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上海拟征房产税引争议 房产税能否有效抑制房价

2010年05月13日 10:30 中国青年报我要评论0字号:T |T

那些持有多套住宅的上海居民,有可能面临被征收房产税。据《上海证券报》今天的报道:上海市正紧锣密鼓地讨论楼市调控细则,其中即包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布,旨在对住房保有环节征税的房产税征收,也将随之正式启动。

如果上海率先将房产税征收对象扩展至普通居民,不啻楼市调控最终扔下的又一只鞋子。此前各地已出台的“楼市新政”,多集中于调控房屋供给、需求和交易,尚无对普通居民保有住房征税的先例。目前,各方均静待楼市调控的后续动作。是否应在住房保有环节征税,此前一直为各方争议,分歧颇多。

“应该等各方面条件更为成熟以后,再行开征房产税。上海马上就要开征,是不是太急了点?”中央财经大学财经研究院院长王雍君注意到了这条新闻。他一直主张开征物业税或房产税。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希则对此表示质疑,“国务院颁布的条例已规定,对个人所有的非营业用房产免征房产税。上海有权对普通住宅开征房产税吗?”他一直主张,楼市调控慎用房产税。

房产税之疑

据《上海证券报》报道,一位接近上海市政府的人士近日透露,为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念,以减少立法程序。

根据国务院1986年颁布的现行《房产税暂行条例》,房产税征收对象仅限于经营性物业,对个人所有非营业用房产免税。而此次上海方案,将把普通居民持有多套住宅解释为经营行为。这相当于扩大了房产税的征收范围,将目前免缴房产税的普通居民,纳入了征收的范围。

同时据上述报道,上海市已经形成的初步草案中,将以家庭人均面积作为判定是否征收房产税的重要依据。如符合征税条件,需按年支付相当于房产值千分之八的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外,对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。

“按道理,在国务院未修改《房产税暂行条例》的情况下,上海是没有权限扩大房产税征收范围的。”刘尚希表示,如扩大房产税征收范围,势必增加普通家庭的负担,就必须减少个人所得税等其他税负。这涉及一系列配套制度的调整,尚需时日。他判断,上海短期内开征房产税的可能性并不大。

此前,上海市住房保障和房屋管理局在官方网站回应相关传闻时称,在房产保有阶段征税,要由国家层面定,地方应贯彻执行好,有关部门正在做一些研究也是完全正常的。“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”

尽管王雍君认为开征房产税是“迟早的事情”,但他也认为上海马上开征并不具备条件,“还是缓一缓比较稳妥”。他表示,开征房产税,必须具备一些基础条件,包括摸清复杂的房屋产权情况,建立一个中立、客观、公正的房屋评估体系,相关配套制度的调整和完善等等。“在这些基础条件不具备的情况下,匆忙开征,极有可能把一个好税种给搞坏了。”王雍君说。

房产税能有效抑制房价吗

在很多财税专家看来,我国目前针对营业用房屋征收的房产税,某种意义上即类似社会热议的物业税。这一轮房价飙升,很多人将抑制疯狂房价的希望,寄托在扩大房产税征收范围或开征物业税上。也有人持反对意见,认为此举无法抑制房价。

持赞成意见的财税专家认为,在房屋保有环节征税,将增加炒房者的持有成本,能精准打击投机性购房,是有效抑制房价飙升的一柄利剑。

财政部财政科学研究所所长贾康表示,房地产市场要健康发展,需要推出物业税或扩大房产税的征收范围。他认为,在保有环节征税,增加持有房屋的成本,能有效调整购房者的行为,遏制肆无忌惮的投机性购房。购房者将会更多地考虑购买实惠的小户型,投机客的炒作也会更加收敛,原来炒七套八套的,可能就减少到三套五套。

“虽然在保有环节征税不能解决全部问题,但会增加炒房人的风险预期,一旦这种预期增加,他们的行为就会有所收敛。这个政策效应是正面的,值得期待的。”贾康认为,眼下正是进行房产税改革的最好时机。

不过,贾康的同事刘尚希持不同看法。他认为,房价飙升,由资金、预期等各种国内国际因素复合促成,单靠征税,无论是保有环节的税收,还是交易环节的税收,都无法有效解决。

刘尚希表示,征税的作用是增大持有和交易成本,问题是,房屋价格并不由成本决定,而是由需求决定。受土地供应的约束,住房不可能无限供给。但作为安家立业的基本条件,住房却具有很强的刚性需求。住房同时又可以是投资品,作为投资工具,更是可以有无限的需求。

更重要的是,在需求旺盛尤其是预期房价不断上涨的情况下,所有的成本都是可以转嫁出去的,税收也不例外。“能炒房的人,不会在乎持有房子期间交一点税,到时候都能从房价中收回来。”刘尚希说。他以现在房产交易流行的“净价”方式为例,所有税费由购房者负担,包括所得税在内。

他指出,保有环节征税调节房价的前提是,税负不能转嫁,通过税收拿走炒房者的一块收益,得利少了,投机性购房需求才会减弱。如果税负无法转嫁,这部分增加的成本只会以更高的价格售出,从而进一步推高房价。

“尤其在住房刚性需求旺盛的情况下,这更是为炒房者提供了机会。”刘尚希说。

税负转嫁之辩

“房屋价格高了,购房人自然就会不买或少买,需求下降,价格自然下降。”王雍君并不认同房产税会被完全转嫁,从而进一步推高房价的看法。

王雍君表示,除非市场是垄断性的卖方市场,否则税负必由买卖双方共同负担。尽管卖方可以转嫁部分税负,但势必增加其炒作成本,对投机客的心理和行为造成影响,迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子,扩大住房供应,抑制房价上涨。

某种意义上,围绕保有环节征税、税负转嫁争论的双方,其观点差异,源于对房地产市场供求关系的不同判断。

“税负能否转移,取决于供求关系。”刘尚希说,若无其他有效的调控手段配合,房价将继续上涨,保有环节的税负无疑可完全转嫁,并进一步助推房价。另一种情形是,楼市调控手段有效,房价平稳运行或开始下降。“这个时候保有环节的税负的确无法转嫁,不过,房价既已开始下降,使用税收手段的必要性还有多大?”

在刘尚希看来,保有环节征税,房价上涨时只能起到火上浇油的作用,房价下落时,则起到落井下石的作用。这极大加剧了房地产市场的波动性。

“用税收手段去抑制房价,一般情况下是无效的。”他表示,除非是征收重税,一下把房价推高到无人接手的地步,或使炒房者在等待房价上涨的过程中无法承受,迫使投机客收手。但这是一种休克疗法,可能导致房地产市场崩盘。以这样的方式来抑制房价,与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异,显然不可取。

能否减弱地方政府对土地财政的依赖

赞成对保有环节征税的专家认为,此举对改革现行“土地财政”,意义重大。扩大房产税征收范围或开征物业税,可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源,减弱地方政府对土地财政的依赖。此举可遏制地方政府推高地价的冲动,避免因地价上涨推高房价。

贾康表示,如果地方政府把房产税作为一个主要收入来源,就会持续地尽心尽力于本地投资和人居环境的优化与公共服务水平的提升,因为这样辖区内的不动产就能进入升值轨道,税源也会随之持续扩大。地方政府职能的偏差,行为的短期化,都有望由此得到矫治。

不过,刘尚希认为,房产税很难成为地方政府的主体税种,这一良好愿望难以实现。这一制度设计下,当地房价越高,地方政府才可能收到更多的税。此举并不能遏制地方政府推高房价的冲动。

“归根到底,房价由市场决定。即便政府想法设法把地价降下来,降低了成本,开发商仍会按照市场价格出售。”刘尚希说。

尽管对房产税抑制房价作用的看法大相径庭,但刘尚希和王雍君都认为,如果扩大房产税征收范围,首先必须符合法定程序,先行修改《房地产暂行条例》,依法进行。“房产税涉及千家万户的利益,出台政策前,应广泛征求公众意见,保障老百姓的合法权益。”王雍君说。

本报北京5月12日电

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