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二手房交易:“阴阳合同”存在不是反悔理由

2010年12月24日 08:30 法制日报我要评论0字号:T |T

为了逃避应该缴纳的税收,在二手房交易过程中,签订“阴阳合同”已经成为一种并不罕见的避税手段。买卖双方通过约定较低价格的合同办理转让手续,而私下则按照较高的价格来实际交易房屋。表面上看,买卖双方从中获得了利益,但北京市第二中级人民法院的调研却显示,在二手房价格快速上涨的形势下,卖方受到房价上涨的利益驱动,往往会将“阴阳合同”作为解除房屋买卖关系的理由,而买房人无疑将面临着更大的交易风险。

2009年5月,高某与乔某通过中介公司签订了房屋买卖合同,约定高某以73万元的价格将自己的一套房屋出售给乔某。但其中细化规定,73万元的总价中,房屋的成交价格仅为34万元,另外的39万元则是附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。按照这一房屋交易的价格计算,乔某只须支付契税3400元。

可是,当乔某依约支付了定金和部分房款,并与高某办理了房屋交接手续后,高某却因为纳税的问题与乔某产生了争议,并拒绝再继续办理房屋的过户手续。

为此,乔某将高某告上了法院,要求高某协助办理房屋过户手续、赔偿各项损失,同时支付逾期履行的合同违约金。

诉讼过程中,当事人双方签订的“阴阳合同”成了高某主要的抗辩理由。高某提出,乔某只按照34万元交纳税费,违反了国家规定,导致双方无法进行过户,反诉请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同,并判令乔某返还房屋、支付违约金。

此案属于典型的“阴阳合同”案件。房屋的真实交易价格本来是73万元,就应该以此为计税的依据。可乔某和高某却想通过提高装饰装修补偿款的方式降低房屋成交价格,从而减少税金,违反了正当的纳税义务。在这种情况下,高某要求乔某全额纳税本来是正当的,可是高某在签订合同的过程中,对于规避纳税义务的约定是明知的,也应该承担一定责任,不能以此为由主张解除合同。

据此,两审法院均判决,乔某与高某之间的合同应继续履行,高某协助乔某办理房屋过户手续,乔某给付高某购房余款,并依据真实成交的73万元计算有关税款。

据了解,2005年5月27日,国家税务总局、财政局、原建设部颁布的《关于加强房地产税收管理的通知》,规定个人将购买不足两年的住房对外销售的,应全额征收营业税;次年6月5日,国务院办公厅又转发了原建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,将上述年限调整为5年。新税收政策的出台,会导致一些房屋交易的营业税增加,交易双方对税负分担不能达成一致,进而引发纠纷;或是因未能按约定办好大产证致使购房者逾期办理过户手续、多支付一倍办证契税而引发的税费负担纠纷;还有就是为了避税而产生的“阴阳合同”案件。

北京市二中院民一庭有关负责人介绍说,实践中,所谓的“阴阳合同”、“阴阳条款”非常容易引发争议。可能出现卖房人以虚假价格条款约定违法拒绝履行合同并要求解除合同的情况;有的卖房人还直接主张合同无效;也有的买房人会要求以办理税费、过户手续的“阳合同”上记载的交易价格履行合同。

二中院法官对记者说,在二手房交易价格猛涨的大背景下,其实很多人以“阴阳合同”为由主张解除或无效,其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下,如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益,就认定整个合同无效,显然有违诚实信用原则。而且根据合同法第五十六条的规定:合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,二中院在处理这类案件的过程中,往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然,逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的,除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。

“不因价格条款的虚假来认定买卖合同无效并不代表法院对‘阴阳合同’采取认可或默许的态度,通常法院会对当事人规避交易税费的行为予以谴责,在必要的时候会一并建议相关行政部门予以处理。”法官说。

记者了解到,签订“阴阳合同”从表面上看,买房人少缴纳了税费,降低了自己的购房成本,但是当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间的差额较大,相应税费被拉高的问题。本次购买成本转嫁到了下一次出售,实际上得不偿失。此外,“阴阳合同”还会导致买房人贷款方面的障碍。2009年9月3日,北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求银行按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的,各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。这就意味着,签订“阴阳合同”的买房人将会大大增加贷款成本。(记者 李松 黄洁)

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