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房产税:平抑房价还是推高房价

2010年12月10日 09:34 信息时报我要评论0字号:T |T

贡立华(省情调查研究中心城镇经济运营研究所副所长) 图片来源:信息时报

徐建平(中地行房产代理公司董事长) 图片来源:信息时报

张维伦(广州维森置业有限公司董事长) 图片来源:信息时报

张建勋(家和集团副总裁) 图片来源:信息时报

本版撰文 信息时报记者 徐凤

房产税渐行渐近。据报道,房产税试点将于明年初开始,试点城市包括上海和重庆。目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订,以符合对居民自用房的征税。财政部税政司综合处处长周传华近日也表示,“十二五”期间,房产税改革将稳步推进,个人房产将逐步纳入征税范畴。

按照现行的《房产税暂行条例》,个人所有的非营业用的房产免纳房产税。房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。有人认为,房产税可限制投机,遏制房价上涨;但也有人认为,税费容易转嫁给购房者,可能会变相推高房价。那么,房产税应该如何征收才合理?本期《信息时报》“大话地产”栏目特邀请了业内专家共同探讨这些话题。

如何看待两地房产税?

都旨在抑制高端物业 各有千秋

信息时报:据了解,本次试点城市包括上海和重庆。两个城市的试点方案也有很大差别,重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。而上海的方案则针对新增的一般房地产,而且以人均面积为起征点。你如何看待这两种征收方式?

张建勋:这两种征收方式都各有针对性。重庆旨在抑制高端产品,而且存量也征税,有点清算高端物业“旧账”的意思,这对拉低楼市均价有一定作用,但对中低端住宅反而会起到不好的示范效应。上海方面按人均面积征收有一定的合理性,对一手楼有抑制大户型的效力,但对二手楼交易却有推高楼价的可能。

徐建平:在考虑社会财富再分配的方向上,对普通住宅用户减免征收房产税,而对高端住宅、别墅等用户采用累进税率的征收方式较为合理。而无论和新增房,理论上不会存在太大的征收差别。

贡立华:就上海和重庆的试点方案而言,都是希望将征收范围控制在高端的高档房、别墅和个别发达城市的小范围内,削平小部分高高在上的价格标杆作用引起的社会连锁反应、逆反心理和社会情绪。

对增量还是存量征税?

两者皆征税才公平 只是时间问题

信息时报:对于房产税应该对增量征税还是对存量征税,业界一直存在争议。有人认为房产税最终目标是对增量和存量都征税,只是时间问题。你认为呢?

张建勋:的确,房产税的最终目标是对增量和存量都征税,这是基本的公平原则。但要做到这一点不容易,需有一套让人信服又合理的房产评估系统。对增量征税可能争议不大,而存量中涉及原有已缴的税费扣减,因为1984年国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。城镇土地使用税开发商早已摊到房价中,也就是说,业主在买房时已一次性缴清了。

张维伦:我比较赞成“房产税的最终目标是对增量和存量都要征税,这只是时间问题”的观点,从某种意义上来讲,区别对待增量和存量征税,比较合情合理。

徐建平:从1986年以来一直实施的《房产税暂行条例》中,有明确表示对个人所有的非营业用的房产免纳房产税,而目前若修订为对非营业用的房产也实行征税,则主要是针对房地产保有环节。因此,无论高档住宅、别墅还是普通住宅,无论存量房还是新增房,理论上都将符合征税范围。

房产税怎样征才合理?

差别化税收方式、合理税率很重要

信息时报:在房产税的起征点上也颇有争议,有研究者认为,若以家庭为单位,可能会导致离婚率上升。你如何看待?有怎样的建议?

张建勋:我认为,应本着惠民的原则,对每个城市在人均面积以内的首套自用性住宅予以免征,并对超出人均面积以上部分征收,可实施累进税率,并对增量、存量区别对待,合理公正评估。当然,最终的解决方法是加快推进的实施,全面对接物权法的相关内容,这才是上策。

至于以家庭为单位开征会否造成离婚率的上升,我个人认为倒不一定,这要看夫妻双方是以什么为目的。若以持有物业为目的,则有可能会离婚,但这种方式折腾成本太高,除非每年离婚一次,因为税是年年都要征的。

张维伦:我个人认为,应以家庭为单位征收比较合理。

徐建平:房产税无论是以家庭为单位还是以人均面积为单位征收,都属于“以人为主”的计算方法,这就很难避免人员流动带来的征收难题。因此,或许可考虑“以物为主”的计算方法,也就是直接以房子的面积作为标准,以物业拥有者为纳税人,而这种方式也符合目前“家庭观念突出”向“个人观念突出”转变的时代特点,同时也是一种权利和义务的平衡。我认为,差别化的税收方式以及税率的合理制定很重要。

贡立华:如果一定要征税,那么首先要控制在高档房、房价暴涨的城市范围内;其次,征收的房产税专款专用,用于补贴低收入家庭的购买能力;第三,降低征税过程中的行政、管理成本,让税金发挥最大的社会效能。

观点pk

开征房产税对房价有何影响?

有人认为,房产税可限制投机行为,也有人认为,税费容易转嫁给购房者,增加百姓负担。那么,开征房产税究竟是遏制房价上涨还是变相推高房价?专家们各有不同的说法。

正方:

对增量开征可平抑房价

张建勋:开征房产税对房价有怎样的影响要区别分析。若对增量开征,则对平抑一手房价有一定的功效,因为新进买家会对将来的持有成本进行度量,再加上高昂的流转税费等门槛,若没有足够的未来房价上涨预期,新买家就不会轻易置业。但若对存量开征,则有可能会推高价,因为业主肯定会将税费转移摊入售房成本中,从而转嫁到购房者身上。

中立:

开征房产税与房价关系不大

徐建平:我认为,不能盲目将房价是否降低作为判断房产税的制定和作用等的唯一标准,同时也不能过于高估房产税对房价的短期影响。事实上,从香港多年实行的差响税和物业税两种涉及房地产的税种来看,政府对此两类税种收入稳定上升的同时,香港房价涨幅仍为全球之冠。因为归根到底,决定房地产市场的力量不是税收,而是经济、城市化、居民收入水平等因素。在市场供求关系下,税收仅起到调节作用,而要稳定房价还需结合多方面措施。

反方:

变相推高房价在所难免

贡立华:所谓“抽刀断水水更流”,征税就是变相推高房价。首先,房产税并不能抑制高房价,在现有土地制度、地方政府经济结构、社会保障体系、投资渠道和收益率、急功近利的社会风气等条件下征收房产税,只能推高房产价格。现在要开征房产税税,就需要解决一个非常重要的问题——征收的房产税将来用于那里,是调节房价,还是用于补贴低收入的购房能力?如果不能通过征税缩小购房能力的差距,那么推高房价就是必然的。

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