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史上最严的楼市调控恐怕仍有空子可钻

2011年02月18日 09:15 东方早报 五岳散人我要评论0字号:T |T

北京的楼市调控政策一出台就震惊全国,其中最为人所诟病的规定是,北京本地人可以买两套,外地人可以买一套,外地人连续在京纳税五年才有资格,简称为“215”计划。有位朋友说,这个“215”计划比“125(‘十二五’,第十二个五年计划)”计划容易实现,因为一个行政命令就搞定。

我们从现实的角度来说,要绕开这个所谓的“215”计划并不困难,因为人民的智慧在无数不靠谱的政策训练下,早就有了巨大提升。当天就有网友提供了一个思路,简称为“闪婚闪离”模式:通过与京籍人士结婚买房子,然后支付房价的1%作为手续费后离婚,带走自己的房产。有人已经半真半假地开始招聘员工了,并且声称作为一个京籍人士,在户口制度与楼市调控政策之下,居然有了一种幸福感。同理,两个人要都是京籍人士的话,可以用假离婚来达到购买多套房的目的。

如果闪婚闪离真蔚为风尚的话,是不是还要出台新的婚姻条例,如恋爱不够五年不许跨地区结婚什么的?

其实住房价格飞涨只有两个最根本的原因,一个是土地财政的需求,卖地得来的钱可以供应庞大的财政支出;另一个是民间对于资产保值、增值的需求无处释放,只有房子才能让人有安全感,哪怕房子下面的土地只有70年使用权。这两点当然还有更为深重的背景,比如说土地财政是分税制造成的,民间资金寻找楼市为避风港是因为国进民退等。但无论如何,炒房都不会是房价飞涨的唯一原因,如果不针对原因下药而只是限制购买,这就连头痛医头脚痛医脚都算不上了。

有个身份成谜的“官方人士”出来对“限购”进行了解读。他说这个政策主要是针对投机者,而且五年的连续在京纳税不是排外,而是为了留住人才在北京长期奋斗。

这种逻辑真不简单。在一个城市当中连续纳税五年才有资格买房,联系起前段时间的车辆限购政策看,就会发现两者如出一辙。而这样明显地区别对待公民还说是为了留住人才?“漂”在北京就已经很累了,在承受京城米贵的同时还要承受这种歧视,要不是京城里有着更多的机会,谁会留下来呢?即使认可这种纳税后才能享受当地待遇的政策,可也要知道的是,我们购买的任何商品里都含有税款,买根冰棍都等于纳税了,凭什么只有缴个人所得税才能算纳税?

其实打击投机者最简单的方式,就是提高短期交易的税率,比如说购房不足五年的时间就买卖的话,需要交纳高额税款,这个税率可以随着购房时间的久远而下降,完全不用这种限购令就可以达到目的。而目前这种限购令只能是减少租房市场的供给,给那些租房住的人增加生活成本。因此,这次调控可能达到的另一个效果,是调控了北京的人口,用增加进入门槛的方式,使得很多人离开京城。

(作者系资深网络评论人士)

2月15日,北京市正式公布关于进一步加强房地产调控的措施。在1月底国务院公布的“国八条”的基础上,北京市进行了细化,也因此被称为京版“国八条”。按照北京的新政策,外地户籍的购房者要提供5年的纳税证明,已有一套房的本市居民限购一套房,已有2套房的本地人和已有1套房的外地人不能再买房。而与此同时,其他城市的调控新政也在酝酿之中。国八条的先后落地,会给楼市调控加上怎样的砝码?一步步绷紧的调控政策,能不能带来一个稳定健康的房地产市场?央视财经频道主持人王小丫和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

限购,差别化信贷,京版国八条落地,新政策释放哪些新信号?

刘戈:京版“国八条”直接减少购房需求

(《今日观察》评论员)

京版国八条对于不同人群产生的影响是不一样的,比如有一套房子的北京家庭可以再买一套,已经有一套住房的在北京工作的外地人,就失去了买房子的机会。所以,总的来说,需求会减少,加上保障性住房会增加供给,最后让供给和需求互相之间协调起来。

马光远:限购令+保障性住房=供需平衡

(《今日观察》评论员)

除了限购以外,更重要的政策是保障性住房,保障性住房和限购令是两只拳。一方面是增加供应,就是对于保障性住房有一个量化的指标100万套,这比十一五期间要多了整整一倍;第二,对今年的保障性住房先做了个要完成10万套的总量规定,比去年翻了一倍。

在北京市政府工作报告里,对未来保障性住房在整个北京市场上有一个重要地位的量化,它做了两个50%的规定:第一个50%就是用地,用地的50%以上要给保障性住房;第二个50%是每年完成的套数也就是建成的房子一半必须是保障性住房,也就是说未来北京市有60%属于保障性住房,这应该会彻底改变北京市目前的整个住房或者住房市场的一个基本结构,所以一方面是限购,限制一些不合理的需求,这个政策对北京来讲具有非常特殊的意义。第二是保障性住房的加大。这两点一方面是增加供应,一方面是减少需求,这样对整个的房价会形成一个合理的控制。刘戈:限制令会成为地方政府解决房价问题时的一个通行手段

(《今日观察》评论员)

以上海为例,它对外地人的限制要宽松的多,也就是只要有一年的工作证明和纳税证明就可以了,但是北京是五年,五年比一年的严格程度不仅仅是5倍。由于各个城市房价不一样,具体的情况不一样,所以制定的限制政策不一样,虽然政策都叫限制,但是限制的人数的多少和房子买卖数量的多少可能是完全不一样的,这个限制的办法可能会变成很多地方政府在面临房价问题时的一个通行手段。

马光远:限购令已在全国范围内展开

(《今日观察》评论员)

事实上国八条有一个明确的规定,就是直辖市、计划单列市、省会城市和一些热点的城市在2月15号以前必须出台限购令。2010年的国十条已经非常严格,也提出了一个限购政策,但没有明确说明哪些城市必须限购,也没有明确说明在什么时间内必须提出。国八条既把时间点出来了,也把限制的范围点出来了,如果说加上省会城市、直辖市、计划单列市,再加上一些热点城市的话,可以说限购令已在全国展开。

从限购本身的整个规定来看,各个城市不一样,无论是青岛、济南、成都还有上海,可以说北京是最严格的。北京的严格体现在一方面是对国十条本身限购令的阐述,更重要的把人分成两种,一个是户籍人口的限购,第二个非户籍人口的限制。对于非户籍人口的限制,要求纳税证明要5年以上,这意味着那些从来没在北京居住,也没在北京工作的人,根本上失去了购房的可能性。

马光远:限购令应成为长期政策

(《今日观察》评论员)

首先,京版国八条这个政策看起来很猛,如果在全国内实行这个限购政策的话,那么效果是非常明显的。现在大家比较担心的是,这个政策本身是不是一个短期政策,如果仅仅执行一年,那么负面效应会更大。因为一旦放开,刚刚降温的房价可能会报复性地反弹,所以这个政策本身的期限长短对政策本身效果的影响非常巨大。住房和一般商品不一样,因为它有特殊性,房子本身就是自住的,不是用来炒的,所以限购本身,我没有异议。

总之,这个政策如果要产生成效,就应该长期实行,应该加一个期限,最起码也得两年到五年的时间,才能够起到效果。如果政策实行期非常短,那么就意味着政策一旦取消,前面所取得的所有调控效果会付之一炬。所以我建议,未来各大城市在出台限购政策的时候,一定给大家一个至少高于一年的期限。房地产调控政策紧锣密鼓,房价、楼市将迎来怎样的新变数?

刘戈:调控目标应更加明晰

(《今日观察》评论员)

现在没有定出来一个具体目标,因为国八条其实给出了这样一个要求,就是要求各地制定出来一个调控的目标,但是现在几个城市公布的方案细则都没有公布一个目标,具体的目标也就是使房价在合理范围之内的这样一个非常模糊的暂且的目标,但是里面的细则、具体的方法定得非常的明确。这样让大家产生了一个疑问,就是最后所有的这些政策的目标到底是什么?到底是让房价在目前情况下不会产生大的波动?是不会产生大的上涨,还是让它降下来?还是维持一段时间的稳定?其实有一个清晰一点的答案有助于政策的调整和执行。

马光远:房价有望下降到合理水平

(《今日观察》评论员)

大家要关注一个表述的变化,去年我们听到最多的一个调控的目标是遏制房价过快上涨,今年已经悄然换成将房价控制在合理水平。这是完全不一样的,因为遏制房价过快上涨意味着这个层面还是可以涨的,但是不要过快上涨,但是将房价控制在合理水平意味着,对某些城市来讲,目前的房价是不合理的,应该回归。所以房价控制在合理水就平意味着有降价的可能,就是从政策层面来讲,有往下打压房价的可能。

以北京的政策为例,北京政策有15条,不仅仅只有限购令一条,它是一个组合拳,组合拳里面最引人关注的是限购令,通过限购,把一部分不合理需求打掉。第二。现在在北京购房的,如果按照北京市居民收入,那么只有少数有钱人能购房。前一段时间,北京有一个统计,现在北京的住房自有率是72%左右,拥有多套住房的比例是18%左右,也就是说拥有多套住房的这一部分人也被打掉了。根据相关机构的测算,影响的人群可能在一百万左右,这一百万数字意味着有钱人被栓住了,外地人被控住了,剩下的就是有自住需求的,但有自住需求的可能没有购买能力,那么没有购买能力跟房价之间怎么对接,那么就只有房价往下走才行。尹中立:房价高涨的背后是货币供应量的快速上涨

(中国社科院金融所研究员《今日观察》特约评论员)

中国人多地少,尤其是像北京这样的中心城市,人口与土地之间的矛盾实际上是非常尖锐的。在这种背景下,应该首先满足人的正常的住房需求,其实早就应该在全国实施这个制度,这应成为中国住房制度的设计基本理念,应该长期执行。这对房地产市场的需求会有影响,但是要注意,第一是能不能够得到地方政策全力配合;第二是房价高涨的背后实际上是货币政策,与货币供应量的快速上涨有很大的关系,货币投放的速度应该受到控制。

李文杰:今年的整个楼市会出现量跌价平的局面

(中原地产华北区域董事总经理《今日观察》特约评论员)

这一次调控的一个主要目标是为了抑制投机炒作的目的,但是对自住和改善性需求是没有影响的。首先,政策的解读和消化需要一定的时间,因为这次政策相对比较多,市场对整个的政策观望大概会有一段时间,我估计一个多月之后,量会下降,但是价格不会出现大的波动,相对会比较稳定,今年的整个楼市会出现量跌价平的局面。

聂梅生:限购令不会马上在全国一刀切式的铺开

(全国工商联房地产商会会长《今日观察》特约评论员)

限购现在目前还是在房价过高的城市,或者在房地产市场过热的城市,并没有在全国,有些地方的房地产发展并没有到这个热度,所以并不见得会马上在全国做一刀切的政策。目前是房价上升过快,整个的资金链在房地产流动,流动性太强情况下,出现这样一个对需求进行一个限制,供求和需求之间是应该按照市场规律来平衡的,而在特殊情况之下,还可以采取这种限购的政策。

马光远:未来中国房地产市场政策的重点在租赁房市场

(《今日观察》评论员)

未来整个中国房地产市场政策,肯定要把重点放在租赁房市场上,也就是怎么样增加租赁房房源问题,另一方面还应加强配套政策。

(《今日观察》栏目播出时间:周一至周五21:55-22:25)

年初,不断有人问我,房地产调控今年会有效果么?去年号称是“史上最严厉”的调控,结果房价还是上涨。本来我还有点犹豫,但1月26日“新国八条”一出来,我就可以肯定地回答了:2011年房价非跌不可。

2011年房地产调控的效应,确曾让人惶惑。4月份启动的第一波调控,到了8月份似乎就失效了,成交量大幅反弹,房价也蠢蠢萌动。没办法, 9月底调控部门只好再发起一波。可是,到了11月份,成交量又上来了,价格也没得商量。这种势头一直延伸到新年1月。

这是市场在向决策层施压,硬生生地又“逼”出了一个“新国八条”。不过,“逼”只是开玩笑,有心的人士想必留意到了,国土资源部和住建部领导此前都暗示过,有关部门早就储备了其他调控政策。千万不要天真地以为调控部门会无计可施。

去年两波调控后的反弹期间,我借鉴了一个“政策叠加效应”的观点,用于观察稍长时期的调控效果。我当然不会自大到这是发明了一种规律,但我很欣慰地看到,房地产调控将产生“政策叠加效应”的观点,今年得到了更多人的同意。

“新国八条”是“政策叠加效应”的强力助推剂。8条内容里最具杀伤力的,不是二套房首付提高到6成,而是限购令的全面升级。不仅限购范围可能会扩大到数十个城市,更重要的是,有两套房的本地居民、有一套房的外地居民,统统禁止再买。这已不再是限购令,而是禁购令。你不是有钱么,有钱也不卖给你,全款也不卖给你,让你坐在一堆银行卡上憋死——不想憋死的,就去买黄金、买股票,或者苹果、绿豆。

过往5年,推动房价上涨的主要因素之一,就是收入差距背景下的高收入家庭对房子的热爱。简单地说,高收入家庭推高了房价,越买越涨,越涨他们的财富(资产)越多。而已拥有两套商品房,还能买得起第三套商品房的家庭,在当地应该算是较高收入或高收入吧。

现在,已有两套房的,不准再买,意味着将一大批高收入家庭(我不敢说是所有高收入家庭),暂时阻挡在商品房市场之外。因为,如你所知,这些高收入家庭,绝大部分已购买了两套以上住房。

推动房价上涨的高收入家庭的住房需求,被举手拦截,剩下的,支撑房地产市场的,就是首次置业需求和部分改善性需求。但连这些需求银行也不放过,要各砍一刀。

对首次置业需求,不仅90平方米以上的首付提高至三成,而且利率优惠也一缩再缩,最后干脆不给优惠。改善性需求,提高首付和利率,大部分居民忍气吞声地接受了,如今,银行还要打存量二套房的主意。这就太过分了。过去多年,房奴们为银行的利润作出了巨大贡献,现在货币政策紧缩,还要房奴买单,有点不讲理了吧?

综上所说,几方面的住房需求,或者被堵截,或者被限制,银行信贷和资本市场再融资的水龙头也被拧到最细,地产商的资金源就非常有限了。至多再撑两个季度,到下半年,一批中小地产商就将被迫打折、降价,其他地产商将跟进。他们坚决不降价?等着吧,还会有新的政策使出来,直到他们滴血。

我为什么说上海会先降价?理由很简单,因为上海开征房产税。上海楼市的投机投资份额要远高于重庆,所以上海降价要先于重庆。别小看了这0.4%-0.6%的税率,它对购房者心理预期的影响,要远远大于每年交的几千元房产税。结果是购房需求再被抑制一层。

有朋友说,限购令有什么了不起,拥有两套房的居民就敢去买期房,因为期房一般要一年以上才交房,那时限购令已经取消了。地产商也这么鼓动消费者。窃以为,房地产部门不会没想到这一点以至于束手无策吧。

春节过后,房地产市场立即变了风向。实际上,从1月下旬新国八条出笼的那一刻起,市场预期就发生了重大变化,市场降温成为必然。只不过,春节假期期间,以及过后这几天,成交量实在是低迷。

恐慌情绪正在市场中弥漫。那么,今年楼市到底如何,难道真的会像有些人预测的那样房价大跌五成吗?我敢说,如果想要购房的人,相信了这种观点,那么两年后将再次后悔;退一次讲,绝不敢将全国购房人一棍子全打死,只是对于想要在上海购房的朋友们,我还是有这份自信的。

首先,每次重大政策出台后,一般都会引发恐慌,无论是买家,还是卖家。比如2005年国八条、2006年的国六条、2009年底的国四条、2010年4月的国十条、2010年9月的国五条等。然而,经验表明,多数情况下恐慌都是暂时的。比如,国四条出台后,上海楼市成交量大跌,春节期间市场化住宅成交量只有21套,比今年春节期间的23套还要少。然而,去年3月市场就出现反弹,4月进一步升级。只是因为4月中旬国十条的出台,令反弹势头嘎然而止,其后低迷了三个月,8月又开始反弹,直至去年底。

因此,在更为严厉的新国八条和房产税的威慑之下,今年全国房地产市场铁定将会调整,房价也会出现一定程度的下跌,一二线城市的低迷程度将超过三四线城市。然而,实在不必过度悲观。我喜欢在楼市火爆的时候,多考虑将要出现的利空(比如调控),而在市场低迷的时候,多想想将要出现的转机。这倒不是跟主流思潮对着干,只有这样,降低随波逐流和被非理性舆论影响的程度,才能以相对理性的视角市场。

从近十年的市场规律分析,上海房价只要下跌二成,就可以考虑入市了。受住房制度改革利好促进,自2000年上海房地产市场步入“黄金十年”轨道以来,共出现两次房价明显下跌的情况。第一次,受国八条影响,2005年夏天上海楼市迅速降温,曾出现下跌,一直延续至2006年,房价整体出现15-20%的跌幅,个别楼盘降幅达20-30%。第二次,受国际金融危机及国内经济下滑的影响,2008年上海楼市跟全国一起步入下行通道,下半年至2009年一季度,房价整体出现15%左右的跌幅,个别楼盘降幅达20-30%。

如果严格执行限购政策,2011年住房需求预计将下降两成左右。在本届政府任期内,迫于民生压力,楼市调控难言放松,在普通商品住宅供应维持不变情况下,房价短期内面临较大下降压力。

本轮房价上涨,货币超发是不容否认的重要因素。2008年席卷全球的金融海啸,使得西方主要经济体十分惶恐,并由此引发了全球“印钞大赛”,给世界经济的平稳健康发展埋下了祸根。中国也不例外,有统计显示,2008年11月后中国货币增长突然加快。到了2010年9月,M2货币达到69.64万亿元,虽然央行日前否认了“货币超发43万亿”的说法,但是实际上货币超发是不容否认的事实,估计总体上中国货币超发规模至少在25万亿—30万亿元左右。

有分析认为,中国货币多发量占总量约25%。在理想模式下,这意味着中国的整体物价要上涨25%左右,才能平衡掉这些额外的货币。这就是为什么我们看到物价普遍上涨,自去年中央采取“史上最严厉调控”以来楼市仍然高烧难退的深层次原因。在通胀预期普遍形成的状况下,大量资金不断涌入楼市,进一步推动着房价向上攀升。

现在的问题是,许多人都把买房作为抵御通胀,实现资金保值增值的一种手段,大家都去这么做,恰恰隐藏着巨大的风险。管理层显然也意识到了货币超发和海量资金涌进楼市意味着后果可能会很严重。

于是,央行不停地提高存款准备金率不断发行中期票据回收流动性,通过这些措施大约已“召回”20万亿元货币。接下来,预计还会持续加息,可以肯定的是,尽管任务还很艰巨,但中央有能力控制通胀。如果盲目跟风投机房地产是很危险的。

当前楼市已存在一定的泡沫,一旦出现恶性通胀,房子实际上也是不保险的,可能致使投资者被高位套牢,真正能抵御通胀的只有黄金、粮食等储量有限、产量稳定的物品。当然,如前所述,这种情形可能不会出现,但是,这个道理若大家明白过来将会有助于保持楼市理性发展。

目前,中央和地方均出台了空前严厉的楼市限购措施,且执行限购的城市可能还会继续增加。一方面,中央希望藉此防范楼市泡沫扩大,避免引发严重的经济危机;另一方面,本届政府任期即将届满,且承诺要使房价回归合理价位,在接下来有限的时间内,给楼市松绑的可能性不大。

若严格执行限购政策,投资需求将大幅萎缩,2011年住房需求预计将下降两成左右。迫于民生压力,楼市调控更是难言放松,在普通商品住宅供应维持不变情况下,需求减少,为了尽快回笼资金,开发商可能会加大优惠促销力度。从近期的数据来看,市场成交开始大幅萎缩,观望情绪日益浓厚,楼市走势已显疲态,房价短期内将面临较大的下降压力,至少在未来半年至8个月表现恐不乐观。

诚然,从长远来看,房价还有一定的上涨空间。最终的结果如何,要取决于中央对楼市调控的决心,地方政府的执行力度。如果地方在楼市调控过程中执行力度大打折扣或走样,则可能是一种完全相反的情况。

看了《史上最严的楼市调控恐怕仍有空子可钻》的人还看了...
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