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三部委联手整顿房地产中介

2011年01月26日 09:37 东方早报 周祺瑾我要评论0字号:T |T

■房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等行为。

■房地产经纪机构招用房地产经纪人员应当依法签订劳动合同。

■由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

■建设(房地产)、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门协同管理房地产经纪机构。主管部门应构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台,向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订,向社会公示经纪机构备案信息,信用档案信息等。

■房地产经纪机构实施备案管理。

三部委联手出台中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章,房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,将遭罚款乃至停业整顿等行政处罚。

25日,住房和城乡建设部(住建部)在其官方网站发布消息称,《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)已于近日出炉,《办法》将于4月1日实施。

根据住建部发布的新闻稿,由住建部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《办法》,“是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措”。三部委将以此为契机,加大对违法违规行为的查处力度。

对房地产经纪违法违规行为,《办法》提出,可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种手段和措施。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等行为,根据情节轻重,可以处以没收违法所得、罚款乃至停业整顿等行政处罚。

此外,《办法》要求,房地产经纪服务须实行明码标价制度、交易资金监管制度等。

毫无疑问,《办法》的出台是为了改变行业失范现状。有不愿具名的中介高层透露,中介行业的规范还得依靠国家层面的规范,单纯依靠地方或者一些企业组织的行为,往往会显得无力。比如资金监管,此前为了防止交易中出现资金被挪用,部分中介曾以企业的名义开户作为“第三方”账户,但后来因为种种原因此项尝试也被搁置。要解决这个问题,最终还应依托银行,对资金进行全面的监管。

汉宇地产总经理施宏叡则指出,《办法》的最终落实,还要靠更为详细的地方细则。

事实上,《办法》中的不少条款上海近几年已经开始执行。比如,每家门店要具备一定数量的从业资格人员证书,建立行业信用档案(又称行业黑名单)等等。

某中介工作人员表示,中介行业并不缺“法”,关键是执行力度。以资质备案为例,要求开考房地产经纪人资格证书至今,拥有该证书的中介服务人员不到从业总数的百分之一。其中还有不少有资质的人,通过出借证书赚钱,实际持证上岗的工作人员更少。一定量的资格证书是开办中介机构的硬指标,按照目前上海的规定,开办一家门店,至少需要5张经纪人从业资格证书。一些中介为此就公开借证书。

据2010年10月30日于北京举行的2010中国房地产经纪行业发展年会上透露的数字,目前全国房地产经纪人已达100万人。但住建部房地产市场监管司司长沈建忠称,其中真正具有(资质)证书的只有几万人。

哄抬价格、吃差价、分割出租等问题,也是中介行业的“顽症”,这些行为往往是受到一些利益驱动。

施宏叡称,目前也有个别中介会通过各种欺瞒手段,向买家抬价、卖家压价,中间赚取利润。通过这种方式赚得的差价,往往高出佣金好多倍。利益驱动加上尚不完善的监管力度,导致中介违规行为屡禁不绝。

中原地产研究咨询部经理马冀称,规范中介行业,还是要建立一个法制意识。此外,有可能的话,要以个人作为责任主体。比如从业人员每个都要具备从业资格证书,一旦出现违法行为就可以直接追究。目前很多行业规范还是通过企业自律执行,而企业往往是从自身利益出发,监管力度难免不够。

昨日有公开资料显示,《办法》可能作出以下规范:从房地产经纪公司角度,将强化对其规模、证照方面的监管,提高行业的准入门槛;所租售的房屋明码标价,严禁吃差价;禁止中介机构直接炒卖房屋或当二房东群租;对于每笔交易,房产经纪人必须签下自己的名字,以保证其对所租售的房屋负责,而不是一股脑把责任都推给公司;在房地产政策尤其是涉及具体交易的规章制度发生最新变化时,房产中介有义务告知买卖双方,不能刻意隐瞒,比如,当地房地产政策、限购令等,以防因此导致的纠纷。同时,房产经纪经营场所须公示执照、收费项目、合同内容等,经纪佣金也要明码标价;规范房产经纪租房后群租给多人的行为等。

中介乱象

1.联合炒房,捂盘帮凶

不少购房者反映,新房附近的中介往往能寻觅到一些所谓的内部房源,这些房源中介多称其楼层好、位置好,但是购买时必须支付一定的转让费。

某位从事中介的人士透露,这种所谓的内部房源,大多是开发商给中介“寄卖”的房源,在行情看涨的时候,如果开发商不愿意销售过快以致牺牲利润,他们就会把一部分房源挂在员工名下,到中介挂牌,实现迂回捂盘的目的。这种人为制造出来的供求不均,往往能大幅拉动下一次开盘的价格。

2.哄抬价格,损害买家

早报记者了解到,由于房源可以一房多处挂牌,导致很多中介为了抢生意,不惜通过加价、诋毁同行的方式招揽客户。中介在这个过程中不需要支付任何代价,甚至可以取得更高的佣金,唯一要承受代价的是无辜的买家。

而在国外,一套房源一般只能委托一个销售公司代理,经纪公司则有义务帮助其在一定时间内出售。

3.销售无证房产

每当相关部门出台一些法律法规,部分中介总能找到些“边缘”的操作手法。

比如,通过假离婚、贷款公司,绕过三套房申请的门槛;又比如,以“阴阳合同”来避免缴纳契税和交易税,其中风险最大的莫过于帮助客户购买一些没有产权的房屋。

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