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二套房首付提至六成高位五年内卖房全额征营业税

2011年01月27日 20:10 第一财经日报(上海) 唐文祺我要评论0字号:T |T

楼市调控“虎虎生威”。

历经去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后,昨天国务院常务会议部署的新“国八条”再度加码政策。如果按照农历计算,目前尚处于“辞旧迎新”的阶段。因此,此次虎年末尾出台的调控新举措亦被视作为第三轮调控。其中提及的税收、信贷等政策,均达到了有史以来的“最强度”。

严厉“疗法”

二套房首付比例提高至60%的高点。

2010年1月“国十一条”明确要求严格二套房贷款管理,首付不得低于40%。当年4月,“国十条”要求,对贷款购买二套房的,首付不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。

3个多月后的2011年1月底,首付在高位之上再提一成,力度罕见。

“总体来说,新一轮调控可以说是增加交易成本、抑制消费需求、减少交易流通的过程,对于抑制房价上涨而言,属于一种比较严厉的‘疗法’。”上海市房产经济学会副会长印堃华在接受《第一财经日报》记者采访时指出,“在前两轮中没有落实的部分政策,有望在2011年完全收紧。”

增加交易成本则体现在营业税政策调整上。

新“国八条”明确,对个人购买住房不足5年转手交易的,个人转让住房营业税政策统一按销售收入全额征税。

在此之前,即调控趋势重新收紧的2009年12月,根据财政部要求,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

“这一次的营业税收政策,完全取消了普通和非普通住宅的区分化。”上海社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发表示,“而且,从原先的差额征税改成了全额征税,这使得5年内房源再交易成本明显上涨,这一记重拳的力度是非常大的。”

叠加效应

如何解释被顾建发视作为“强力”的政策尺度?北京中原地产研究部总监张大伟向记者举例表示,以一套2008年购入的100万元总价房产为例,在如今以200万元出售的情况下,按照5年内交易营业税计算,之前只需按照差额缴纳5.5%的营业税即5.5万元,而按照全额收入征税的话,缴纳税费将上升至11万元。

不过,印堃华亦有不同看法。他认为,如果按照原先税率计算,征收力度的确很强,但是由于政策中并未提及调整之后的具体税率,因此“税率方面可能日后会有新调整。”

在目前二手房交易过程中,个人买卖涉及的主要税费包括有营业税、契税、个人房产所得税、土地增值税等多项。在2008年实行的刺激楼市一揽子政策中,曾经对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。不过,自2009年起,税收优惠政策开始逐步取消。

张大伟认为,此次调控对多项赋税政策实行加强,除了营业税增加之外,对房价超过平均水平的商品房项目则进行土地增值税的清算和稽查,这亦将有效遏制部分开发商过快上涨价格。此外,加大应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,将对以往部分城市“避税”现象实行堵漏。而严格执行个人转让房地产所得税征收政策,则会在市场层面带来更为有效的作用。

持续加强的,还有差异化信贷政策。

张大伟指出,对第二套房贷款增加一成首付的政策规定,使得购房者最多只能贷款四成,这对运用金融杠杆的投机购房者来说,加大了资金压力。

此外,由于存贷比不断提高,近期部分银行逐渐取消了首套房优惠条件。张大伟预计,首套房在部分城市的优惠利率也可能开始取消。“楼市调控作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下,叠加效应逐渐明显。”

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