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广州二手楼成交量回升 二手楼成交价下降5%

2010年06月04日 09:24 信息时报 罗莎琳 张金娜 徐凤 李东元我要评论0字号:T |T

这边业主不急也不躁 那边中介如热锅蚂蚁

续4月15日国务院出台楼市新政之后,广州地方细则也在近日落地。可以说,政策在近期一段时间内基本定调。目前,广州一手楼价格依然坚挺,而与一手楼关系密切的二手楼市场则如何?

上周末,信息时报记者兵分四路,实地探访了广州十大主要板块二手楼市的近况。总体感觉,新政以来,二手楼价稳中略降,最近两周的成交价都回落到10000元/平方米以下,与4·15新政前相比下降了5%。不过,由于广州地方新政细则出台大派“定心丸”,部分区域的成交量从上周开始有所回升,观望气氛略有消解。

天河

珠江新城板块:降幅千元以上仍是杯水车薪

上周末,记者走访珠江新城多个中介了解到,目前整个珠江新城观望气氛浓郁,看楼量比新政前少了一半,均价约2万元/平方米,有1000元/平方米左右的跌幅。

兴业地产星汇园分公司客户经理陈爱平告诉记者,新政后,珠江新城确实出现了一些业主急放出来的“笋盘”,比如星汇园有一套130平方米的三房,东南朝向,业主之前放盘价为265万元,现在只需230万元,单价17692元/平方米。同样,保利香傧花园一套165平方米的三房,业主放盘价也从348万元降到320万元,还有还价余地。

满堂红南国花园分店的经纪表示,尽管珠江新城已出现一些主动降价的业主,但随着广州新政细则的出台,业主心态仍较强硬,特别是高端物业业主,对后市信心较足。类似金碧华府、凯旋新世界(600628)这类自住客为主的高端盘,依旧没有出现盘源猛增、降价明显的现象。

一位准备看房的刘先生向记者表示,在珠江新城动辄超过2万元/平方米的楼价基础上,即使每平方米让利1000元,其实也没大多的吸引力。

满堂红星汇国际分店营业主任侯少忠认为,目前珠江新城的二手楼价相对新政前已下跌了15%左右,应该已到底了。因为周边地铁、学校等配套设施的完善,加上政府在珠江新城的市政建设也已陆续开始投入使用,同时,随着猎德大桥系统北延线主线、马场路隧道等系列工程的通车,珠江新城整个交通道路系统焕然一新,楼价不可能跌到2008年最低的时候。

他进一步表示,大户型成交的多是业主急售的笋盘,降价1000~2000元/平方米。其中一个很重要的原因,就是7月广州将实行二手房网签,成交再也无法报低价,从而将多出一大笔税费,这也促使一些买家急忙入市。

天河北板块:业主心态强硬不少转售为租

记者在中原地产远洋小区分行看到,天河北一些放出来的房源降价空间不如珠江新城大。中介经纪表示,目前天河北二手成交均价在1.5万元/平方米左右,比新政前下降了约500元/平方米。以一套中怡城市花园为例,新政前业主放盘价为232万元,新政后降到220万元。

新政对刚性需求买家影响非常大,满堂红中怡城市花园分行经纪告诉记者,除仅占两成左右的首次置业者不受约束外,其余的改善型买家和投资客都不愿意出来看楼了。据悉,目前继续入市的以首次置业者和少部分二次换房族为主,预算在100万~130万元左右,但是,目前天河北的三房单位总价基本都在130万元以上,买家难以承接。满堂红成交数据显示,4·17新政出台后,天河北的二手成交量下降了逾三成。而相应地,最近,富力天河华庭、中怡城市花园等高端盘陆续有放盘增多迹象。

满堂红有关人士告诉记者,尽管天河北的业主心态比较强硬,但少部分急需现金的业主心态也有所放松,愿意有2万~3万元的议价空间,但不少买家仍见势继续“砍价”,导致不太急于放售的业主干脆改为放租。

中原地产远洋小区分行营业经理陈学良认为,未来天河北二手楼市的发展趋势仍是稳中有升,因为每年来广州工作的高校毕业生和白领源源不断,他们对天河北情有独钟。而居住在此的多为自住型买家,他们对于政策风险的考虑没有投资客那么多,所以没必要降价抛售。陈学良进一步指出,近日天河林和村拆迁,拆迁成本有目共睹,即便以后有一手楼供应,价格肯定是在高位,所以业主心态比较强硬。

车陂东圃板块:有BRT地铁开通降价不明显

目前,东圃广场二手均价已从调控前的1万元/平方米左右回落到目前的9400~9500元/平方米,其中,楼梯楼二手均价在7000~8500元/平方米,电梯楼则在9500~13000元/平方米,降价幅度5%左右,在天河几大板块中可谓降价最不明显。

记者从满堂红分行了解到,有投资客一次性拿出4套骏景花园的物业放盘。中介经纪告诉记者,新政出台前,投资客对市场信心很足,抱着不愁卖的心态;新政一出来,陆续有投资客前来放盘,并表示就目前的市场价能卖就卖,这导致东圃车陂板块的高端楼盘价格下调相对明显,像富力天朗明居调控前均价在1.3万元/平方米以上,目前已下调至1.2万元/平方米左右,旭景家园、盈彩美居也有类似的情况。

值得注意的是,这一带业主放盘价格对比新政前变化不大,非投资性的业主心态依旧强硬,成交的多以笋盘为主。中原地产天河区高级营业经理罗定汉表示,该板块的业主几乎都经历了2008年楼市调控,所以对此次新政的反应不大,降价的不多。此外,东圃车陂一带首次置业者占七成左右,但在新政影响下,这部分首次置业者也不愿意出来看楼,观望情绪颇为浓重。

罗定汉认为,东圃车陂板块的二手房前景比较活跃,主要是最近BRT开通、地铁开通都带来了人气;同时,附近的奥林匹克中心作为今年亚运会的分会场,令这一带的环境和治安都好了不少。更为重要的一点,东圃的二手楼价和市中心比有较大的差距,100万元只能在市中心买一套有几十年楼龄的两房楼梯房,而在东圃却可买到一套比较新的三房电梯房。

海珠 滨江东板块:楼价稳定 业主宁租不贱卖

海珠区滨江东是一个豪宅板块,该板块目前的一手楼均价基本在2万元/平方米以上,且货源相对充足,所以二手楼价也基本保持稳定状态。据一中介置业顾问介绍,早前有位业主买了富力银禧的90平方米单位,总价为155万元,现在已升到160万元了。

上周末,记者前往滨江东一带的几家中介咨询,发现中介行内的员工都很忙碌,电话接个不停,偶尔还有客人进来咨询,但大多都是过来要求租房的。滨江东嘉仕花园楼下某中介行一置业顾问告诉记者,最近的确比较忙,但租房的多买楼的少。据满堂红研究部高级经理周峰透露,滨江东板块的二手楼盘成交量比新政前缩减了三成,改善型买家占绝对多数。

由于市场观望情绪浓厚,不少业主选择了放租也不愿贱卖。记者踩盘过程中,一名业主告诉记者,自己在嘉仕花园旁一个小社区内有套楼梯楼,本来是要出售的,但新政出台后,他就改主意想放租了,“与其现在便宜几万元卖出去,还不如放租,以后等楼市更稳定时再卖。”

番禺 洛溪板块:业主等地铁开通 没成交也不急

记者在洛溪板块的多家中介了解到,在楼市新政推出后,该区域二手房成交量近期出现了较大幅度的下降,市场观望气氛有所上升。但售价方面却没有出现明显下降,10年楼龄左右的房子售价依然保持在9000元/平方米以上,与新政推出之前基本保持平稳。

上周日下午,记者在洛溪板块看到,这个二手房交易的热点区域在近期的表现较为惨淡。其中,广州碧桂园(行情,资讯,评论)门口的一排中介几乎都是门可罗雀,仅有一两家有个别消费者进去咨询。而洛溪新城附近的中介情况也差不多,更有部分经纪人主动外出派单。

某中介经纪人陈先生对记者表示,从4月底推出楼市新政以来,洛溪板块并没有出现业主大量抛盘的情况。“比如两房单位,现在看来看去也就这几个单位,数量并没有增加,其他同行的情况也差不多。”他表示,这一区域都是以建成多年的二手房为主,自住比例高达7~8成。“这里跟其他的新开发区域不一样,是以业主自住为主,大多都是业主要换房才放盘,与新政没有太多的关系。”

但在过去的两三个星期,陈先生坦言,确实很少人过来看楼,成交也大大减少。陈先生带记者去看的洛涛居B区一套74平方米的两房单元,业主要价66万元,放盘至今已有两个星期仍没有成交。“这些房产都是个人所有,除非是急于套现,否则一般都不愿意降价。”陈先生对记者表示,根据政府的消息,地铁二号线延长线洛溪站计划在今年9月开通,再加上现有的三号线厦窖站,届时洛溪的交通将得到进一步改善,“很多业主都在等待这个利好,现在这个阶段更加不可能降价。”

陈先生表示,从上周末开始,随着广州新政细则的出台,过来该区域看房的消费者逐渐增多,“估计6~7月会迎来成交高潮。”

白云 机场板块:业主让价5万看客仍寥寥无几

目前,白云区二手房市场相对冷淡,虽然业主放盘量略有增加、议价空间加大,但多个中介店门可罗雀,看房者寥寥无几。

上周六,记者在合富置业机场板块分店看到,又一居、翠逸家园等多个楼盘的业主主动让价5万~6万元。其中翠逸家园一套80多平方米、总价115万元的单位,业主主动让价5万元以求成交。

虽然业主让价幅度增加,但成交量依然不如人意。上周六下午16时多,记者在机场板块多家中介分店看到,大部分分店没有一个看房者,多数中介经纪站在门口聊天或吸烟。当记者停下来询问有无笋盘时,几个中介的经纪同时涌过来,询问记者想要什么房源。

据了解,目前机场板块的二手房成交均价已高达1万元/平方米,个别质素较高的楼盘已在万元以上。有地产经纪告诉记者,新政出台后,业主让价幅度加大,甚至有一套63平方米的一房单位业主叫价仅48万元,但看房者仍寥寥无几。

白云大道板块:看楼量增四成放盘价有增无减

白云大道板块二手房放盘价少有松动,尤其是即将开通的地铁附近的楼盘,业主放盘价不仅有增无减,议价空间还收紧不少。

据合富置业经纪程小姐介绍,广州新政细则出台后,由于白云大道板块一手房价格超过万元/平方米,多数想在该板块置业的购房者把目光聚集在二手房。因此,该板块的二手房看楼量和成交量略有增加,看楼量的增长幅度达40%左右,购房客户以首次购房或改善型买家居多,投资的客户则仍处于观望状态。

业主方面则没有表现出太大变化,放盘量没有明显增加,但受地铁开通等消息的影响,部分位于地铁上盖或周边的物业则收紧了议价空间,甚至部分业主已明确地铁开通后将把放盘价调高,如时代玫瑰园、金碧雅苑等,都有较多业主期待地铁开通带来的升值空间。

同和板块:放盘少看客少中介鲜有成交

广州细则出台后,同和板块的放盘量没有明显增加。由于多数业主坚守价格,迟迟未能销售出去,最后只能转售为租。

上周末,记者走访同和板块多家中介了解到,不仅看房者寥寥无几,连前来租房的人更是不多见。有经纪向记者反映,本轮新政对二手市场有较大的打击,一方面业主不愿降价抛售,另一方面购房者希望低价买入,双方进入博弈期,“我们半个月也很难促成一笔交易,如果持续下去,个别资金实力较小的中介不排除会发不出工资。”

合富置业经纪梁先生告诉记者,目前该板块多数业主对后市都比较看好,基本上不愿意降价,心态比较强硬。甚至有些业主宁愿暂时把物业放租,也不愿意以低价出售。在合富置业同和板块分店,一位前来放盘的丁先生向记者表示,同和板块地铁即将开通,升值空间不可限量,因此不想低价放盘,“如果价格低于预算,我宁愿转售为租,也不抛售。”

新市板块:反价现象消失议价空间加大

据合富置业新市板块分店经纪余小姐介绍,新市板块购房者观望情绪比较浓厚,多数前来看房的人仅仅是询问二手市场情况,入市欲望没那么强烈。部分欲入住该板块的客户,也都是准备先租房后购房,二手房成交量持续下滑。

一位欲在新市板块购房的市民余先生告诉记者,自己由于在该板块工作,资金又相对有限,因此很想买一套总价相对较低的二手房,“新政出台后,楼价可能还会有再下降的空间,因此先租套房观望一段时间,等楼价降的时候再买。”

地产经纪余小姐告诉记者,部分有刚性需求的客户则较少受到政策影响而停止看楼,依然会积极寻找心水物业。但在成交的时候,或多或少都存在观望心态,希望楼价可降下来。

另外,受附近城中村拆迁影响,加上周边写字楼发展日渐成熟,近期租客量有所增加,其中不乏先租房后购房的观望派。虽然广州细则出台,但业主心态并未见有所恢复,基本都会存在一定议价空间,与以前经常反价的现象已有截然不同的反应。但由于该区放盘的物业总价并不高,多集中在40万~50万元,因此降价幅度不大。

越秀 东山板块:学位房有价无市几人抢一套房

越秀区东山板块是广州传统的教育强区,很多买家在该区域买楼,目的就是为了能让小孩入读省一级小学。

本周二,记者前往该板块的二手中介行踩点,发现盘源并不多,而且广州房产新政细则出台后,二手楼价依然坚挺,尤其是学位房,价格依然走高。

目前,该板块已没有任何新货可售,加上这片都是教育强区,根本就不会担心楼盘贬值。有些业主认为,即使卖不出去,也可慢慢放租,因此二手楼价都比较坚挺。

东山板块多家置业顾问都表示,新政刚出台时,该板块成交量整体下降了30%,但目前成交量已开始逐步回升。尽管如此,目前该板块的盘源依然不多,像盈泽苑这样的小区,三房单位也仅有一套放出来,不少买家前来咨询有意购买,颇有“几人抢一套房”的意味。

“从新政出台到5月25日,中介基本没有生意。”在较场路裕丰地产,某置业顾问告诉记者,但广州细则出台后,由于对第三套房贷基本没有收紧,让许多此前一直处于观望中的买家开始入市,“5天时间,我们就成交了20多套。在老城区,有很多买家纯粹是为学位房来的,因此,能入读省一级学校的二手学位房,从来都不愁卖,楼价也越来越高。”据了解,目前该板块楼梯楼的均价在1.5万元/平方米,电梯楼价格则在2万元/平方米以上。

中山二的较场东路,交通便捷、生活配套非常完善,周边有地王广场、流行前线、中华广场等数家商业广场,此外还有烈士陵园、医院等生活配套。记者发现,中介行店铺里面的置业顾问非常少,咨询的客人也不多。较场西路某置业顾问告诉记者,“他们有的是带客户看楼去了,有的没有来上班,因为这几天的业绩非常好。”

南岸路板块:成交量下降30%单价每平米1万元

本周二上午,记者走访了陈家祠板块的多家二手中介了解到,新政出台后,陈家祠、南岸路板块的成交量下降了30%左右,电梯楼价格基本保持稳定。

相较之下,周边一些楼梯楼的价格则有所上升,主要是因为陈家祠附近的旧屋拆迁补偿较高。目前,陈家祠附近的楼梯楼价格已涨到1.3万元/平方米。在该板块投资者比较少,多数是自住客,因此一直以来楼盘议价空间较小;但新政后,有些楼盘业主原本只肯让步1万~2万元的,现在则可让步5万元/套。

在康王路和龙津路上的两家中介,记者发现目前该板块的二手价格仍较高,二手楼均价在1.5万元/平方米。位于该板块的新光城市广场二手均价为17452元/平方米,文昌花园价格为1.4万元/平方米,世纪广场为1.6万元/平方米。

有职业顾问告诉记者,如果真的想买一些大社区、又是品牌开发商开发的项目,可到稍远一点的中山八路板块,比如富力广场,二手均价在1.5万元/平方米,东浚荔景苑也有一些适用的小面积产品。

此外,距离再远一点南岸路板块的荔港南湾,由于周边有新盘销售,该楼盘的二手价格在10000元/平方米左右,有的两房单位万元以下即可成交。由于中山八路的二手盘源相对丰富,跟业主议价的空间也较大。

据记者了解,陈家祠附近的一手楼也有几个,包括万科金域华府等,但价格都在2万元/平方米以上。由于这里的投资客有限,业主也不着急放盘,所以成交量一直上不去。“现在有好几单交易在谈,主要就是因为价格谈不拢。买家觉得政策过后成交量下降了,楼价就应降低;而业主则认为,楼价以后肯定会升,宁可再等等。”置业顾问告诉记者。

后市预测

预测1:楼价

6月仍是淡季 下半年或降两成有地产人士表示,今年广州楼价下行是比较确定的,中央这次显示出了比较大的决心,而且宏观经济发展良好,出现如2009年那样的政策转向可能性不大。随着下半年一手开发商的促销加大,二手楼价下降的幅度也会增加。

市区二手楼价或降一成

据悉,目前业主心态强硬,特别是广州细则出台后,业主更为乐观。而买家观望情绪依然浓厚,所以成交大幅萎缩,虽有投资者多套放盘,但价格下降并不明显,幅度基本在5%以内。

满堂红研究部主任沈锐培表示,二手楼价的变化往往要看一手的情况,因为开发商短期内资金没有压力,所以不可能有明显的降价行为,预计买卖双方博奕还要持续一段时间,估计下半年一手楼价才可能松动,二手楼价应该紧跟其后。不过,他进一步指出,随着调控的持续,3~6个月心态会出现波动;而如果一手价格出现松动,二手价格会及时跟进,但年内跌幅不会超过20%,市中心则在10%以内。

业主暂时宁愿改售为租

虽然新政出台后,广州二手市场观望气氛浓厚,二手房议价空间加大了,但就目前来看,业主降价的意愿普遍不大,部分不急于出售的业主宁愿改售为租。专家认为,对于购房者来说,观望了一段时间,也会看出笋盘不多的市场现状,所以在7月或过后,刚需买家应该会出手。而在近一两月的观望期内,价格大致仍会持稳。

记者从多家中介了解到,从上周开始,出来看楼的客户数量已逐渐增多,尤以白云和番禺两区居多,毕竟这两个区的楼价相对较低。据了解,近期不但自住客,投资客也开始出来看房了,其中自住和投资客的比例大致为8.5:1.5。中介人士认为,市民对政策的消化期肯定不止一个月,预计6月仍是一个成交淡季。

预测2:成交量

6月底站稳 7月起回暖

二手市场在近期的惨淡已成为定局。对于接下来的6~7月,二手楼市会否有变化?对此,洛溪某中介行分行经理陈先生对记者表示,随着广州新政细则的出台,近一两个星期,广州二手市场的看楼客已有所增加,相信在接下来的6~7月,成交量会全面恢复。陈先生表示,目前在二手市场的买家,多为首次置业的自住客,房贷新政对他们的影响并不大,前期之所以冷淡,主要还是出于新政会导致房价下跌的期望。“在广州细则出来后,如果价格得到平稳,相信这批买家会及时出手。”

满堂红研究部高级经理周峰表示,近一两个星期,出来看楼的客户数量已逐渐增多,尤以白云和番禺两区居多,毕竟这两个区的楼价还是相对较低的。有地产人士表示,政策出台后,必然需要一个被市场消化的时间,因此预计6月还是一个成交淡季。对此,周峰认为,相信6月的成交量会比5月相对好一点,真正到市场出现回暖要到7月,只要各类型需求出现累积涌现效应,市场的成交量就会有所增加。

搜房网二手房主编朱华清也认为,在新政的影响下,广州二手楼市的成交量会低迷一段时间,部分中小中介的运营受到冲击,个别门店会关门歇业,但预计影响不会持续太久,二手楼市从6月底7月左右价格会开始站稳,而且越来越多业主降价的空间减少,预计7月后交易量会慢慢回复。

记者观察

中介应自我救赎,还是等待“被剩下”?

站在时间的年轮里,回顾房地产市场大起大落的2008年,不少走过来的二手中介备感庆幸,没有在大浪淘沙般的“乱世”中被淘汰出局,而是有幸地“被剩下”。由此,在二手中介市场,“胜者为王”被改写成“剩者为王”。如今,在房地产市场新一轮政策组合拳重压下,起到“媒婆”作用的二手中介市场,应自我救赎还是等待“被剩下”、坐享“剩者为王”?

今年,在新一轮房地产政策“狙击”下,广州的二手房交易价格虽然仅略有所降,但交易量再次临近“冰点”。有多家中小中介坦言,已有一个月“揭不开锅”了,甚至有地产经纪以罢工形式开始追讨“薪酬”。由此可见,广州二手楼市再调整已初露端倪,在“门前冷落车马稀”的现实背后,新一轮的“暴风雨”正在形成,广州的二手中介市场“关店潮”或将再次上演。

回望2008年,在一手房成交价格“破冰”的情况下,广州二手楼市的命运图谱色调陡然由“红色”转变为“灰色”,成交量直线下行,尤其是无计可施的多家中介甚至一个月也难开“一次锅”,成交宗数连续为零。最后,部分中介迫不得已带着落寞的心情和长长的叹息被市场淘汰出局。但一些使出浑身解数进行自我救赎的中介,则采用一二手房联动等措施,虽然经历颇为坎坷,但最终光荣地“剩者为王”,牢牢占领市场。

在残酷现实的背后,今年广州二手房中介是坐以待毙,还是自我救赎、等待剩下?笔者认为,“敢于逆流而进才是勇者”,在逆势中,二手中介与其坐以待毙,不如谋划全局,调整生存策略,不要轻言放弃。等待“被剩下”固然不费力气,但自我救赎不仅有别样乐趣,还有可能赢得市场,赚得盆满钵满,何乐而不为?

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