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南京拟规定开发商备案价必须与开盘价一致

2011年02月21日 09:05 扬子晚报 石小磊我要评论0字号:T |T

记者昨日从南京市物价局获悉,目前南京市政府正在研究限购令细则。而此前被指责过于宽松的南京房价备案制度也将补充进更严厉的条款,不仅包括开发商备案价必须与开盘价一致,还将限制高价楼盘集中上市,这些条款将与南京新的限购细则一并出台。

新政一 备案什么价就卖什么价不准“备高售低”钻空子

“高价备案、低价售楼”,在去年10月份南京房价“3个月禁涨”办法出台之后,一直成为业内共知的逃避政策约束的办法。为改变这一现状,南京市拟出台规定,要求开发商的备案价必须与开盘销售现场的价格一致,开盘当日有优惠折扣的也必须在备案中一并标明。

新政:备案价必须与开盘销价一致

在此轮将出台的新调控政策中,就有一项规定直指开发商“备高售低”、钻政策空子的行为。南京市物价局相关人士告诉记者,针对开发商在备案价格上玩的花样,物价部门的工作思路是,将进一步加强商品住房价格管理,推行开盘销售与申报价格一致并在销售现场标示的制度。

“之前确实出现过,有的楼盘在我们这儿备1万,开盘时却卖8千的情况,这之后他如果想涨价,只要不超过1万,政策上我们就没法约束他。但新政策出台后就不行了,我们不仅要求开发商备1万就得卖1万,而且开盘的优惠政策也必须在备案时一并注明,并向购房者公示,比如备案1万元,从几月几日到几月几日优惠97折,时间、折扣都必须标明,”这位人士说:“这样规定之后,政府对开发商的定价行为监控将更为有力。”目前,南京市房管局有一套房价备案软件系统,当开发商如实将价格备案后,3个月内如果想涨价,新价格就无法进入系统保存,开发商将失去涨价权,一旦违规涨价即可查处。

现状:有的楼盘备案价比销价高近万元

去年10月,南京市物价局、南京市住建委就楼市“3个月禁涨”出台细则,规定开发商销售期房、现房、车库均须遵守调价周期不得低于3个月。

由于对备案价格没有具体约束,记者发现,有些开发商在禁涨令出台后很快就找到了打擦边球的办法。就在去年10月下旬,禁涨令出台后没几天,江北一家新盘开盘,网上房地产的显示的“报官价”最低一套单价8297元/m2,最高一套单价达到9080元/m2,整体均价为8600元/m2。但开盘前夕,其对外的公开报价是均价8100元/m2,实际成交均价则在7800元/m2,最终成交单价与之前的备案价相差800元。更有甚者,某楼盘开盘时实际售价从13000元/m2-18000元/m2不等,但售楼处现场公布的销控表上,所有房源的单价都以“2”字打头,最高的单价达到了28000多元,售楼小姐表示这些都是备案的价格。

一来一去相差近万元,“再怎么涨也不会涨到备案价以上”,备案制度也一度被指责过于宽松,对开发商的行为约束显得苍白无力。

新政二 高价楼盘不得集中上市 防止购房人恐慌,助推房价上涨

房价的上涨其实很大程度上取决于购房人的心理预期,大家都一哄而上去买房,开发商自然将头昂得高高的:“我卖得再贵,也有人买账”。相反,如果购房人理性消费,开发商就会发慌。如果一段时间内,大量高档楼盘集中上市,在市场上就容易造成“涨价”预期,助推房价。

新政:南京拟限制高价楼盘集中上市

南京市物价局相关人士透露,为落实全市商品房价格调控目标,南京市正在研究商品房申报价格“限时限量”控制办法。什么叫“限时限量”?通俗点说,就是同一个时间段限制高档楼盘集中上市量。

其实,高价楼盘集中上市这样的情况在南京并不鲜见。前年年底,大城东板块千套左右纯新住宅房源集中上市,加上地铁2号线的号召力,多家楼盘均出现了排队抢号的现象,造成当月每平方米单价就上涨了几百元。“河西一家楼盘开盘了,半天就被抢光了!”这样的消息往往像一记重磅炸弹,在准购房者的心里造成房价上涨的预期。

“我们现在准备做的就是,给每个月楼市量价上指标,不允许高价楼盘在一个月内或者短时间中集中上市,造成短时间内成交价大幅上升,加重购房者涨价的心理预期。”该人士这样告诉记者。

疑问:什么样的楼盘算是高价楼盘?

不过,什么样的楼盘是高价楼盘?是单价超过1万5还是总价超过200万?如果楼盘准备下个月就要上市了,指标用完了是不是就一定得等到再过一个月才能上市?物价部门这位人士告诉记者,涉及到这些细则规定还要看南京市政府制定的一季度商品房价格调控目标,届时根据调控目标再作规定,目前还没有更详细说法。

至于商品房价格调控目标,该负责人坦言,这也是根据中央口径将由市政府下达指标,具体是会限制房价的涨幅还是会限制房价不能超过多少钱,都还没有定论。

业内谈 楼盘“如实备案”是记狠招 也有人担心:如果卖不掉也不能降价吗

“不好意思,我们对此不予评论。”在南京开发了两家高档楼盘的外地知名房企负责人昨天在电话里对记者表示,房价信息是开发企业的“核心”,也是最重要的情报,而且会随着市场变化而产生波动。该人士说,通常开发商还会雇人去“刺探”周边房产项目的价格,如果南京真的考虑出台这项政策,这项“工作”可以省掉了。“毕竟这是政府的调控思路,备什么价卖什么价究竟怎么操作,有没有效果,我个人无法评论。”

在采访中,多位长期在一线“耕耘”的开发商也都认为,如实备案确实是一记狠招,如此一来,政府对价格监控将更加方便,不过,这样操作有可能带来的“后果”也值得思考。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,对于买房人来说,的确可以看到透明的价格信息,连折扣也能在网上查到,但是备什么价卖什么价限制了开发商根据市场调节价格的主动权。

“如果我房子卖不掉,怎么办?价格降不得,难道政府收购吗?”张辉表示,还有一个副作用是,如果某一片区只有两三家楼盘,全都以相对较高的价格备案,对买房人来说,看到政府核准的价格,涨也涨不了,跌又跌不下去,这到底是买还是不买呢?

■新闻延伸

如果开发商不配合

南京可能出台更严厉政策

记者了解到,刚刚出台的“京十五条”规定,房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率,具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。尽管目前北京方面对于“定价过高”、“预计增值额过大”也还没有定量参照值,但政府的这一态度也让人们看到了北京调控房价的决心。

受“京十五条”的影响,南京会不会也采取对开发商出狠招?相关人士透露,南京市物价局已经考虑到了这一方法。毕竟,在金融危机之前,南京对房价的管理就采取的成本审核、利润限制的办法。不过,在此轮即将出台的调控政策里,估计还不会涉及到这一层次。

“我们在对开发商进行申报价格备案时,也会参考楼盘周边的实际成交房价,如果开发商的备案价格高得离谱,我们会采取约谈的方案,劝导开发商理性定价,从目前的情况看,大多数开发商还比较配合,也取得了一定效果。”物价部门表示:“当然,下一步政策出台到哪一步还要看开发商的配合程度,如果企业执意卖高价,不排除出台类似北京这样的更严厉的政策对开发商定价行为加以约束。”

■市场动态

交易全挂“净得价”

南京二手房价格明降暗涨

南京楼市“限购令”出台前,不足五年的房产交易营业税按全额征收等政策已在南京落实。记者昨天了解到,目前南京市的二手房市场上,下调价格的房主并不多,幅度也很小,而且自己负担营业税的二手房主已基本“绝迹”,这导致买主实际购房价格反而提高了。

“如果仔细观察,你会发现不论网上还是中介实体店,现在二手房的报价之后,全都标明了‘房主净得价’”。在大光路一家中介公司工作的置业顾问小娄昨对记者说。

净得价,指的是二手房买卖双方约定交易中产生的各种税费全部由买主承担。据了解,在新“国八条”出台之前,报净得价并不是所有二手房主的选择,有不少“大度”的房主经常标注“各付个税”以求得快速出手。“‘各付个税’的约定一般是指二手房主自行承担营业税、个人所得税和中介费,买主只需付契税、中介费等税费即可。”满堂红中介辰龙绿苑店的店长王静表示,不少快进快出的炒家,为了抓住房价短期波动中的差价,往往也不在乎多付一份差额营业税。但在新政出台后,据她手里的房源信息显示,这个词基本上已经从二手房挂牌的信息中消失了。

房主将出手价格“清一色”标注为净得价后,个别轻微降价的房源对于买主来说,反而成了“涨价”。“有些房源看起来降了一两万,可一算营业税,买主可能还要多付五六万。”从事二手房业务多年的小娄说道。

二手房价坚挺的直接后果就是成交量大幅下滑。记者从满堂红了解到,春节假期结束后,满堂红在南京所有门店的二手房成交量一共只有十几套,且大多为卖家持有五年以上的房源,相比去年有不小的下滑。其他各家中介的情况也差不多。满堂红南京市场部经理李宁对记者表示,五年之内的房源在二手房交易中占的比重非常大。仅在满堂红2010年第四季度成功操作的交易中,就有76%的房源都是5年之内的。“这种情况下,如果卖家坚决不降价,对成交量的影响就非常大了。”李宁表示。

南京公租房租金可能低于

周边商品房租金水平的70%

记者昨天了解到,南京首批兴建10000套公租房,目前这批公租房的建设单位已经进场,一年之后首批公租房将交付到市民手中。首批公租房分布在四个片区,迈皋桥创业园片区内、马群东侧的花岗片区、上坊镇以及西善桥附近。南京的公租房主要面对三类人群:新就业人群、外来务工人群和中低收入家庭。根据保障对象的不同,公租房将进行简单装修。

那么公租房的价格将如何呢?记者了解到,目前省内的苏州、常州等市已经有公租房上市了,价格也高低不一,有的公租房一月租金也达到了1千元。南京市物价局相关负责人告诉记者,根据省里的规定,公租房的租金水平不得高于周边商品房租金的80%,南京目前考虑可能比省里指导意见更低。而记者从别的渠道了解到,南京的公租房租金标准可能将低于同区域市场租金水平的70%。照此算来,像迈皋桥一带的公租房,两室一厅的租金水平很可能将在七八百元之下。

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