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地产泡沫飙升再引商品房预售制存废争议

2010年12月10日 10:52 《法制日报》我要评论0字号:T |T

不少人认为,商品房预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。这项制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

房地产开发商资金最大的来源之一是银行贷款,此外是预售款和发行融资,而这其中预售款的融资成本是最低的。

有业内人士认为,应该一次性废除商品房预售制度,立刻废除了以后房价马上跌下来,质量马上上去。只有这样,很多劣质的、本来没有竞争力的开发商才会被淘汰。

也有专家认为,如果完全按照现房来销售的话,市场至少在1年左右就会出现供不应求的局面,这反而会助推房价。取消预售制房价会下跌的想法,缺乏理论依据

有业内人士认为,购房者签订商品房预售合同后,只取得一种期待权,实际上并未真正获得房屋所有权。废除了以后房价马上跌下来,质量马上上去。

也有专家认为,对商品房预售应加强监管,但不能取消。房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。

8日,中国社会科学院发布《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》。报告显示,今年我国大中城市房价泡沫程度偏大,部分城市房价泡沫程度过大。

绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%,其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上,11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%至50%之间,8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%至30%,9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

有业内人士认为,房价泡沫呈高比例出现,与商品房预售制度不无关系。

近日,全国人大财政委员会透露,将修订城市房地产管理法、改革商品房预售制度。消息一出,商品房预售制度的存废之争再次成为社会广泛关注的焦点。

业内人士判断,综合种种迹象,在修订城市房地产管理法的大背景下,各地纷纷出台完善商品房预售管理细则,近期恐怕不会废除该制度,而是在现有基础上对开发商加强监管,实行商品房“裸售”。但这样一来,此前在广西等地的取消商品房预售的试点工作将变得毫无意义。

商品房预售制变革希望几何

“生而卓越,就此进入北大清华。”

这是地处北京市北四环边上某售楼处打出的广告,广告牌下,尚是毛坯的外立面墙,露出一个个待装玻璃的空窗子。

售楼员告诉记者,这是他们一期开盘的唯一在售房源,沙盘上,其他楼号已挂上了醒目的红色“售罄”标志。

自实行商品房预售制度以来,看房人经常遇到这样的情况。

“您现在来看还可以选,我们以前开盘的时候是要排队拿号预约的,而且刚开盘就被抢光了。”上述楼盘售楼员对记者说。

据售楼员介绍,目前楼盘每平方米均价在42000元左右,以130平方米以上的大户型为主,选好户型后,先交纳25万元定金,过几天可以签约,付完各类款项后,入住时间在2012年年底,“楼已经封顶了,但因为是精装修,还有装修的时间”。

对于记者看到的广告牌,售楼员介绍说,中国人民大学附中朝阳分校要入驻该楼盘所在区域,“我们承建的教学楼,现在差不多都完工了”。

当记者问到“是否买房就可以入学”,售楼员的回答则变成了———“我们只管卖房子,至于学校怎么招生,那是教委的事情”。

经过采访与翻阅相关资料,记者发现,实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,在商品房预售过程中频频出现。

据知情人士透露,20世纪90年代以前,在商品房买卖过程中都没有出现此类情况。

1994年,城市房地产管理法实施,正式确立了商品房预售制度。实践中,这项制度弊端渐显,诸如“期房销售是百分之百全款销售,丧失了对开发商的制约”等改革或取消的呼声也日渐高涨。

民革中央在一份提案中认为,商品房预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。这项制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

“现行的商品房预售制度,使消费者在购买房屋时,买的只是图纸和沙盘上的房屋,并不是实物,风险很大。”有业内人士主张彻底废除这项制度。

但作为主管部门,住房和城乡建设部似乎更倾向于完善商品房预售制度。

2010年4月,住建部下发通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

在此背景下,各地纷纷出台政策。

9月2日,上海市房管局下发通知,要求强化市场监管,严格商品住房预售许可管理,规范商品住房预订、销售行为,加大违规行为查处力度;

10月25日,北京市出台办法,规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户;

11月1日,浙江省出台办法,明确全省批准预售的商品房建设项目,应当全部纳入预售资金监管对象范围;

……

与此相呼应的是,全国人大财政经济委员会透露消息称,住房和城乡建设部正组织力量积极开展城市房地产管理法修订工作,并已形成修改草案征求意见稿,其中就包括完善商品房预售制度。

业内专家认为,此举传递出的信号是,商品房预售制度变革在即。

预售制度被指成房产纠纷源头

相较于有关部门的变革,对于商品房预售制度争议,有业内人士直言“应该彻底废除这项制度”。

查阅相关资料不难发现,商品房预售制度建立之初,本意目的是为了解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应、活跃房地产市场。

但是,在经过一段时间的实践后,质疑声开始出现,甚至有律师明确表示———超过80%的房地产纠纷源于预售制度。

一名参与了多次房地产诉讼的律师向记者举例说,一则售楼广告说“楼前5米有一条林阴大道”,住了一段时间,业主怎么也找不到林阴大道,只在很远的地方发现了一条3米多宽的小路,就质问开发商为什么欺诈。开发商理直气壮地说:这条路的名字就叫“林阴大道”。

“18年前,我在山东老家买了一套房子。当时,山东全省房价平均每平方米是500元,我买的那套房子大概每平方米2600元。本来说是1年内入住,结果到了交房时间,什么都没有。”回忆起自己曾经的买房经历,这名已在房地产法律事务中摸爬滚打多年的律师仍然语气有些激动,“为什么我当初能在开发商什么都没有承诺的情况下付钱?就是因为相信预售制能提供保护。”

这名律师认为,在现行的商品房预售制度下,开发商大多卖的都是期房,而不是现房。

据统计,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上,预售已经成为商品房销售的主要方式。

国家统计局数据显示,2010年1月至6月,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,是同期国内贷款的2倍。

有分析人士也表示,房地产开发商资金最大的来源之一是银行贷款,此外是预售款和发行股票融资,而这其中预售款的融资成本是最低的。

对此,SOHO中国联席总裁张欣曾坦言:“应该去资金成本最低的地方拿钱,对我们而言,通过市场预售拿钱成本最低,我们能够做到,所以不愿意贷款或寻求其他的投资者。”

实际上,房地产开发商以预售方式融资本无可厚非,真正受到民众质疑的是善于资金运作的开发企业将预售款挪作他用。目前,对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言,预售款项由房地产企业完全自由支配。

“裸售”能否革除预售制弊端

2009年6月,上海市“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼轰然倒塌。“在这个案件中,如果没有预售制度,业主权益受损的程度会大大降低。”曾经介入该案的律师向记者表示。

地产专家谢逸枫认为,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。

“从风险方面看,房屋从预售到交付,一般要两年,其间如果开发商的资金出现问题,楼盘就可能‘烂尾’,但贷款买房的购房人却要继续还月供,开发商的风险转移给了购房人。”谢逸枫说。

有业内人士认为,购房者签订商品房预售合同后,只取得一种期待权,实际上并未真正获得房屋所有权。

“坏事就该铲除,有什么可犹豫的?废除了以后房价马上跌下来,质量马上上去。”主张废除预售制度的人士甚至向记者表示,“应一次性废除该制度,只有这样,很多劣质的、本来没有竞争力的开发商才会被淘汰。”

而中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰则认为,对商品房预售应加强监管,但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说,还有很多人要买房,如果都是现房,满足不了需求”。

在陈云峰看来,在现有城市化速度下,房屋的供给严重不足,“如果完全按照现房来销售的话,市场至少在1年左右就会出现供不应求的局面,这反而会助推房价”。

清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉也认为,取消预售制房价会下跌的想法,缺乏理论依据。

“在房地产市场上,开发商卖预售房主要是为了分散风险、为项目开发进行低成本融资,因而愿意以较低的价格出售房子;而购房者购买预售房是为了有更多的选择余地和相对较低的价格,因而愿意承担预售房的风险和资金利息损失。”刘洪玉说。

此外,刘洪玉提出,购买者完全可以选择不购买预售房屋,而等到房屋竣工后再购买,这是买方的自由,没有谁去强迫买方购买。因此,只要购房者不购买预售房了,“预售制度”也就形同虚设。

“商品房预售制度执行了十几年,短期内取消不是很现实;即使要取消该制度,也需要一个过程。”陈云峰说。

“实际上,北京现在的预售监管政策已经很严格了,各地可以参照北京的监管政策对预售进行监管。”陈云峰表示,“北京把开发商的所有行为全部置于政府监管之下,俨然进入‘裸售’阶段。”

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