法邦网首页-法律资讯-法律咨询-找律师-找律所-法律法规-法律常识-合同范本-法律文书-护身法宝-法律导航-专题
设为首页加入收藏
法邦网>法律资讯>综合法制> 经济与法 登录注册

上海地产70大限传言寻踪:法规冲突引发“乌龙”文件

2011年01月27日 22:18 时代周报 王珏磊我要评论0字号:T |T

一条貌似摆了“乌龙”的通知,竟引发诸多猜测,其背后折射出“房奴”们的不安心理。

2011年初,上海土地交易市场首拍时,在土地“欲申请须知”中首次标明“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”,此番表述被认为是对土地使用权到期后的一种处理尝试,此举引发公众对住房在“七十大限”后是否会被收回的焦虑。

舆论一片哗然之后,上海市规土局随后作了澄清,然而,对此举是否违反《物权法》的争论,并未止息。

住房七十年后会被收回?

庄艺平,59岁的上海建筑师,与房屋打了大半辈子的交道。然而,最近他却因房子而迷茫。事情缘于1月初,上海中原研究咨询部的一份报告。报告注意到了发生在嘉定区的所谓2011年住宅地块的“第一拍”的一些异状。当天公布的嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”,中原研究咨询部认为,这在历来的土地出让交易中尚属首次,很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。

“记得是1月10号那天,我正陪朋友到嘉定看房,突然朋友就收到了个短信,说了这份报告的一些内容。朋友当即决定,暂停看房,回去研究再说。”当时,庄艺平还宽慰朋友,说这只是传说中遥遥无期的“七十大限”,并无明确的现实意义。可是,当他们回到办公室,上网查询后发现,网络关于此事已沸沸扬扬,众口滔滔。关于此项“预申请须知”,一个最主要、最通俗的解释,就是现在买的住房很可能在七十年后会被收回,所付房款只不过是七十年的租金。

在如此密集而凶猛的语言瀑布的冲击下,老成持重的庄艺平也迷惑了。他在上海也有房产:一套八十年代的公房,这几年又新置两套公寓,另外还有一套继承下来的房龄早已过七十年的老私房。“我最担心的就是那套已过七十年的老私房,如果此说能成立,这套房子不是随时可以被无偿收回吗?”庄艺平开始四处打听,他要探个究竟,但众口纷纭,莫衷一是。

庄艺平找到了供职于上海市规土局的一位朋友。朋友告诉他,自从那份报告出来以后,他的电话差不多都被打爆了,很多人都来问他这事。“他很诚恳地告诉我,他并不知道这件事的由来,以他个人的理解,这只是一个偶然事件,可能是次‘误撞’,并非是什么上海土地政策的一个试探性动作。据他所知,上海并未出新政策,因为这么重大的事情,光上海是不能决定的,这是要全国人大讨论审议的。现在网上爆出这新闻,也让市规土局很有些被动。”庄艺平告诉时代周报记者。

1月17日,上海市规划和国土资源管理局(以下简称“规土局”)网上贴出了一则“澄清通知”,引用《上海市国有建设用地使用权出让合同》的相关规定称,“土地期满后的处理方法”是针对第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。“澄清通告”还引用了其中“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”这一条。

此外,上海市规土局办公室主任余亮也回应称,土地市场近期没有“出大政策”。时代周报报记者数次致电市规土局,则未获正式回应。

看了这则“澄清”之后,庄艺平略感心安。“看来,房子是自动续期的,也许我不必担心了。不过,我还有几个疑点:一,续期的时候是有偿还是无偿;二,社会公共利益如何界定,这到现在还没有个明确的说法;三,当自动续期遇到社会公共利益,以哪个为准?”

“政府要出政策,主旨应该是稳定市场,让恒产者有恒心,否则像这一次搞得人心不安,不利于市场平和发展。而且房产市场本来就是一个很吊诡的所在,一点风吹草动都会有强烈反应,希望政府方面也要谨慎。”庄艺平认为。

开发商拿地热情未受影响

事实上,这并非上海首次注明土地到期后将收回,中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报记者,他在市规土局的网站上,查阅了一百多幅土地出让“预申请须知”,发现其中很多都有类似标注。“住宅用地和商业用地都有,预申请须知是去年开始才在网上公示,我们才看到的。我最早看到2009年的土地出让时已经有这样的说法。据了解,在土地出让合同中也有这样的说法,不过具体我也不清楚。”

调查发现,2010年9月21日后,上海进行土地公开预申请的区县共有8个。其中,金山区、奉贤区和宝山区招标和挂牌地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中,“土地期满后”的处理方式均为“出让人无偿收回”;浦东新区、崇明县、杨浦区、青浦区和嘉定区等区县的“土地期满”处理方式均为“出让人收回并补偿相应残余价值”。

不过,上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报记者,这样的说法在土地出让合同中并无体现,合同中只注明了地块的出让年限,对期满后如何处置并无明确说明。“最近嘉定的两块地是有期满收回的说法,我注意到规土局也作了澄清。住宅用地租用期是七十年,商业用地四十年,综合或其他用地五十年,这个规定是一直有的,并没有变化,因此不会影响开发商拿地的意愿。房地产市场有些风声鹤唳,一点点风吹草动就搞得像世界末日一样,其实并没有那么可怕。这个问题我认为目前没有讨论的价值,是媒体在瞎起哄。”

万科集团一位不愿透露姓名的高级分析师也告诉时代周报记者:“我认为这还是民间的一种过度解读。关于土地的说法,现在和以前并没有什么区别,此事在短时期内肯定是悬而未决的,不会有明确的结论,可能还是要留待将来去解决。我相信这种说法对现在的房产市场不会有太大的影响。”

事实上,虽有期满收回的规定喧嚣尘上,开发商拿地热情并未消减。1月21日,上海土拍市场又迎来一场土地大餐,共有5幅地块共计24.85万平方米进入现场竞拍环节,而这些地块皆有住宅用地成分。其中的纯住宅用地大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块,最终以26.57亿元的价格被保利地产(600048)下属子公司上海保利建霖房地产有限公司竞得,溢价高达156%。

“可以肯定的是,这事是执行不了的。七十年产权的问题是全国性的,没有中央政府的认可,上海的政策执行起来缺乏底气。我认为这只是房产调控的一个筹码而已,没有什么效果。即使七十年到了,还存在很多问题,比如应按照什么样的房价标准来补偿,缺乏评估的标准。此外,在七十年期间,有些房子可能还会进行二次开发,怎么解决这样的问题,并不简单。”华燕置业分析师张宏伟告诉时代周报记者。

并不存在的“沪版新规”

尽管政府部门作了澄清,开发商平静面对,质疑的声浪仍在业界充分发酵,主要焦点在于,上海此说是否有违于《物权法》的规定。

2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

而上海市的说法也有其法律渊源。1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。

1994年7月5日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》,则在某种程度上修正了国务院条例的说法,对土地续期作了相应规定。其中第21条是:“办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。”

2008年4月29日,国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,则为上海市的说法提供了直接依据。该示范文本中第五章为“期限届满”,其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。这意味着,上海此次并非出台了所谓“沪版新规”,而是遵照了国土部的精神。

“上海的说法,照原来的法律确实是没错的,土地出让条例和房地产管理法都是这样定的,但对这个问题,大家有分歧,后来试图通过物权法来解决,也没有解决透。物权法只是明确可以续期,但是否要再次收费,还是搁置争议留待以后再说。”上海一位资深法律界人士告诉时代周报记者。

不过,上海杜跃平律师事务所主任杜跃平则表示:“与国务院的条例相比,物权法肯定是上位法,效力更高,它是物权领域内的‘宪法’,房地产管理法也应该归在物权法的下位法。但物权法究竟怎样具体操作,还未出台配套文件,还要留待以后的立法专家、立法技巧去解决。”

而据业内人士透露,2009年初,《土地管理法(修订草案征求意见稿)》据传曾在全国国土管理系统征求意见,在该征求意见稿中,对于住宅土地使用权到期后的表述为“按照国家有关规定自动续期”。

“这部法律尚未修订成功,修订后,它也不能违背物权法的精神。”杜跃平认为。

不过,上述资深法律界人士却认为,物权法不应该解决土地问题,在土地方面,物权法不能算上位法。“不是还有土地管理法嘛,那应该才是上位法。”

“这事可能还要慢慢磨蹭。不过,把这个问题提出来是好事,不断地冲撞冲撞,有冲撞才会有松动。”他说。

“我认为在土地期满、房子还有使用价值的情况下,两种做法的可能性最大:一是无偿续期,二是交纳一部分土地使用金,也是有限的数额。”朱大鸣表示。

“期满后要延续使用,收物业税和土地使用金都有可能,如果时机成熟的话,收物业税是比较合理的。”张宏伟则认为。

当住宅用地遭遇公共利益

在上海市的澄清中,虽引用“住宅用地到期自动续期”规定,然而,在申请续期时,也可能因社会公共利益需要而不获批准的说法,又让包括庄艺平在内的许多业主心生疑问。当住宅用地遭遇公共利益,是续还是不续?

“按道理来说,确定了社会公共利益的定义以后,住宅也要为社会公共利益让步。房子在70年内也会面临这样的问题,不是说70年后才会有,现在拆迁也在天天发生。”杜跃平认为。

“我们更应该关注的是何为公共利益,何为强制拆迁的条件,符合哪些条款就要收回,这些在法律条款中要非常明细化,以避免将来的纠纷。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉时代周报记者。

在21日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中,对公共利益作出了一些详细规定。如政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要,由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要,以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要等等。“条例对社会公共利益作了一个初步解释,但它对公共利益仍然没有下准确的定义,它只是采用了列举法,然后又赋予了一个法律扩大的解释,对公共利益的核心界限仍然没有划分清楚。”杜跃平认为。

对庄艺平关心的已超过70年的老私宅,杜跃平认为,这样的房子该如何处理,目前并没有明确的说法。“房子肯定是业主的,但土地的使用费并没有缴纳,毕竟土地出让金的概念在上世纪八十年代才开始出现。土地使用费是不用交了,还是留待以后补交,都还不确定。这是一个新的问题。”

“建国以前买卖的房屋,土地也是属于私人的。这样的房屋如何处置,法律目前还没有明文规定。”薛建雄也表示。

看了《上海地产70大限传言寻踪:法规冲突引发“乌龙”文件》的人还看了...
天下法制,尽在法邦网资讯频道 news.fabao365.com
返回资讯频道首页

遇到法律问题?“搜”一下就解决!

咨询标题:
咨询内容:
我要咨询咨询框太小,放大点!
评论排行
热点追踪更多

第十届尚权刑辩

马航MH17坠毁

除夕不放假 上

“法邦律师学院

相关知识
·哪些是工资薪金-劳动-法邦网
·离职原因有哪些-劳动纠纷---法邦网
·单位社保怎么交,交社保流程-劳动纠纷-法邦网
·
·办理离婚需要什么手续?离婚准备哪些材料?-离婚办理-法邦网
·如何处理妻子出轨以及妻子出轨的行为表现-妻子出轨-法邦网
·
·郭某与陆某离婚纠纷一审判决--离婚纠纷-金开律师
·平某与杜某1、倪某离婚财产纠纷-离婚财产纠纷-铎声离婚律师
·柳某与潘某离婚纠纷一审判决-离婚纠纷-金开律师