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房产税“面目”温和却引买方恐慌卖方淡定

2011年01月13日 17:50 上海证券报 朱楠我要评论0字号:T |T

受重庆房产税试点获批消息的影响,上海楼市近日颇不平静。部分板块的二手房市场出现了集中过户的现象。值得注意的是,买卖双方的心态完全不同,作为可能即将成为征税对象的房东们反而比较淡定,认为税费完全可以转嫁给下家;而购房者则较为恐慌,急于购房、过户的人不在少数。

新年伊始,重庆两会上传出消息,财政部已原则同意重庆开征商品房房产税,重庆市正抓紧完善相关方案,有望在今年一季度出台相关文件。昨天,重庆市市长黄奇帆再对媒体表态,重庆即将征收的高档商品房房产税既针对增量房,又针对存量房。

作为与重庆一样最有可能首批试点的城市,上海楼市近日颇不平静。记者昨日从各大房产中介了解到,从去年年底开始,受房产税传言的影响,部分板块的二手房市场出现了集中过户的现象,尤其是对较为敏感的高端房板块。值得注意的是,买卖双方的心态完全不同,作为可能即将成为征税对象的房东们反而比较淡定,认为税费完全可以转嫁给下家;而购房者则较为恐慌,急于购房、过户的人不在少数。

市场:买方恐慌卖方淡定

“本来被寄予打压房价厚望的房产税,在舆论反复的讨论争议中,对房价的影响逐渐被市场淡化,现在反而被视为一种置业的负担。”汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者。

从汉宇地产门店的反馈来看,大多数购房者尤其是豪宅和改善型置业者普遍认为上海房产税“新老划断”的征收方式不一定会让房价明显下跌,不如赶在房产税出台前购房,免得今后新购房还要被征税。从去年12月以来,该公司旗下门店出现一轮成交高潮。

上海中原世贸滨江分行经理陈希也告诉记者,12月月中至月底,该分行二手成交量有一个“小高峰”,购房客户以改善型置业为主,主要受到房产税出台传闻的影响,想赶在房产税出台之前购房。据他介绍,12月底到交易中心过户的客户比11月同期大约要增加20%左右,而该分行12月的二手房成交量也环比上涨50%左右,其中由于担心房产税而赶末班车的客户占到了20%-30%的比例。

相较于购房者的恐慌,即将可能成为征税对象的房屋持有者们却显得非常淡定。中介机构普遍反映,有少数持有多套住宅的业主担心房产税出台后可能对楼市有一定影响,因此愿意放出房源,但挂牌价和成交价均没有明显松动。大多数业主心态仍然很好,认为从目前来看房产税的税率不会很高,即便是征到自己头上,也完全可以转嫁到房价或租金上。

与楼市交易相呼应的是,房地产股指数连续两日大幅上涨。有券商分析人士认为,“传说”中的房产税沪渝征收版本比预期中温和,对这只“重磅靴子”即将温和落地的市场解读令房地产股欢欣鼓舞。

观点:比预期温和难抑房价

一向快人快语的华远集团董事局主席任志强甚至认为,房产税很可能昙花一现。而对于目前已知版本的征税方式,一些房企内部人士向记者表示,在供求关系没得到实质性改变的情况下,开征房产税早晚会被市场消化,短期内会令买卖双方僵持,随后交易很可能会快速反弹。而对于一些投资客来说,只要房子每年的上涨成本高于税率本身,税收成本可以随着交易转嫁。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,国家的思路很明确,先在个别城市试点,积累和总结经验后再逐步扩大到全国范围,而这样一个过程将会持续几年。短期内,必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响,但这种影响程度比较有限,主要对人们的心理预期产生影响。由于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素,很难对房价造成大力度的压制。长期来看,这种利空会逐渐被市场吸收和消化,成为一种税收制度的“标准配置”,就像其他已经征收此税的国家一样,很难靠一项税收就能避免房价泡沫的产生。

中国指数研究院副院长陈晟也认为,房产税首先是调整社会的收入结构,其次是调整经济发展模式,最后才是具有一定遏制房价的作用。从目前的市场供求矛盾激烈这一点来看,出台房产税对遏制房价上涨的作用不大。

敏感的资本市场也迅速作出反应。针对近两日房地产股的普遍上涨,申银万国发布报告称,整体来看,房产税影响幅度很有限。一方面是因为此次征收范围较小,另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者,而前期信贷等调控手段已经明显的抑制了投资需求。莫尼塔(上海)投资发展有限公司分析师王沛也认为,在重庆和上海试点房产税的方案中,税率会相对温和(0.5%-1.5%),资本市场对于房产税试点已经有了充分的预期,在具体征收方案不超预期的情况下,房产税试点最终的“靴子落地”可能会对地产股形成短期的情绪冲击性影响,但不会有持续性负面影响。

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