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父亲将名下房卖儿子 只因“卖”比“赠”税费低

2010年12月14日 11:42 华商网我要评论0字号:T |T

父亲将名下房卖儿子 只因“卖”比“赠”税费便宜

眼看20岁出头的儿子快到成家立业的年龄了,市民老葛最近准备将名下的一套住房转让给儿子做新房。因“赠与”或“买卖”之间有税费差异,到底选择何种方式,让老葛有些伤脑筋。

自己房子给自己儿子还要交契税

老葛家这套90平方米的住房原本售价在40万元左右,是他10年前为儿子购买的商品房。老葛原本想赠与儿子一套住房,可是朋友却告诉他,按照相关规定,赠与需要缴纳3%的契税,而卖给小葛则只需要缴纳1.5%。“朋友说,虽然可能要征收营业税或者个人所得税,但只要我按照原价卖给儿子就不用交了,反正是卖给自己人。”

老葛算了一笔账,如果现在他把这套房子赠与儿子,儿子要缴纳1.2万元契税;如果卖给儿子的话,按照售价40万元计算,由于这套购买超过5年的住房不用缴纳营业税,售价与原价相等也不用缴纳个人所得税,只需要缴纳1.5%的契税,也就是6000元。

而老葛考虑的不仅仅是省钱,按照赠与流程,老葛需要办理赠与公证书等相关证明,“多交6000元,办公证没准还要来来回回跑,看来我还是选择卖吧。”

自买自卖并不违法哪种省钱还要仔细算

“房主可以自己选择赠与或买卖,并不违法,但是哪种‘省钱’还要看具体情况。”西安市二手房交易市场工作人员说,住房住宅小区建筑容积率在1.2以上、单套建筑面积在144m2以下、平均交易价格在7203元/m2以下,可视为普通住宅,“个人购买自用普通住宅,契税为1.5%;其余情况均为3%。”“除了契税外,二手房交易还应征收营业税、印花税和个人所得税。”该工作人员表示,按照国家相关规定,对于个人出售住房,免除买卖双方印花税;而直系亲属间无偿赠与普通住房,可以免征营业税和个人所得税。

其中,自2010年1月1日起,个人购买不足5年的普通住房,营业税按照其销售收入减去购房价款后的差额征收,税率为5.5%(含城建、教育费附加,下同);而个人所得税按照财产转让所得×20%(个税税率)计算,即(交易价格-房屋原价-原缴纳契约税-本次缴纳营业税-合理费用)×20%(个税税率)。

此外,工作人员还表示,除赠与和买卖之外,继承也是一种常见的转让方式,“目前,对于直系亲属间继承普通住宅,是免征契税、营业税和个人所得税的。”但是这种转让方式必须等到“原房屋权利人死亡,而且通过其他直系亲属同意,开具继承公证书或判决书、调解书之后,才能办理相关业务”。

听了老葛算的“私房账”,该工作人员也表示,这笔账算得并不对,主要在于房屋价格并非完全由老葛自己说了算,“如果房屋价格明显偏低且无正当理由的情况下,税务机关将依照该房屋的市场评估价或者其他合理方式,确定合理价格征税,避免偷税漏税。”

算算账赠与和自买哪种更划算

那么,假如老葛这套房子经过税务机关评估后,市场评估价为50万元,差价为10万元,财产转让所得为5万元,那他选择哪一种转让方式更合适呢(见左表)?实习记者 刘志龙 记者 耿彦红

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