市影响】房东酝酿涨房租 开发商似惊弓之鸟对楼市短期利空长期利好

【股市影响】房产税待落地 地产股再躁动地产股只能“战略性建仓”关注三类股

算上重庆,目前已经有4个地方传出房产税的消息。

昨日,重庆市财政局局长刘伟对媒体表示,重庆开征房产税的方案已经提交国务院,目前正在等待回复。这是继上海、湖北、湖南之后,第四个与房产税扯上“关系”的地区。

在中央明确提出“逐步推进房产税改革”之后,不少业内人士认为,作为房价上涨过快、投资投机性需求比例较高的城市,上海极有可能率先进行试点。

但更多的业内人士表示,在市场已经快速降温的情况下,出台房产税极有可能使市场出现非理性低迷。

上海或首先试点

今年4月8日,上海传出准备开征住房保有税的消息,且“基本方案已经确定”。此后,根据被披露的草案内容,起征点在人均住房面积70平方米以上,税率为0.8%。

此前重庆传出酝酿“特别房产消费税”,直到日前重庆市财政局长刘伟接受媒体采访时,“特别房产消费税”才悄然变成“房产税”。

近期有媒体还报道称,作为“两型社会”改革试验区,湖北和湖南也有可能各选取一个城市进行房产税试点。但外界一致认为,重庆和上海最有可能推行房产税试点。

“相比之下,上海更适合率先推行。”针对两个城市的不同市场状况,中国指数研究院西南分院总经理汪勇向《每日经济新闻》记者表示。

他表示,短期内房产税的效果在于抑制投资投机性需求。目前重庆的市场供应充足,外来投资性需求较少,房价处于相对较低的水平。即使推行房产税试点,对市场的影响也很小。

相比之下,上海是近期“房价过高”的城市之一,且投资投机性需求充裕,推行房产税试点的效果立竿见影。

汪勇表示,目前重庆市区的房价仅为4000元~5000元/平方米,且从去年以来,房价涨幅缓慢。即使在4月17日“国十条”出台后的一个月间,重庆市的房价和成交量也没有发生明显变化。

来自国家统计局的数据显示,今年4月,重庆市的房价环比涨幅为0.5%,同期,上海的房价环比涨幅为1.1%。

中国指数研究院上海分院总经理陈晟也表示,房产税试点的目的在于遏制房价上涨过快、改变当前的税收模式、改善收入分配,上海作为处于经济结构转型时期的一线城市,最符合上述条件。【征收手段】揭开14种房地产税费“面纱”│专家:可按面积实行等级重税

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近期不宜推行?

但另一方面,近期一线城市市场的快速冷却,进一步增加了推行时机的不确定性。不少业内人士认为,推行房产税试点将极大地影响市场预期,不利于房地产投资的回暖,并在短期内加重购房者的负担。

来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,5月上海市商品住宅供应面积为95万平方米,环比4月减少了23%。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向 《每日经济新闻》记者表示,目前一线城市的市场已经快速降温,只要严格落实既有政策,就能达到稳定房价目标。他认为,此时增加房产税,有可能使市场出现非理性低迷。从长远看,以物业税的名义出台更加合理。

上述机构的数据显示,今年5月,上海市商品住宅累计成交面积为30万平方米,环比4月大幅萎缩70%;成交均价为22338元/平方米,环比下降2.6%。该机构还认为,上海已经没有出台房地产调控细则的必要。

中央财经大学税务学院副院长刘桓一直支持物业税出台,他认为,将房产税征收范围扩大到住宅,与开征物业税没有太大区别。

刘桓认为,目前楼市调控政策出台不久,尚未得到完全落实,如果政策效果显著,并不急于推行房产税试点。他表示,在很多地方,推行房产税试点的基础条件还不具备。

“纳税人有几套房子,产权是否明确,异地置业、假离婚的情况怎么处理,这些都需要明确。”刘桓说。

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重庆市财政局长:正等中央批复房产税

重庆市出台房地产调控的 “渝十条”之后备受争议,甚至还有开发商传出对明年房价再涨4000元的预期。6月1日,重庆市财政局局长刘伟通过当地新闻网回应《每日经济新闻》报道称,当地并非回避讨论房地产税,其确认目前仍旧在等待中央对此前房产税方案的批复。

当地新闻网站援引刘伟的话表示,对于房产税的开征,重庆已做好了相关准备。刘伟称,许多人所关心的具体方案没有面世,主要在于国务院尚未批复。

这是重庆官方首次对媒体关注的房产税方案进行正式回应。刘伟称,重庆方案的核心内容是尝试实行城市住房供应“双轨制”。开征房产税只是重庆综合方案的一部分,而整个方案实际上包含了一系列组合拳,其真正目的在于促进房地产的健康发展。

重庆市国土房管局就“渝十条”发给《每日经济新闻》记者的一份新闻解读显示,重庆市制定的调控政策并非与其他城市一样,“多年来,我市的房地产市场相对比较平稳,房价也基本合理。因而,我市是有别于部分房价上涨过快的城市,是不属于此次国家政策重点调控的城市。”

据称,重庆市将重点增加普通商品住房供应,鼓励普通商品住房消费。当局将重点增加住房建设用地有效供应,确保各类住房供地计划落到实处。保证普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%,督促房地产开发企业加快项目建设和销售,切实保证普通商品住房的充足供应。【征收手段】揭开14种房地产税费“面纱”│专家:可按面积实行等级重税

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专家大胆预测:新房8月份要降价

“现在的楼市就像‘变频空调’,切换的频率越来越快。”在上周末晨报与金地集团(600383)联合举办的楼势沙龙上,与会专家感叹说。

在楼市新政“打击”下,5月份,申城一手房成交量估计只有40多万平方米,二手房成交量上半月则只有上月同期的四分之一。

尽管到目前为止,上海的开发商还是没有“大手笔”的优惠,但专家认为,早则第三季度、迟则10月底,房价“拐点”就会到来。“当然,拐的速度和‘坡度’,还要取决于楼市新政沪版细则的‘强度’及各单位实施力度。”

现场探房:

新盘优惠“雷声大雨点小”

楼市新政自4月17日实施以来已有一个多月,开发商的底气到底有多足?上周末恰好有10多个新盘推出新房源,记者分赴宝山、松江等多个楼盘探访,

上周六11点左右,记者来到位于九亭的某楼盘售楼处。刚到门口,记者发现,一个约20人的团购队伍从售楼处鱼贯而出。难道是投资客前来“抄底”?记者上前询问后得知,原来他们是相约一起看房,只为自住,不为投资。

走进大门,记者发现不少楼盘贴着“售罄”的纸条。售楼人员介绍说,此次推出的房源均价约为18000元/平方米,除5套特价房外,价格并没有特别优惠。

当记者表示对其中一套特价房有兴趣时,售楼先生立刻拿来计算器,“这套房有88平方米,但实际使用面积有93平方米,总价只需要156万元,每平方米只需要16800元,相比其他房源优惠了近10%,十分合算。”

松江新城某新开楼盘的优惠幅度则更有限。上周六12点30分左右,记者在该楼盘销售处发现,尽管当天是开盘日,但售楼处并没有出现排队的情况,只有三四组客户在与售楼人员交谈。而销售大厅的显眼处,摆放着写有99套房源的广告牌,但其中的23套贴着红色标签,表明已被预定。

据销售人员介绍,现在购买该楼盘,总价可减掉1万元。但以最小户型56平方米来计算,总价减1万元,相当于每平方米最多减少180元,对14000元/平方米的价格来说几乎可以忽略不计。

对记者提出的“现在楼市这么低迷,你们还有没有其他的优惠活动”,售楼人员表示:“我们只剩下两栋楼,其他的都已经卖光。这次推出的是最吃香的小户型,买的人不少,总价减掉1万元已经相当实惠!”

继今年年初推出新盘后,保利集团在宝山顾村板块的重点项目——保利叶上海,昨日再次推出了216套公寓以及18套别墅。据了解,此次推出的公寓房均价约为每平方米16000-17000元,考虑到该批房源有相应面积赠送,价格总体与年初开盘时持平,并未有明显降价态势。

开发商:

短期不大可能降价

楼市新政推出一个多月,为何降价总是“雷声大雨点小”?对这一问题,出席楼势沙龙的开发商表示,短期内不大可能祭出降价利器,而更多地会从项目品质和服务方面下功夫。

金地集团上海分公司市场营销部吴立旸表示,目前金地上海的主要项目基本处于尾盘状态,还有部分总价在千万元左右的别墅等高端物业项目,因此4月份出台的楼市调控政策对销售总体影响并不大。“目前市场对高端物业仍有需求,我们也顺应这一需求变化,着重完善品质和服务。”

保利地产(600048)营销总监孟涛也表示,今年公司的产品受影响较小,“不管今后市场走势如何,公司还是会按既定方针一步步走。”

业内专家:

新房成交量估计还要降

尽管如此,业内专家还是认为,本市一手商品房均价最终还是会下跌。“预计到七八月才会形成‘拐点’。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说,接下来楼市会步入调控政策的稳定期和观察期,“从5月份的成交来看,一手商品住宅成交估计只有40多万平方米,似乎是跌到不能再跌了。但尽管如此,一手房成交量可能还要跌,预计三季度将进入最低迷的阶段,但跌幅不会很大。”

“估计七八月份,一手房月成交均价环比会有下跌,也就是所谓的‘拐点’。”杨红旭表示。

而二手房的“拐点”可能会来得更晚一些:中原地产市场研究部高级经理马冀表示,一方面上海即将出台的楼市新政细则需要一段时间消化;另一方面,一手房开发商的定价何时出现拐点,将对二手房价格的走向产生重要影响。如果开发商依旧比较坚挺,购房者才会慢慢转向二手房市场。因此,二手房市场10月份可能才会真正出现拐点。

上海版楼市细则:

“很可能”与房产税同时出

在楼势沙龙上,楼市新政上海版细则也引发了讨论。有与会专家认为,“‘上海版细则’正式出台不会拖很久,而房产税与细则同时出炉的可能性也很大。”

杨红旭在沙龙上指出,上海如果要征收房产税,也应该是临时性的规定。“对上海楼市来说,‘上海版细则’出与不出的直接影响力可能并不像预期那样的大。而信贷大幅度收紧可能是开发商乃至购房者面临的关键难题。”

“其实要控制房价,不仅仅是信贷和税收这两种途径。”马冀表示,保障房大量推出,一定会影响开发商的定价策略。“今年上海新开工保障性住房的总目标为1200万平方米,其中经济适用房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。这些保障房才是影响房价的关键所在。”

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“如果我没有记错的话,这应该是最近以来传的有关上海房产税的第三个版本。但说心里话,房产税到底要怎么征收,只要没有正式公布,就不清楚最后的方案。”针对有关上海房产税的最新传闻——“从第三套起征,房产税税率为8‰,以购房金额为基数进行征收,自行报税缴纳。”昨天,上海市住房保障和房屋管理局有关人士如是表示。

有关房产税的最新消息总是让不少购房人和开发商陷入纠结。昨天上午,当很多业内人士和购房人还在为国务院批复发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中首次提到的房产税“官方消息”——“今年要深化财税体制改革……逐步推进房产税改革”,到底是意味着房产税今年出还是不出而争论的时候,上海又传来了有关上海房产税试点最新“版本”:有媒体报道,知情人士称,上海房产税上报中央的版本,可能从第三套房开始征收,房产税税率定为8‰,以契证上的购房金额为基数进行征收,征收方式或让房产保有者先根据其购房金额自行报税缴纳。

而正如上文上海市住房和房屋管理局有关人士所说,自5月初传出上海落实“国十条”的细则要和房产税一起出台后,有关上海房产税试点版本的说法就不断,迄今已经是第三个版本。第一个版本是只对二套以上和别墅征收,征收税率是8‰;第二个版本相对较为详细,传房产税征收采取“新老划段”,仅对新购入房屋进行征收,且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”,如对新购房屋人均面积超过70平方米部分征收;征收税率为6‰;同时对不能提供3年以上工作纳税记录的非上海户籍居民,购房也将征税。

一个值得关注的现象是,5月至今,有关上海房产税的消息一直处于猜测和“传说”阶段,没有一个官方的声音对此进行澄清。而更加值得关注的是,有关房产税的种种猜测不仅让不少购房人、业内人士为此纠结,甚至波及到了股市。“可以预见的是,再过几天,肯定会有相关的一个关于"房产税"的"利好消息"再把股市往上拉,这样的事情已经不止一次发生。”昨天,开发商陈先生等人对记者表示,“一些大的机构显然在利用一直没有政府部门出来有个明确说法的"房产税"进行操纵,几个回合六七十个点的震荡,这些机构赚了多少?!”

也正是如此,上述业内人士建议,出台或者试点和普通大众相关的新政策时,政府有关部门应及时对公众发布准确信息,以免因“猜疑”而带来不必要的波动和混乱。

新闻内存

房产税“前生”

从某种意义上说,房产税并不是新的事物,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始开征房产税。按规定,房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;征收范围限于城镇的经营性房屋;且区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。

而对个人所有的非营业性房产,免征此税。

房产税“今世”

眼下传说的有关上海试点“房产税”,是建立在物业税空转基础上浮出水面的新“房产税”。目前,业内、专家对新“房产税”说法都不一,但共同点是,将对二套以上住宅业主征收房产税。【征收手段】揭开14种房地产税费“面纱”│专家:可按面积实行等级重税

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重庆市财政局局长刘伟6月1日在接受当地媒体采访时称,重庆市“房产消费特别税”正在等待中央批复方案。刘伟说,“万事俱备,只欠东风。”

该局办公室主任王珏今年4月20日曾对《第一财经日报》记者称,该局税政处处长当时正在北京向财政部有关领导汇报有关重庆市征收房产消费特别税的方案。

刘伟6月1日称,对于房产税的开征,重庆已做好了相关准备,不存在避谈一说。“之所以到目前为止,许多人关心的具体方案没有面世,主要在于国务院尚未批复,一旦方案获准,我们会在第一时间发布”。

刘伟强调,开征房产税只是重庆综合方案的一部分,而整个方案实际上包含了一系列组合拳,其真正目的在于促进房地产的健康发展。“重庆方案的核心内容是尝试实行城市住房供应‘双轨制’,是政府慎重研究后提出的一个优化的综合性方案”。

刘伟解释说,作为城乡统筹改革实验区,重庆方案的基本思路是30%~40%的低收入群体由政府提供的公共租赁房予以保障,60%~70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决,与此同时,充分发挥税收的调节功能,抑制房价过快上涨,从而形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。

本报记者注意到,刘伟此处披露的“30%~40%的低收入群体由政府提供的公共租赁房予以保障”这一提法,比此前当地官员披露的“20%~30%的低收入群体的住房由政府公租房解决”有较大幅度的提升。目前尚无法确认此数据发生较大差异的原因。

据了解,为节约土地资源,限制高档住房数量,遏制房地产泡沫,重庆市的设想是:通过征收特别房产税,对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入,全部用于公共租赁住房建设和维护。

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湖北省地税局一位知情人士昨日透露,湖北省鄂州市的物业税空转已经试点了很长时间。目前正在模拟的,是将原先按房产原值计税改为按评估值,也就是市值计税。该项评估由专业的评估机构进行。

“目前只是空转”

上述人士同时称,目前在进行的是录入基础数据,并未开始真正试点。而且目前只是针对商业房产,对普通住宅等非商业房产还没有计划进行空转或者试点。

这一表态与5月31日新华社的一则消息颇多契合之处。不同的是,上述所谓物业税,如今的标准提法是“房产税”。

据新华社报道,社科院财贸所副所长高培勇指出,当前改革房产税的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。

目前,中国房产税以房产的计税价值或租金收入为计税依据。其中,按房产计税价值征税,主要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。高培勇认为,改革应将原先按房产原值计税改为按评估值,从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。

新华社的报道称,目前中国已经开始在湖南、湖北部分地区部署相关的改革试点。

国税总局多次调研

湖北省地税局负责统计的相关人士昨日称,去年年底和今年上半年国家税务总局已经在湖北进行多次调研,并研究在8+1城市圈进行物业税试点的方案,但是具体工作并没有布置下去,具体地点也还没有确定。

所谓8+1城市圈,是指以武汉为中心,以100公里为半径的城市群落,它包括了武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。国务院此前已批准武汉8+1城市圈作为两型(“环境友好型社会”和“资源节约型社会”)社会综合改革试验区,享有“先行先试”等一系列优惠政策。外界对该城市圈寄予厚望,将其誉为中国第四个增长极。

武汉发改委一位接近相关职能部门的人士透露,但凡涉及税制方面的改革、试点,地方职能部门并没有权限,而是在国家层面操作。

“但如果是涉及'两型社会’的改革配套,倒有可能由地方向上级提出改革方案。”上述人士说。

名词解释

“物业税”空转试点

住建部政策研究中心副主任王珏林曾向早报记者指出,从2003年起,财政部和国家税务总局先后分3批在全国10个省区市开展物业税“空转”工作,首批试点至今已达6年之久。这些城市在“空转”过程中获得了一些经验,现在可以考虑“空”转“实”,进入实际征收阶段。

王珏林表示,所谓物业税模拟“空转”,指一切步骤与真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计,但没有实际征税。

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在房产新政出台一个半月之际,任何牵扯到“房产税”、“物业税”的新闻,都会成为关注的焦点,1日一则《湖南湖北拟征商业地产物业税》的消息成为各大网站转载的对象。《中国证券报》称国家相关部门正研究在湖南、湖北各选取一个城市,进行物业税的试点实征,对商业地产进行征收。

对此,记者采访了湖南省相关权威部门,证实了湖南确实在研究对商业地产率先试点征收物业税,但由于省一级层面无权力开征新税种,湖南相关城市试点物业税的申请尚在等待批复的阶段,正式开征尚需时日。

长株潭商业地产物业税方案已上报

有消息称国税总局去年底已开办了湖北、湖南“两型社会”房地产评税业务培训班。国税总局财产和行为税司司长陈杰在该培训班上表示,湖北、湖南两省将进行物业税的先行试点改革,要求试点地区从事试点工作的人员熟悉房地产评估的基本理论,掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法,并学会操作应用软件。

记者1日走访相关部门了解到,早从2008年开始,湖南省就已经成立相关的专题调研组,在长沙、株洲、湘潭三地就物业税的开征展开全面调研。

“长株潭城市群早已获批‘两型社会’建设综合配套改革试验区,计划是在这一范围内着手开展环保税、物业税、资源税、车船税等一揽子税收政策的改革和试点。”开征物业税的初步设想是:第一步对商业地产征收物业税,第二步是扩大到对住宅进行征税,其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

相关人士表示,早在半年前,湖南省人民政府就已经将长株潭三市的税制改革等一系列问题形成方案,上报国务院。该方案目前交由国家财政部研究和完善,需待财政部提出意见后,再次上报并汇总各相关部委的修改意见方可成形。“即使试点方案能顺利地走完全部过程,也还需要一段时间。”

物业税或让商业地产投资客止步

物业税是在房地产保有环节征收的税种,由政府根据每年不动产的评估价在保有环节按年征收,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收。

楼市新政让购买住宅投资的人望而却步,而一些商铺、写字楼等逐渐成为投资客的“心头好”。不少业内专家指出,商用物业一旦开征物业税,在推高商用物业的租金的同时,还会让去年转投到商业地产的投资客再次止步。

[名词解释]

商业地产:作为商业用途的地产,以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

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每年5月底,是租客小陆与房东卢先生续约的日子。在上海媒体圈工作的小陆租住目前这套一室一厅的房子已经多年。往年的续约都十分简单,在一份与上年完全相同的合同上签字即可。但这一次却出了点“意外”。

“小陆,你看一下这份补充合同,如果同意的话签一下吧。”卢先生拿出的这份补充合同主要包括两个内容,一是约定一旦传说中的房产税开始征收,双方需重新协商房租水平。二是如果任何一方打算购房或者卖房,而终止当前合同,需提前两个月通知对方。

关于上海将征收房产税的消息已经流传多个月,尽管具体政策尚未出台,但大部分人已经确信,方案迟早会公布。跟许多房东一样,卢先生也在算账,若真按传闻中0.8%的水平征税及征收办法,他的这套房子一年起码要交5600元。

“负担太重啦,我可能会考虑把这套房子卖掉。”卢先生说。即使按照年租12%的水平缴纳房产税,也是一笔不小的负担。

事实上,在上海,不少房产中介反映,近来挂牌出租的房东大多希望提高房租要价,以应对可能即将开征的房产税。同时,也有不少房东急于在房产税方案公布前卖掉手头的投资房源。

目前的上海楼市,卖方恰似暴风雨来临前焦躁的蚁群。

二手房市场先起变化

随着信贷收紧以及房产税预期的加强,触觉最为敏锐的二手房市场先有所变化。

“从区域市场状况来看,手中持有多套房的业主会感觉压力更大。”上海汉宇地产联洋分行经理李雷告诉《第一财经日报》。在当地板块,一套联洋联华的三房物业,面积约140多平方米,原本以468万元的总价达成交易,由于此前银行信贷政策的急速收紧,买方因未能得到贷款批复而终止。“如今房东愿意降价至430万元,且不含税,仍然无人接手。”李雷表示。

更极端的案例开始出现。在上海松江九亭,一个外地购房者集中的重镇。一套面积约228平方米的云润家园楼盘,房东居然报出了9000元/平方米的销售单价。而按照这一房源的周边市场价格,却已达到1.35万元/平方米。即使如此,仍然乏人问津。

“成交量的萎缩是必须重视的市场要素。”一家起步于长三角的开发商老总表示。他的担忧来自于5月新房成交量的震荡波动。上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,当月上海商品住宅累计成交面积仅为30万平方米。与4月份相比,缩水幅度高达七成,创4年以来上海住宅市场单月成交最低纪录。

显而易见,在房产税是否具备“杀伤力”的后市判断上,买卖双方产生了分歧。不少中介门店表示,如果房东与客户价格能达成一致,成交周期较短,一般在半个月内即可完成交易。但双方心理价位无法匹配的话,成交则只能搁浅。

房东酝酿涨房租

一边是烫手山芋亟待出手,一边却是在耐心等待价格下行。买卖双方展开“拉锯战”的结果,是转售为租房源的增加。

在上海静安区上班的张小姐原本计划在去年年底将手中房源出让。只是迅速出台的宏观调控政策,使得这一意图不得不暂时搁浅。为了顺利过渡这段非常时期,她把自己的房子租了出去。

今年4月,她的租客主动提出,要求续约至6月份结束。在讨价还价一番之后,张小姐顺利将租金上提了100元。

一份来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示,新政出台前后,其租赁业务的确表现出升温趋势,出租套数同比增长33%。但与此同时,房租却出现了10%~20%的增长。

“之前不知道这么抢手,我开价仓促了些,现在打算等这个租客结束之后再涨点租金。” 张小姐表示。

在租赁市场上,确实有不少房东在酝酿涨价转嫁可能到来的房产税。然而也有房产中介人员认为,从目前租客整体收入水平看,有些房源的租金已经快到极限了。

租客也有应对之道。近期,不少租房者主动要求续签合同,有些甚至一签就是两年,以免房东届时涨价。

开发商似惊弓之鸟

财大气粗的开发商事实上同样十分在意房产税消息。自从消息爆出以来,就不断有开发商打来电话向本报记者询问房产税方案进展。

“一旦刚性需求同样受到抑制的话,那就不容乐观了。”上述开发商老总对本报表示。随着宏观调控政策效应的逐步加深,他的工作重心开始转向于,广泛收集来自于一、二手房市场的成交数据,以及与其他同行之间进行策略交流。

但近些日子,让他尤为烦心的还是房产税传言。对他而言,每一次“眉眼清晰”的房产税传言出现,均无异于一次信心考验。“现在我已经是杯弓蛇影了,凡是房产税消息一出,不管是真是假,我都得要求针对传言细节进行研究讨论。”

在不断询问收集各方信息的过程中,他的表现日益焦躁,甚至于只要看到网上论坛出现的房产税消息,他一样会到处求证。“我关心的是政策究竟会对需求方造成什么影响,因为市场成交的最终冷却,会直接导致我对今后市场的判断策略走向。”

话虽如此,在未看到“另一只靴子”落地之前,他还是存有几分侥幸心态。“现在企业现金流还没有出现太大问题,而且就上海市场来说,也并不是完全暗淡的前景状况。”他向记者解释如今并未采取降价的原因。“还是想再等半年看看,如果市场还是没有起色,一定要进行调整了。”

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即使通过改革房产税和其他配套措施使得房价下跌两三成,但对于大量中低收入者来说,这房价仍然超出他们的承受范围。

“房产税不能承受过高期待,楼市调控需打组合拳”

“目前中国的房产税条例是暂时性的框架,房产税改革是一个渐进的过程,下一步改革一方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制;另一方面,要随着财税制度改革的深化不断健全房产税税制,并针对收入分配变化格局调整房产税体制。……在制定细则上,要把刚性需求和投机需求区别开,要打击投机又不能‘伤及无辜’。”

关于房产税的预期正逐渐明朗。5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,本是此次楼市调控的重要内容。对住房持有环节征税,将对住宅市场产生深远影响。

业内人士认为,房产税对楼市短期利空明显,但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。但另一方面,不能让房产税承受过高的期待。房地产调控必须要打“组合拳”,确保抑制投机,增加供应,加快保障性住房建设等各项措施“多管齐下”,使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。

房产税改革路线清晰化

房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。在中国,它并非一个新的税种,有关房产税的改革也由来已久。在今年以来的新一轮房地产调控中,房产税的预期逐渐强化,被视为抑制房价快速上涨的重要手段之一。

与往年有所不同,最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下,大量投资投机性需求涌入楼市,造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面,大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面,不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。

此外,在几个一线城市,随着土地资源瓶颈的日渐凸现和市场活跃程度的提高,近年来的二手房交易量已经逐渐接近甚至超过一手新房。上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为,一些城市的房地产市场发展重点由一级市场转向二级市场演变,对房地产由开发单一环节征税,逐步转向开发、转让和持有多环节征税是大势所趋。

在此轮楼市调控中,“房产税改革”的政策“路线图”清晰可见:1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求“加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。今年4月,财政部将“完善房产税制度”列为其2010年工作要点之一。

4月17日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

直至此次,国务院通知再次明确“逐步推进房产税改革”。

虽然目前房产税改革的具体内容、征税对象、税率等尚未公布,但市场的预期正逐步明朗化。

上海表态细则将更严格

上海市政府新闻发言人5月28日表示:目前正在抓紧制定房地产调控政策,按照中央政府调控原则,上海细则将更加严格,打击投机性炒房。此前,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生也向“新华视点”记者表示,上海的楼市调控细则对投资投机性购房需求会从严抑制,“肯定会有一些措施”,以遏制房价过快上涨的势头。

中国指数研究院的调查显示,4月以来,北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%~80%;选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%,广州、天津等地甚至超过80%;且大多数购房者预期房价将下跌。但上述调查同时显示,购房的刚性需求依然存在,如果房价回调至合理心理价位,大多数购房者还是会选择出手置业。

凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜说:“不管税率是多少、征税对象是哪些,房产税一旦开征,短期内对市场无疑是利空,它将增加住房持有成本,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会被迫抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来更大的下行压力。”

而从另一个角度说,房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来。“从长期看,房产税对楼市是利好。”赵炜说。

房产税的长远利好还在于:它不止是着眼于房地产业自身的调控,更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。财政部财科所副所长白景明认为,目前中国的房产税条例是暂时性的框架,房产税改革是一个渐进的过程,下一步改革一方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制;另一方面,要随着财税制度改革的深化不断健全房产税税制,并针对收入分配变化格局调整房产税体制。

南洋地产中国区总经理钟沛认为,如果对住房保有环节征税,其目标应该是既能有效遏制过度投机,又能保护居民自主消费需求。因此,在制定细则上,要把刚性需求和投机需求区别开,要打击投机又不能“伤及无辜”。此外,业内人士还认为,必须加快建设统一的个人住房信息登记系统,提高房产税开征的“精确度”和“覆盖面”,并解决房价评估、征收流程等方面的技术性问题。

信贷渠道必须严卡

目前,房产税预期已然明朗,相关措施的出台也为期不远,此轮楼市调控将新添一政策利器。

但不少业内人士指出,目前的房地产调控形势依然严峻,根本性的问题尚未解决,不能指望房产税一出,楼市“百弊”便自然化解。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,并着力推进保障性住房建设、供应,从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象,从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

其一,要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下,一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间,其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘,也不见有房源推出,这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度,增加楼市实际供应;同时,要在加大土地供应的同时,督促房企开工,增加预期供应量。

其二,要和“调银根”密切配合。各大银行近期发布压力测试报告显示,银行能够承受房价下跌的范围在20%~40%之间。目前市场对房价合理回调的预期正在强化,此时面向投机投资者的信贷渠道必须严卡,防止过量资金流入楼市。

其三,要大力推进保障性住房建设。对于大量中低收入者来说,即使目前的房价下跌两三成,仍然超出他们的承受范围。他们的住房需求必须由保障性住房、政策性住房解决。2010年保障性住房的计划土地供应远超往年。目前必须要严格确保保障房计划“落地”、开工,加快供应。

中国指数研究院副院长陈晟还认为,一系列楼市调控措施的目的不仅是要遏制房价快速增长,还要将房地产与国民经济的关系理顺,使之回归健康、理性的发展轨道。因此,在改革房产税等措施之外,还应着力加快产业结构调整,培育新的经济增长点,逐步解决地方对“土地财政”的过度依赖。

同时,居民手中的钱往哪里去,怎样促进群众的财产性收入稳步增长,也是一个紧迫的课题。【征收手段】揭开14种房地产税费“面纱”│专家:可按面积实行等级重税

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国务院日前已同意发展改革委员会的有关《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)的建议。该建议指出,应推出资源税改革方案,并逐步推进房产税的改革。《意见》指出,应深化财税体制的改革,除上述出台资源税改革方案和逐步推进房产税改革外,亦建议统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度、研究实施个人所得税制度改革、完善消费税制度和研究开征环境税的方案等。

我们认为这次《意见》中对房产税改革只采用“逐步推进”的字眼,与“国十条”和北京推行调控措施时的严厉而坚决的态度相比,态度明显较为温和,而篇幅其实亦不多。

更重要的是,《意见》并无提出有关房产税的具体措施内容建议,亦没有对推出的时间表作出规范。

我们认为,此次政府推出《意见》属于“测试水温”的举动,并表明政府仍紧盯房价走势。随着主要一线城市近期已渐见成交量和房价逐步调整,早前严厉措施的影响正慢慢在市场上反映,加上海外宏观经济已比年初时较为严峻,我们认为对房地产的调控措施是有转趋温和的空间。当然,另一方面,现阶段亦不宜过早放松早前调控措施带来的阻吓作用。因此我们认为,这次以较为温和的形式提出推行房产税的可能,打击对房价有机会回升的冀望,在力度上可算恰当。

维持短期内不会广泛推行房产税的看法,如上海落实试点推行,影响需看政策内容。在中国政府同意逐步推进房产税改革的消息公布后,中国内地和香港上市内房股的股价实时回落,反映市场对房产税的担忧。然而,基于推行此税项的技术性困难,我们并不认为短期内有很大机会推行房产税。至于传闻或将在上海首先推出房产税或相关措施,我们认为,即使消息属实,其实质影响力亦需视政策的内容而定,例如豁免征税的范围是否广泛、征税的标准、税率之多寡等,不应简单地来断定措施落实即会带来负面影响。

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一个人有两只手,既可以保持身体前行的平衡,又方便处理不同方向可能出现的复杂事物,但如果少了一只就会有许多的不方便之处了。

市场中也有两只手:一只是看不见的市场之手;一直是看得见的政府之手,同样缺一不可。没有看得见的政府之手来制定市场的规则、维护市场的安全、守住信用与道德的底线,则这个市场也许就变成了赌场,或黑社会控制的强买强卖了。没有政府这只手的市场一定不是一个好的市场!

同样的是,如果缺少了看不见的手就变成了政府主导的机会经济,社会的资源就无法实现最佳的配置,收入的分配也无法实现合理的激励、无法发挥市场的竞争机制、无法促进财富的增长和社会的进步。中国的改革开放前三十年的历史恰恰已经用事实证明了这一点,历史上所有实行中央集权的计划经济的国家的经济失败或破产也都同样的证明了这一点,整个社会都已从教科书中和现实生活中否定了计划经济的“成功”与“合理”性。

中国改革的三十年恰恰是一个从打破计划经济的体制向商品经济、市场经济过渡的过程。中国GDP 的增长正是靠市场的开放、靠民间的投资、靠金融资本市场的崛起、靠看不见的手形成的竞争、靠对外的开放与技术的引进、靠全球化的融入……

但这次世界经济危机之后,政府疯狂的货币投入于救市让“中国模式”成了世界的标杆,GDP重回8%的骄人业绩冲昏了管理者的头脑,似乎计划经济手段的成功让看得见的手可以替代看不见的手独立撑起中国经济增长的这片蓝天了。无论是国进民退还是新三十六条都没有给中国的经济增添新的活力,也没有让看不见的手有出手的机会,无论是对房地产市场的调控还是对通胀预期的管理,都没有让看不见的手重登大雅之堂,行政手段仍在唱着主角。

从中国的股市看以看到的不是经济的实体进程的合理反映,更不是一种正常的价值发现,而是被行政手段可能出台的政策预期所控制。这把悬在股市头上的剑既可以用各种不确定性的信息让股市暴跌,也可以通过谣言让股市暴涨,让中国的股市在经济增长高达GDP 超过10%时却成了全球仅次于希腊的倒数第二。股市所反映出的恰恰不是看不见的手的力量,而是看得见并且闲不住的政府之手的威力。

房地产新政则给了市场近60%销售量下跌的重创,用差别利率将大批的改善性需求挡在了市场的大门之外,更用户籍限制的行政手段阻断了加速中的城市化进程。短期的抬牛腿的政策将会给今后的发展留下许多遗憾。虽然今天尚未看到对中国经济的影响,但此后的蔓延将会给市场留下无限的想象的空间。

也许政府仍将对经济增长拉动的幻想寄托于政府看得见的手大力建设保障性住房上,大约200多万套的保障房在部委与地方的合同中成为了考核业绩与升官政绩的一条红线,给了投资拉动一丝的希望。但保障房建设真的能弥补房地产开发投资的下滑吗?4月份的房地产投资已出现了环比下降3.84%的苗头,而5、6、7 月很可能在销售量的下降的压力之下让开发投资继续并可能快速的下降,而保障房则无力弥补这种投资下滑的余额。

按去年土地出让的价格计算,盖同样面积的商品房地方政府大约可以收到7000亿左右的土地出让收入,并会将这7000多亿再投入到实体经济之中。而同样的土地变成保障性住房之后,政府是零土地收益,也就是只有土地开发的投入而无土地的收益。同时就不可能将收益再转化为投资,这部分损失无疑是无法转化为新的投资的。而地方政府则还要为保障房支出相当的资金。

GDP的增长中计算的是增加值,当然好的商品房所使用的材料设备要好,增加值是不同等的,使用的钢材数量也未必相同。我不认为保障房的投资可以等量的替代。从历年统计的情况看,开发投资占住宅总量建设投资的约80%,但竣工面积只有60%不到,可想而知其中的差距了。

中国的经济就像一个被捆住了看不见的手的独臂人,而这只看得见的手上戴着一只重量级的拳击手套,随时准备挥出重拳狠打那只看不见的手,并在用这只带着拳击手套的手在缺乏对市场敏锐的感知情况下操纵手术刀、为面对无数不确定病症的中国经济动手术。可想而知这个手术的最终结果了。

我不知道为什么在面对国际危机多面爆发的局面时,不肯多用一只手来应付这些复杂的不确定性,但我知道少了一只手的帮助只会增加市场信心恢复的难度,而重拳之下的房地产肯定已不会给经济的增长锦上添花了,或者甚至无法维持原有的贡献度。当这种投资的下降开始向上下游延伸时,不知会有什么样的影响。

新政之后的钢材价格下降了、铁矿石价格下降了、土地价格下降了、土地的流拍率大幅上升了……

当国家无法用供求关系调节市场价格时,成功的将房价过高的矛盾的球踢给了地方政府,要求地方政府从地价上、保障房建设上和控制房价过快增长上出台政策来降房价。银监会从贷款的数量控制上限制对开发商和地方政府的资金流,让开发商不得不降价。同时限制消费信贷,让交易量下降,也逼着开发商降价。但如果政策既打压投资者有打压消费者,会是一种好政策、好结果吗?

当开发商迫于保证现金流而降价时,还有能力购买大量的土地,有能力加大投资建设并提供有效供给吗?如果减少了市场中的有效供给,房价降下去之后买什么呢?当大家都在房价下跌时抢房子、炒房子时,却发现市场中缺乏有效供给时,价格又会怎样呢?

最好的局面大约是开发商努力的降价,让这些调控的政治目的迅速得到满足,让等待购房者的怒气消掉,让伟大的政府再次登上成功的领奖台,否则还不知道会有多少只靴子会扔出来。不是没有政策与办法了,而是库存的政策与办法常在头上悬着,让价格不敢反弹,让股市不敢掉以轻心。

大约房价不降、经济能保八,就绝不会改变这只看得见的手的强大压力,但这种无法按市场经济规律运行的政策能维持多久呢?降了价的市场能维持多久呢?单靠看得见的手支撑的市场能维持多久呢?

一个残疾而瘸腿的市场能走多久?【征收手段】揭开14种房地产税费“面纱”│专家:可按面积实行等级重税

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【新华社论】房产税出台为期不远 银行能承受房价跌20%至40%

随着一波波楼市调控新政出炉,广州楼市在5月这个传统销售旺季中遭遇了“量价齐跌”的局面,房产的检测数据显示,5月份广州的一手住宅成交量环比4月猛跌30.6%,成交价格也出现了4.7%的下跌,中心六区的价格跌幅还大于全市平均水平。

有业内人士认为,广州楼价短期内还将处于胶着状态,而房价真正下跌可能要等到7,8月份。对于目前盛传的房产税问题,广东中原房地产项目部总经理黄韬表示,该政策信号意义大于实际操作意义,广州目前还没有必要通过房产税这样强硬的手段来调控房价,估计广州短期内不会被纳入房产税政策的试点范围。

5月成交成今年以来第二低点

根据某网站房产监测到的广州市国土房管局“阳光家缘”网站签约数据,5月1日至5月31日,广州一手住宅交易面积为46.4万平方米,环比上月的66.9万平方米大跌30.6%,成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的低点,成为今年以来第二低成交量月份,成交套数为4169套,环比上月的5851套下跌28.7%。

从网签数据来看,郊区价格较低的楼盘吸引了市场买家。上月网签套数最多的是花都,达到1135套,网签面积达到1187781平方米。其次是增城,本月网签套数达922套,网签面积达到104568平方米。越秀区在上个月只成交了109套房,上月成交最少的区是南沙、萝岗和黄埔,分别只有49套、32套和9套成交。

一手楼均价下跌4.7%

成交量巨降同时,楼价似乎也出现松动。房产检测显示,5月份广州一手住宅均价为10568元/平方米,环比上月的11095元/平方米下跌4.7%,这也是今年以来第二低的成交均价,仅略高于2月份 10252元/平方米的均价。但由于去年同期楼市处于低点,所以上月广州楼市均价同比去年仍有十分明显的增幅,今年5月与去年同期8386元/平方米相比增幅达42.7%。

从区域成交情况来看,广州中心六区一手住宅均价为16270/平方米,与4月的17583元/平方米相比环比下跌7.5%,跌幅大于全市平均水平。新四区与二县级市一手住宅均价为6884元/平方米,环比上月的8034元/平方米下跌14.3%。值得注意的是,越秀区在上个月首次取代天河区成为全市网签价格最高的区域,签约均价高达21047元/平方米。

从分布的区域来看,成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布花都和增城;成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在海珠、天河、荔湾;上月成交均价在10000-15000元/平方米之间的楼盘主要集中在白云区和海珠区。

未来成交量可能继续走低

从4月中旬“新国十条”出台至今,国内一线城市商品住房成交量出现大幅下滑,5月份广州楼市也证明了这一点。广东中原房地产项目部总经理黄韬认为,宏观调控政策正在起作用,而且6月份的成交量可能更差,但广州房价还处在比较稳定的状态,可能要等到7,8月份才有可能出现明显下调。

据统计,6月全新上市楼盘共有13个,旧盘新推15个,其中全新盘大多为中小型楼盘。中心六区方面,越秀区、荔湾区、天河区、白云区的新增供应量平稳,海珠及黄埔则遭遇零新盘。外围区域方面,最值得关注的是花都区和萝岗区,其中花都有4个中小型全新盘面市,其中还将出现价格在四字头的楼盘。

但值得一提的是,5月份新增供应量都大减三成以上,说明开发商有意放慢推货节奏控制供应量,以抗衡政策调控的效果,预料接下来2-3个月成交量将愈加低靡,甚至不排除会跌穿今年2月份的最低点。

近日国家明确表示将逐步推进房产税改革,引起社会热议。“目前国家的房产税政策信号意义大于实际操作意义,广州还没有必要通过房产税这样强硬的手段来调控房价。”黄韬认为,广州短期内不会被纳入房产税政策的试点范围,但一旦实行房产税,广州的房价将可能出现暴跌。

看了《四地传出征收房产税消息 上海或首先试点》的人还看了...
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