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出逃还是潜伏 楼市新政后投资投机客在玩啥?

2010年06月08日 09:44 《理财周刊》 甄爱军我要评论0字号:T |T

当楼市正在遭遇宏观调控的时候,房产投资者到底在干什么?投资者作为楼市中一个特殊的群体,资本逐利的本性,常常会使得他们对市场的变化最为敏感,也常常会最先做出反应。因此我们关注这个群体,可在一定程度上判断未来市场有可能发生的变化。

本刊记者通过多方努力,采访到下列几位投资者。我们试图通过他们的做法,来提前窥探市场未来的变化。也许他们在目前针对调控政策所表现出来的反应,并不能代表整个市场的趋势,但不可否认的是,有些投资者的做法,往往能够成为市场正面或反面的参考。在此需要说明的是,文中观点仅代表投资者个人观点。

静观其变玩“潜伏”

代表人物:王云海

具有十余年的房地产行业从业经历的王云海近期表现出几分淡定。

除了自住房外,王云海手上目前拥有4套住宅,均为投资。去年一年房价又出现快速上涨,涨势之迅猛堪比2007年,这让王预感到国家会对楼市开始新的一轮调控。其后形势的发展正如他所猜测的那样,在2009年底国家停止了一系列信贷、税收优惠政策,同时针对部分房产转让行为开始征收房产买卖个人所得税、房产营业税等,今年四月份,国家更出台了有史以来最严厉的调控政策“新国十条”。

面对调控,房产市场会怎么走?这是王云海近期一直在思考的问题。经历过两次调控的他心里非常清楚,此次调控不同于前两次。“圈内有些朋友问我,这次调控之后,房价会不会再次上涨,我认为可能性已经不大了。”王说。之所以抱着这样的观点,是因为他发现这次调控的方式较之以前有了很大的不同,如开始重视保障性住房的供应,并加大市场供应,这在缓解社会矛盾的同时,还会分流出一部分市场需求,并着手解决供需矛盾,从而让房价失去暴涨的动力。

王云海并未急着处理手中所持有的物业,他表示要等到形势明朗化之后再做决定。虽然目前交易状况已经接近“冰点”,但在他看来,这种状况并不会维持很长时间。他说:“现在买卖双方都在观望,因为上海细则还没有出台,因此大家都在等待。”

让王云海感到有些担心的是房产税。国务院已经确认房产税改革,他认为这个消息对房产投资来说是个“重大利空”:“如果征收房产税的话,住宅投资在持有环节上的成本将会大增。”王表示,如果房产税在上海开征,他将出售手中物业,选择别的投资方向。

持有优质物业玩“长炒”

代表人物:柳新华

看好优质物业的保值增值能力,柳新华准备继续持有手中的房产。

熟知柳新华的一位房产经纪人告诉记者,柳是个“不差钱”的私企老板,手中所持有的物业均为一次性付款,没有资金压力。也许正是因为无债一身轻,所以柳新华得以从容应对这轮调控。就在最近,有人愿意在今年四月份挂牌价基础上加价5%,求购他手中一套位于古北的房产,不过被他拒绝了。“我做了不少‘思想工作’,嘴皮都快磨破了,但柳先生就是不动心。”这位经纪人如是说。

上海的优质物业还有上涨空间,这是柳新华的观点。在他看来,随着可供建设的用地越来越少,未来上海市中心新增高档公寓数量也会随之减少。但长三角区域经济强劲发展势头,会使得更多的人像他自己一样,涌入上海置业。因此他相信,优质物业的需求在未来相当长的时间里,将会保持着旺盛的态势,而这正是此类房产升值的动力基础。

同时,考虑到目前存在不小的通胀压力,柳新华认为持有优质物业是最好的抗通胀方式。在他看来,如果持有现金,购买力的下降会带来不小的损失,而持有房产,资产的增值能够很好地抵御通胀。

不过,对于不同地方的物业,柳新华采取不同的处理方式。他在长三角其他二三线城市也购置了房产,但准备将其售出。他认为宏观调控对这些地方所产生的作用会更大,因而未来面临更长时间的调整。

投资新战场玩“转移”

代表人物:沈元

新一轮宏观调控对投资性需求打压力度很大,这让很多投资者认为住宅已经失去了投资价值,沈元就是其中一位。

沈元是上海某外企高管,早在六年前就开始涉足房产投资。经历过两次宏观调控,但前两次坚持了下来,当然也获得了应有的回报。但这一次,沈先生不打算坚持下去,准备售出手中持有的两套房产,改为投资商铺。

问及原因,沈先生表示房价涨得过快,有可能会面临较大幅度的调整。他所投资的地区为外环线附近的九亭和松江新城,这是自住需求最为集中的区域,而就在最近一段时间内,外环线附近的住宅单价也已涨到2万元左右,这在他看来涨得有些过快。

涨得越快就意味着房价中的泡沫成分越大,这是他对当前上海外环线以外区域现状的判断。考虑到目前的调控政策对投资性需求实行强力打压,比如在信贷方面严格限制,加大转让成本,如从严征收房产交易个人所得税、房产营业税等,以及未来还有可能加大持有成本,如近期传出在上海试点房产税等,这都会使得住宅投资变得困难重重。种种限制,加之之前上涨过快,所以在调控时期,调整压力也会更大。“如果房价会回落的话,我认为会从外环线以外区域开始。”沈元说。

商业地产价格在最近几年并未像住宅那般疯涨,这让沈元看到了新的投资机会。他认为这种现象并不正常,而且这种现象也会随着投资者对商业地产的重视而得以扭转。他会选择哪种商业地产来投资呢?沈元表示最看好社区商铺,因为这种形式的商铺对资金要求不高,而且风险相对较小,容易把握。

短炒亏本玩“出逃”

代表人物:何敏

部分讲究快进快出的房产投资者,近期只能选择解套离场了。

何敏不是温州人,但她学来了温州人的投资方式,其房产投资理念就一个词:炒房!这也曾让她尝到了不少甜头。在2007年夏天,她跟朋友一起凑了50万元,开始炒房,那段时期,房产买卖异常容易,卖家提出的任何条件都能得到满足,因此在短短几个月里,她便赚了几十万元。2008年楼市归于沉寂,这也是让她最难熬的一年,不过2009年又让她火了一把,靠快进快出短炒,又赚了不少真金白银。

今年的宏观调控,让她发现“短炒”已经不灵了。在今年2月底,她在古北以305万元的价格从另外一个投资者手中吃进一套御翠豪庭的房产,准备过半年后加价45万元转手售出。因为此前的短炒经验告诉她,只要行情稳定,像御翠豪庭这样的高档楼盘,即使是年初国家取消了购房优惠政策,但当时调控迹象并不明显,因此保守估计涨个15%应该不成问题。谁知宏观调控政策在“两会”之后接连出台,打乱了她的计划。信贷政策的突然收紧,让何敏无法从银行申请到住房按揭贷款,这使得她相当被动。

没有别的选择,为了尽快脱手,何敏近期以303万元的到手价将其转让了出去。因为目前还没有取得房产证,因此转让为“大定金”形式,即约定在取得产证某个时间段内完成交易手续。加上中介佣金,何敏此次炒房亏了5万元。不过她认为这样做十分有必要,因为新的宏观调控政策对房产投资的打压力度之大,已经超出了自己的预期。“包括信贷、税收等环节对房产投资的限制力度明显加大,今后一段时间已经不适合炒房了。”她如此总结道。

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