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上海公租房方案亮相 或为房产税“打前锋”

2010年06月04日 12:13 上海证券报 于兵兵我要评论0字号:T |T

上海市住房保障和房屋管理局昨天发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》,宣布将正式推出公共租赁住房,并将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。

业界认为,作为配套措施之一,公租房方案亮相意味着上海楼市调控细则逐步浮出水面。该方案也有为房产税“打前锋”的意味,因为一旦开征房产税,可能会使部分出租房持有者抛售房产,或因成本增加将税费转嫁给租客,影响到市场稳定。而发展公共租赁住房可以对此形成缓冲。

住房保障范围拓宽至常住人口

根据《实施意见》,上海将通过一批专业运营机构,以市场机制运营,向包括非沪籍人口的上海常驻居民提供公共租赁房。价格将略低于商品房租赁的市场水平。同时支持有条件单位(包括各类经济和产业园区)利用自用土地发展公共租赁房,即单位租赁房。另外,运营机构可与农村集体经济组织合作,利用农村建设用地建设公租房。

一位参与上海公租房制度方案讨论的专家表示,早在去年两会期间,温家宝总理在政府工作报告中就提出“积极发展公共租赁住房”。2009年以来,为解决城市“夹心层”的居住问题,各地开始研究建设针对中低收入者的租房市场,希望其和经济适用房、中低价商品房、廉租房一起,构成比较完善的住房保障体系。

今年5月21日,重庆发布促进房地产市场健康发展的十条措施,首要一条即构建多层次住房供应体系,并明确2010年开工建设公共租赁房500万平方米,申请范围向外地户籍人士开放。另有报道称,目前北京计划拿出50%以上的土地用于建设限价房、公共房及低收入房,深圳也计划今年出台住房保障制度。

“除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外,公租房主要服务目标是各地农民工及中低收入人群。也就是城市‘夹心层’。这大大扩展了廉租房的租住对象范围。这就是公租房推出的初衷。”上述专家表示。

从公租房方案来看,上海并未像重庆一样公布明确的公租房量化指标,也没有明确公租房体系建设的资金来源。对公租房的运营主体,方案中称“区县政府按属地化管理原则负责本辖区公共租赁房建设、筹集和供应管理。”具体平台是组织扶持一批“专业机构”,按《公司法》组建,采取市场化运作,以保本微利为目标。政府可投资入股运营机构,入股方式可以是土地出让金及行政事业性收费方面给予减免,作价入股,也可以提供土地房产等,其中低于市场价的部分可以折价入股。

房地产问题专家印堃华表示,在对上海公租房方案进行讨论时,曾有专家提出由市场主体平等参与公租房运营机构的竞标,以增加运营效率。但从目前方案来看,政府将间接参与运营。有专家担心,此举可能令公租房制度成为房地产调控的应急之策,难以实现长远保障的目标。

新建商品房项目需配建5%保障房

据上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍,今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。

“目前这项规定正在研究过程中,预计将于近期实施。”这位负责人说。

在商品房项目中“配建”、“插建”等方式已成为多个省市为增加保障房供应而采取的方法之一。具体的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等,但均在土地出让合同中写明,对房地产开发企业具有约束力。

另据介绍,上海实施上述“配建”规定后,配建的保障房源将移交给政府,用作经济适用住房、公共租赁住房等。

意在为房产税做配套支持

目前,上海市房地产调控细则仍未出台,市场上关于房产税等方面的传言不断。有市场人士认为,上海市有关部门在此敏感时刻公布公租房方案可能很有深意。中国房产信息集团分析师薛建雄指出,此举意在为上海即将开征的房产税做配套支持。因为一旦开征房产税,会迫使部分出租房持有者抛售房产,或因成本增加将税费转嫁给租客,影响到租赁房市场稳定。而建设公共租赁房则可以对此形成缓冲。

同时,大量兴建保障房也有助于解决房地产市场开工不足等问题。“从这点来看,也是为下一步出台的房产税负面影响作相关对冲准备。”薛建雄表示。

上海银行业测试表明:房价下跌三成无碍银行整体运营

上海银行业对房地产贷款压力测试表明:

记者从上海银监局获悉,4月17日国务院房产新政出台后,在沪商业银行严格执行房产新政,房地产贷款投放节奏已明显放缓。房地产贷款压力测试表明,即使是在房价下跌30%的情况下,其对银行的整体运营影响也较为有限。

在国务院房产新政出台满1个月之后,上海银监局对个人住房贷款规模较大的9家辖内商业银行,就房贷政策执行情况进行了调研。结果显示,辖内商业银行从严执行房贷政策,对于二套房贷要求利率不低于基准利率的1.1倍,首付款比例不低于5成,从严认定房贷套数。一些外资银行采取贷款记录和实际拥有住房套数孰高原则来确定房贷套数,银行对非本地居民购房的贷款政策从严掌握。

在此背景下,上海房地产贷款投放已明显趋缓。截至4月末,上海中外资银行商业性房地产贷款余额为8444.3亿元。前4个月,房地产贷款投放力度有节奏地放缓,月度增量逐月下降,1-4月分别增加405.6亿元、166.1亿元、163.5亿元和153.7亿元。房地产开发贷款增速也开始下降,截至4月末,全市中外资银行房地产开发贷款余额为3018.8亿元,同比增长27.8%,增幅比3月末下降2.4个百分点。4月份房地产开发贷款增加34.1亿元,不到前3个月份平均月度增量的三成。

截至4月末,全市中外资银行房地产不良贷款率为0.56%,比上月下降0.02个百分点,比年初下降0.16个百分点。房地产贷款质量控制良好,其不良贷款率比全部贷款平均不良率低0.46个百分点。其中,房地产开发不良贷款余额比年初减少4.5亿元,不良率0.7%,比年初下降0.3个百分点;个人住房不良贷款余额比年初减少0.7亿元,不良率0.34%,比年初下降0.06个百分点。

按照监管部门的要求,上海辖内主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准,对房地产相关贷款进行了压力测试。在轻度、中度和重度压力情景下,个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平,分别升至0.58%、0.74%和1.58%。总体来看,压力情景下对银行业经营整体影响较小,即使在重度压力(房价下跌30%)下,主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%,预计损失增加约50亿元,仅占银行2009年税前利润的8%。

一线城市二手房成交陷入低谷

记者昨天获得的北京、上海、深圳等一线城市二手房成交数据显示,5月各地二手房交易陷入低谷,房价松动幅度进一步加大。

北京:二手房市场量价齐跌

来自北京房地产交易管理网的数据统计显示,5月北京二手房成交量为14501套,比4月下降58.5%。其中,住宅成交13545套,环比下降58.8%。“这是自农历新年后,市场成交出现的首次负增长。在政策效应下,京城楼市降温信号初现。”21世纪不动产市场分析师齐凡表示。

同时,北京二手房市场还呈现量价齐跌的局面,二手房议价空间大幅提升。“现在的成交价一般都比挂牌价低1000-2000元/平方米。基本上业主都肯让价,就是让多让少的问题。”有近日走访了望京、天通苑两区域中介的市场人士向记者介绍。 “根据我们的监测数据,挂牌15000元/平方米左右的房子,每平方米议价空间达千元左右;20000元以上的房子,能让到2000元/平方米。”齐凡还介绍。

至于供应量方面,齐凡表示,5月上旬北京二手房源放量呈上升趋势,房源供应量增幅在10%左右,但进入下半月后放量开始趋缓,现在部分区域由于业主嫌价格太低,纷纷转售为租,实际可售房源反而出现了下降。“预计短期内楼市的观望气氛难以结束,房价仍将下行,不过我们认为二手房首轮价格调整基本结束,降幅将逐渐趋缓。”

上海:成交骤入低谷

上海二手房指数办公室昨天公布,5月上海二手房价格指数为2582点,较4月上升4点。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的数据还显示,5月上海二手房成交量为6777套,比4月的21831套大幅下降。

上海二手房指数办公室有关分析师表示,自本轮调控政策出台以来,上海楼市成交骤入低谷,迟迟未出的上海细则更加剧了买卖双方观望气氛,成交量延续4月跌势,大幅萎缩六成以上,且价格下行趋势开始显现。同时,随着房产税改革日趋明朗,外围区域持有多套物业的投资客大量抛盘,部分房价已出现10%左右的降幅。“5月二手房价格指数依然微幅上涨,其实是由于中低端房源成交萎缩比高端房源幅度大、高单价房源成交占比增大导致,市场下行趋势无法改变,拐点或将显现。”

昨天来自上海房屋租赁指数办公室的报告则显示,随着政策调控的延续,房屋租赁指数尤其是低端市场的涨幅明显。21世纪不动产上海锐丰浦城路店区域经理杨雷告诉记者,5月上海二手房市场的整体租赁交易量在走高,仅在5月前16天,上海全市的租赁交易套数就较4月同期增长了30%,租赁价格也有3%-5%的环比增长。

深圳:成交量连续3周下滑

来自深圳国土局的数据显示,5月深圳二手房共成交12264套,比4月下降21.6%。从成交类型来看,5月住宅类成交11184套,商业类成交757套,办公类成交197套,其他类成交126套。至此,深圳二手房交易量已连续3周下滑。有分析师认为,从近期市场走势看,调控政策的效果已有所体现,深圳住宅市场进入调整期。

商品住宅成交近“腰斩” 京津沪渝降价逾10%

中国指数研究院日前发布的报告显示,5月份全国主要城市商品住宅成交量全线下跌,总跌幅约44%。其中,苏州环比跌幅最大,达77.75%。

据统计,5月北京市商品住宅销售6269 套,成交面积63.15 万平方米,环比下跌56.68%,均价19684元/平方米,环比下降14.06%;上海商品住宅成交7334 套,成交面积73.27 万平方米,环比下跌49.16%,均价13060元/平方米,环比下跌10.56%;重庆市商品房成交13140套,成交面积119.58 万平方米,环比下跌54.13%,均价4982元/平方米,环比下跌18.50%。

报告指出,总的来看,5月监测的30个城市中,成交面积全线下跌,总跌幅约44%。供应方面,5月主要城市库存量普遍上涨。杭州可售量涨幅最大,环比上涨16.64%,上海商品住宅可售面积增加60万平方米,广州、苏州及南京上涨幅度皆在10%左右。

另外,5月各城市成交价格普遍下降,但整体市场价格并未出现大幅波动。统计数据显示,扬州成交价格位居跌幅榜首,环比下跌26.01%,重点城市中,仅杭州商品房价格逆市上涨,渝、津、京、沪均价下降幅度超过10%。

保利低调降价 万科称将“顺应趋势”

连续下降的楼市成交量开始撼动房企的价格堡垒。近日有媒体报道称,万科6月份将在全国统一降价。对此,万科向本报记者表示“报道内容不存在”,但同时称部分热点城市房价必将回归合理区间,万科会积极顺应市场变化趋势,由各地分公司根据情况制定项目定价。

据了解,万科在北京、广州等地的楼盘已经出现降价现象。上海方面,万科项目并未出现明显降价,但中国房产信息集团分析师薛建雄分析,这主要是因为万科在上海的楼盘不多,且多数是尾盘,即便降价对万科总盘的促销回款也支持不大。

和万科相比,另一个地产巨头保利集团也已出现降价苗头。以保利叶上海为例,目前这个位于上海宝山的区域大盘开盘均价基本在1.4万-1.7万元/平方米之间。但根据此前销售纪录,保利叶上海在今年2、3月份的成交均价分别达到1.76万元和1.82万元/平方米。

更有意味的是,一些开发商通过赠送面积的扩大来实现变相降价。“比如保利叶上海之前均价17000多元,一般房型送不到10平方米。目前赠送面积最高可达35平方米。”薛建雄介绍,如果这些面积都来分摊价格,那么保利叶上海的房价已经基本降至去年10月的水平。

不过,保利也并非全盘皆降。成都市场人士称,保利日前在成都三盘同开,其销售量位居市场前列,但价格并不比周边房价低。专家指出,无论是万科、保利还是其他房企,都会对区域市场进行严格细分,不可能一刀切地调整价格。如恒大此前的全国8.5折促销,其宣传意味可能更强。

上海其他几大房企也都在不同程度地尝试降价。除此前报道的绿地公园壹品等项目外,大华中环一号等楼盘也有放低价格预期的迹象。“中环一号是新盘,无所谓降不降价,不过其本来想卖的价格在2.3万-2.5万元之间,现在基本上是2万元/平方米就可以买到。”一位了解项目的市场人士称。

对于上市公司来说,每月公布的销量情况更为直观。6月初,富力地产(行情,资讯,评论)、世茂等纷纷公布5月销售情况,降幅震惊了市场。其中富力地产5月份合同销售收入12.53亿元,销售面积10.6万平方米,同比分别下跌48%和58%,环比则分别下降48.9%与42.2%。世茂房地产(行情,资讯,评论)5月份实现合同销售收入15亿元,较4月的25亿元下跌40%。合景泰富5月预售收入8亿元,比4月份下跌约47%。薛建雄表示,虽然万科、保利还没有公布相关数据,但可以预见其销量下降不可避免。

薛建雄判断,未来上海等地会有更多楼盘跟进降价,如果上海房产税开征,市场会在去年年底的价格基础上再下降10%至20%。

世联地产:去年土地增值税征收缺口达1878亿

国家税务总局日前下发通知,要求全面开展土地增值税清算审核工作。对此,世联地产认为,严格清算土地增值税有助于打击开发商囤地等行为。同时,因土地增值税的征收缺口较大,严格清算也将对那些未作相关预提的企业,尤其是小型开发企业形成一定冲击。

土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象,实行30%-60%的四级超率累进税率。成本利润率越高征收的税率越高。成本利润率低于20%不予征收。目前房地产开发基本都符合征收标准。

“土地增值税一般在买卖产生收益后才能计算征收,但实际征收时大都是在项目开发之时预交土地增值税,预征额度为预售商品房收入的1%-2%。”世联地产研究总监王海斌告诉记者,实际需要征收的金额肯定远超过预交款,所以才存在清算问题。

世联地产指出,2009年,全国商品住宅销售额达38150亿元。按照最低税率30%来计算开发商应缴的土地增值税,2009年应缴土地增值税额为2641亿元。以最高的预征比例2%来计算,2009年预付款为763亿元,也就是2009年全国土地增值税至少还有1878亿元没有收缴。以此计算,北京、上海、广州、深圳2009年土地增值税征收的缺口分别为125.8亿元、152.8亿元、42.1亿元、48.4亿元。

业内人士指出,上述数额还只是一年的欠款,而土地增值税欠款多年都存在,所以如果严格清算,金额将很大,对于那些未作相关预提的企业,尤其是小型开发企业,将会形成较大冲击。

信贷紧缩上市房企融资难度加大

在昨天举行的“中国房地产投融资大会”上,中国指数研究院发布报告指出,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,新“国10条”出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。

报告指出,今年以来信贷政策日趋紧缩,销售回款放缓,房企资金来源增速持续放缓。

据统计,1-4月份房地产企业资金来源中,信贷占比为21%,同比下降2个百分点。在银行授信方面,1-3月,仅有恒盛地产(行情,资讯,评论)(80亿元)、首创置业(行情,资讯,评论)(100亿元)、云南城投(600239)(180亿元)3家企业获得,且总额不超过500亿元。

“4月房地产调控政策出台后,更是无一家房企获得大额授信。”报告同时指出,由于资本市场调整显著,企业IPO、增发融资难度也加大,截至4月底仅有中骏置业(行情,资讯,评论)一家在港上市,此前计划在香港分拆上市的太古地产于5月初宣布上市计划暂时搁置。而且,截至目前,国内A股市场本年未有房地产公司获批上市。

从已上市房企融资情况来看,2009年以来包括万科、金地等在内的近50家企业公布了再融资计划,拟募集资金总额达1000亿元。但2009年10月之后,证监会在审核房企IPO与再融资过程中,增加了国土资源部出具意见环节,通过再融资审核难度加大。

报告还指出,5月12日,招商地产(000024)因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案。截至5月14日,金地集团(600383)、北京城建(600266)、华发股份(600325)、保利地产(600048)等8家今年以来公布增发预案的企业,股份已全部跌破拟增发价格,近期要成功完成增发融资的难度较大。

报告还指出,今年1季度沪深两市上市房企的净负债率达41.08%,较去年末提高8个百分点,未来的债务风险值得警惕。

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