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“限世代”七种武器之凤嘴刀“东京买房”

2011年02月09日 12:14 经济观察网 周亚霖我要评论0字号:T |T

只要限制存在,就必然会有突破限制的办法,就像风靡一时的ipad平板电脑,软件配置必须选择苹果商店,“越狱”便成为当下最时髦的名词,“越狱者”在突破ipad电脑限制之后,可以获得廉价购买所有苹果软件的机会。

房地产“限购令”,正在制造无数“越狱者”。不同的购房者选择了不同的方式,权且称之为“限世代”的突围武器。

在居住地购买房产,把小房子卖掉,清空住房记录,以换购大房子,是当下最常见的“越狱”方式,所以新房还是“日光”就不难理解了。

另一种选择是去购买处于商业与居住之间的“SOHO”,你说我是居住,我是在办公,你说我是办公,其实我是在居住。

跨越地理限制,选择居住地之外的三、四线城市,是最草根的“越狱”办法,便宜的海景房、便宜的郊区别墅,房是买了,一年住几天不知道,能不能租出去不知道!晚上,月朗星稀,人烟寂寥,是多数海景房的真实面貌。

伴随着想象力的飞跃,有心者发现,去日本买地、买房的价格是底中之底,房价已经持续跌了20年的东京,本地人无心把财富变成房产。

“越狱”时髦,但越狱同样面临着未知的风险,殊不知诸多或黑或白的ipad,因“越狱”导致发烫、崩溃。在限制一项商业行为的同时,会激发形形色色的另类选择,但是显而易见的是,通常被限制者是优质资源,则无限制边界的通常与缺陷相伴,而这些问题又会被漂亮诱人的包装掩饰。在这个专题报道中,我们列举了7种不动产类型,并就其资产优劣予以解析,期望对关心房地产资产状况的读者有所助益。

“限世代”七种武器之凤嘴刀“东京买房”

经济观察报 记者 周亚霖越来越多的中国富裕人群开始尝试在海外投资不动产,美国、英国、新加坡都是近年的热点,近期,和中国毗邻、房屋总价低、投资回报率较高渐渐成为在日本投资的“比较优势”。

在东京附近的工业区购买一块土地,每平方米仅需5000元人民币;在大阪买一套一居室仅需24万元人民币,在日本购买不动产的两位中国人向记者讲述了他们近期在日本的投资故事。

日本买地

在日本买地其实远没有想象中昂贵,每个月要去日本谈两次生意的刘东最近就在东京附近的三条市市区买了一块土地,地价为人民币5000元/平方米。

刘东的地是从一家不动产商社买来的,他认为,三条市相对于东京的位置就好比廊坊相对于北京,“是个工业区,但生活应该比廊坊更便利”,从东京坐新干线大约2小时就可以到达,刘东所买的土地距离新干线站点大约有5分钟路程。“三条市是个工业比较多的城市,但即便是到更偏远的地区买房子也无所谓,因为日本的城乡差距很小”。

刘东的这块土地可以盖成两层的小洋楼,一层大约50多平方米,加起来就是100多平方米,房子边上可以建成花园和车库。刘东粗略计算下,要盖好房子,每平方米还要花人民币5000元,刘东打算将这个房子的一楼做成门面,公司可以在这里办公,

二楼可以给提供给员工住宿或者出租。刘东合计,大约100多万元人民币就可以搞定在日本的办公地点,还可以省下大笔的员工宿舍支出或者获得高额的房租回报。刘东觉得这次买卖非常划算,“花100多万元人民币就可以在日本拥有一个永久处所,我在海淀一个并不是甲级写字楼的地方租用一个办公场所,一年还要交18万元人民币的房租。”

在日本买地已经不是新鲜事了,地产商人黄怒波就在北海岛购地。日本《产经新闻》甚至这样报道:“中国在日本全国各地收购土地的状况已经到了非常严重的地步。这不仅包含水源地和森林,而且表现为中国资本(行情,资讯,评论)收购企业,建立类似‘中华街’那样的街区。中国的领事馆还试图在市中心购买大块土地。这一方面反映了日本地方经济衰退,寄希望于快速发展的中国经济;另一方面,中资的大举进入也带来了人们对景观和治安的担忧。”

买房出租

刘东是个生意人,他对这笔投资看得很清楚。在日本,房屋修缮的人工成本比中国高,所以他准备一开始就把房子盖得特别好,要经久耐用。刘东要盖的是单户(一户建),修缮房屋的花费完全看个人财力,没有一定之规,所以刘东打算一开始就用最好的材料把房子盖好。按照日本的习惯,一般30年要给房子做个大修,“日本装修一个150平方米的房子大约要花1000万日元,估计和大修的费用也差不多”。

刘东在附近找了条件类似的房子,对新房子能“赚”到多少钱做了估算,“一个一楼的17坪 (约56.1平方米)的房子月租金是17万日元(临街铺面),二楼30坪(99平方米)的房子月租金要25万日元。

如果要在东京买房,投资回报率如何呢?StasiaCapitalJapan董事陈霞雯告诉记者,港区新房的回报率在3%;台东区、江东区、品川区等为5%,面积越小回报率越高。总价越低,房龄较长的可以到6%—12%。而在北京,无论是二手房还是新房,投资回报率基本在2%左右。StasiaCapitalJapan的上海公司每个月都要组织一批中国人去日本看房。

从事日本房屋交易的网络平台JPhouse告诉记者:“日本租赁市场成熟,人口密度高、消费集中,入住率始终维持在90%以上,很适合租赁收益。在日本,即使地产价格根据行情变动,租金并不会受影响,收益较为稳定。另外,日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租以及再出售等全过程都受到严密地、系统地监督,以保证投资人的合法利益。”

低利率

深圳人陈非非在大阪花了23.86万元人民币买下了一套约24平方米的房子。他将房子交给中介公司出租。“日本房子虽然很小,但非常精巧和人性化,住起来挺舒适的,质量非常好。”

陈非非的房子已经出租半年了。他预测了一下,大约10年可以收回全部的投资。“扣除税费,一个月到手的大概有3100元人民币。”

陈非非觉得在日本买房非常可靠还有一个原因,就是整个买卖流程都非常透明化、法制化。“不动产公司或者私人卖房,标价和实价浮动的空间也就在5%左右,他们不会漫天要价,而且一切文书都是齐备的。不动产公司的职员给我的文字材料里甚至连公寓楼内的下水道是公用产权还是个人所有权都标注了。”日本的电梯、花园这些公摊都不算在使用面积里,“80平方米的房子可能比中国100平方米的房子都大”。

如果在日本有公司的中国商人在日本买房是很合适的,因为那样就可以贷款买房,日本贷款利率非常低,很多银行为了招揽客户,利率是0.9%。日本政府为了扭转长期通货紧缩的局面,实施零利率政策来刺激经济。

不利因素:连续下跌20年

陈非非在深圳已经买了两套房子,他觉得深圳房价已经太高,再投资就有风险了。东京、大阪的非核心但交通和生活很便利的区域,房价和北京、上海的房价非常接近,有的还远低于北京、上海。“大阪能找到很多单价在人民币1万元—1.5万元/平方米的房子,但‘房租房价比’远比北京、上海合理,这是我认识的人在日本购房投资最主要的原因。”刘东和陈非非都觉得“房租房价比”合理是他们在日本买房的最重要原因。

但是日本本国人面对这样的投资回报率,为什么不动心去买房呢?

“日本的职员习惯把工资的五分之一用来租房、四分之一用来旅游、四分之一喝酒、四分之一家用,很少储蓄。我认识的日本人都是在有了小孩以后才买房的。他们还认为自己国家人口一直负增长,土地也很多。经历了房价大跌的时代,很多人不喜欢买房也不敢买。”刘东经常和日本的大公司职员有业务往来,他眼中的日本人生活很西化,也非常不爱储蓄。

眼下,不仅仅是中国人,很多其他亚洲国家的投资者也会选择去日本买房。日本房地产市场泡沫20年前破裂后,美国很多地产基金购买了大量房产。2007年东京和周边的房价曾经回暖,之后又爆发了金融危机,一些基金撤离,房价又下跌了一些,所以一些金融和房地产分析人士认为眼下是投资日本房地产的好机会。

到了2008年,据日本的风险投资企业JCLHoldings的统计,在日本购买房屋的中国人中,有四分之一的中国人是为了投资。看惯了“只涨不跌”的房价,经历了短暂的房地产发展,中国人对房价的思考角度和日本人有很大的不同。

对此,刘东提醒道:“因为日本房价已经连续下跌20年了,有的日本人认为还会继续下跌,所以才不买房。是否该到日本买房,也全看自己衡量。谁也说不好什么时候是最佳时机。”

(1月26日人民币汇率:100日元对人民币为8.018元)

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