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66亿平米小产权房绑架8250万住户 村干部饱私囊

2010年06月08日 17:55 证券市场周刊我要评论0字号:T |T

2000村民吸引了30000名购房者,单薄的销售合同、虚假的房屋产权证背后,一根长长的利益链条,让全国66亿平米的小产权房形成了独立的市场体系。上亿元的过户费流向何方?隐藏在村办企业之中的干部股东们,到底代表谁的利益?

5月22日,住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖强调,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。小产权房将不会合法化,对小产权房的治理将越来越严格。

《证券市场周刊》调查发现,北京郊区的小产权房却乱象丛生。占用农田扩充规模,吸引更多的人成为小产权房的购买者,形成一种“大而不倒”的赌局。赌局背后,购买者依靠模仿的销售合同、虚假的房屋产权证,大规模进行二手房交易,全国66亿平米的小产权房,二手交易市场仅过户费就超过亿元。

巨额的过户资金流向何方?记者调查发现,村支书担任董事长的房产公司、物业公司以及投资公司背后,村民们贡献了小产权房土地之后,村上的企业,股东名单中却出现了村干部们的身影。他们掌握着8250万民众的小产权房命运,这是中国土地市场的一次“宫外孕”,这个已经自成独立市场体系的“畸形儿”,正在考验着中国管理层的监管智慧。

“甭听他的,这儿做主”

“拆不了!谁有胆子来拆?这里可是太玉园!”在号称全国最大规模的小产权房——太玉园园区,当地村民老常指着身后上百栋住宅楼,非常有信心地告诉记者。老常非常保守地估计,太玉园目前常住人口达到3万人。

太玉园究竟有多大?根据公开资料显示,太玉园位于北京市通州区张家湾镇张湾村,距离八通线城铁终点站土桥站仅一公里左右,项目总规划占地面积超过2000亩,总建筑面积240万平方米;集 townhouse、shopping mall、古文化街、星级酒店、低密度花园式住宅于一体。

交通的便利,设施的齐全,因此自2001年入市以来,销售价格一路上涨。当地居民告诉记者,最初项目的售价在1180元/平米左右,后来逐年上涨,及至去年最后一批新房涨到了四五千元/平米,而现在二手房的价格也已经飙升到了七八千元/平米。

面对政府的强硬态度,以及高压控制手段,老常直言:“甭听他的,这儿做主!”“这儿”指的是张湾村,既成事实的超大规模项目给予了村一级政府与上级政府抗衡的底气。

根据清华大学教授蔡继明的统计,目前全国小产权房的规模已经达到了建筑面积66亿平米。北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右,已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米;在西安估计已经占到25%-30%,深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。

这么多的小产权房要怎么处理?在中国土地学会副理事长黄小虎看来,拆是拆不过来的。

记者了解到,尽管政府严厉治理的脚步已经逼近,但小产权房市场仍然是“马照跑,舞照跳”,距离太玉园不远的欣桥家园项目,其所在地土桥村村民告诉记者有几栋楼即将排号销售。附近的月亮湾晓镇项目则售罄不久,几栋在建楼的脚手架上工人正在忙碌。另外,除了通州,房山、昌平、怀柔等地仍有多个小产权房在售、在建。

蹊跷的过户费

2000多名村民,吸引了28000多名外来购房者,小产权房游走在法律边缘,进行暗中登记过户,隐藏在背后的确是一笔诱人的财富。

记者在采访中了解到,小产权房实际上已经形成了一个独立的市场体系,尽管其中很多操作环节看似儿戏,但却也能够实现一手房、二手房的买卖,中间具有高额的利益回报。

从一手房买卖的各种环节看,小产权房与大产权极为相似,甚至其房屋销售合同和产权证都有几分类似。记者在太玉园物业管理公司见到了该项目的销售合同,只是相对于正规商品房厚厚一本的销售合同而言,小产权房的销售合同只有薄薄几页。

月亮湾晓镇的一位业主向记者出示了他的房屋产权证,这个也是深红色封面的产权证乍看起来与普通的房屋产权证几乎一模一样,但细看后才发现,月亮湾晓镇的房屋产权证封面上竟印上了项目的标志。

单薄的销售合同、虚假的房屋产权证到手,小产权房开始进入二手房市场。记者在太玉园调查发现,这里二手房交易活跃,甚至只需要缴纳3万元的过户费,购买者就即可办理过户。

记者发现,所有调查的小产权房项目过户都需要缴纳过户费,其中太玉园和月亮湾晓镇都是3万元,欣桥家园是成交额的4%,房山东周各庄的一个项目则比较优惠,过户只需1万元。

小产权房的二手房在交易的时候不用缴纳正规税费,有小产权房的开发商向记者证实,过户费只是村里面给购房人换购房合同和房本的钱。太玉园物业管理公司表示,公司收取费用后可以出具收据,但不可以开发票。

这是一笔可观的收入,据常年在太玉园做二手房的中介介绍,今年1-4月,太玉园便有超过200套的二手房交易量,其中1-3月份成交都非常活跃。按照这个数字,当地村委会或者是物业公司至少收取了600万元的过户费,一整年的过户费用可能超过千万元。

这笔钱又到哪里去了呢?

记者在张湾村村委会门口的布告栏发现了一张表格,该份张湾村3月份财政收支表中显示,该月张湾村的收入仅31300元,其中便包括种植业承包收入15000元,那么除种植业承包外,张湾村3月的收入仅剩下16300元,不足一套房的过户费。因此,以此为据,太玉园的过户费收入没有纳入该村财政收入当中。

张湾村村支书刘国利表示,这些过户费由物业公司收取,自然是用作物业服务,例如设施维修等。但太玉园物业公司却表示,物业费是物业费,过户费是过户费,房主在卖房前必须结清所有的物业费。物业公司却这样告诉记者:“给物业公司还是给村里,不都一样吗?我们就是村里的企业。”

月亮湾晓镇的开发商告诉记者,该项目的二手房买卖也只需要到开发商处做简单的手续,其中涉及的过户费甚至连收据都没有。按照蔡继明的统计数据推测,全国66亿平米小产权房,那么全国每年小产权房交易过户费用超过亿元,这些甚至连收据都不开的过户费,到底又流向何方了呢?

村支书当上董事长

过户费到底是不是村上的?小产权房火爆的背后有着更大的生意经。

记者调查发现,太玉园是一个旧村改造项目,这里原来都是张湾村村民的宅基地。张湾村2000多名村民,太玉园却占地2000多亩,那么张湾村村民原先的宅基地标准竟高达人均1亩。蔡继明表示,太玉园在征用了村民的宅基地之外,应该还占用了其他性质的土地,例如集体建设用地等。也有村民向记者介绍,有几栋楼所在位置原先就是农田。

另外,原本提供给2000多名农民的改造房最终住进了3万人,扩容比例将近15倍。张湾村2000多村民最终赚了约28000名外来购房人的钱,平均每个人得赚约14个人产生的房地产利润。

记者调查发现,在北京郊区,包括欣桥家园、月亮湾晓镇等多处小产权房情况与太玉园类似。

超额的房地产利润流向了何方呢?

记者在太玉园调查发现,拥有340平米宅基地的一户人家,在征地的时候,正房按照一平米对一平米进行新旧房置换,厢房折一半,而院子却完全不算钱,如果选择的新房面积超过了原旧房置换的面积,则必须花钱购买。而事实上,记者调查的这户人家选择了两套房,总面积为174平米,为此多掏了几万块。

根据太玉园网上公布的容积率为2,这户人家的宅基地可以产生住房建筑面积共680平米。在不考虑添钱的因素下,他家仍可为项目提供506平米可售面积。在张湾村,很多户村民家庭同样为项目提供了可观的土地资源。而村民节约下来用以出售的土地则归村集体所有,其产生的收益也理应归村集体,及至归每个村民个人。

根据北京市工商登记资料,2006年以来,太玉园系列公司相继成立了——北京太玉园房地产开发有限公司、北京太玉园物业管理公司、北京太玉园商贸有限公司、太玉园投资有限公司等等。其中有的公司是以张湾村为法人,村支书刘国利为法定代表人,有些则直接以刘国利为法定代表人,村委会主任刘春田等为股东。

村民贡献了土地,村委会的领导成了公司股东,赚的钱哪里去了?

刘国利在接受记者采访时却表示,钱已经分下去了,至于如何分的,他拒绝告诉记者。记者调查发现,张湾村村民享受的福利待遇是,18岁以上的村民每人每年享受粮食补贴2400元,村里的老人每个月有400元的养老金。有村民告诉记者,与过户费以及小产权房销售产生的利润相比,粮食补贴和养老金只是很少的一部分,小产权房的土地是农民入股的资本,小产权房衍生出来的公司,村民应该有股份分红,可是股份分红到底在哪里呢?

难以终结的畸形市场

在自成体系的小产权房市场内,价格也在随着商品住宅的上涨而水涨船高,甚至出现十年间涨幅达到七八倍的程度。现在一套90平米左右的两居室,房东的报价动辄70万-80万元,由于小产权房不能贷款,房款必须一次性支付,这样就将中低收入家庭的购房人洗出这个市场,更有投资客赌定小产权房能够转正,将宝押到了这个市场。

小产权房的开发建设单位也在对买房人的热情推波助澜。房山东周各庄小产权房项目的销售人员对记者“拍着胸脯”保证,该项目占用的是村集体建设用地,和村里签的是70年的合同,肯定不会拆。如果将来果真要拆,那么村里人给村民多少拆迁补偿,也会给外来户多少。

正是这种有恃无恐的无序开发,令目前66亿平米的小产权房让中央政府如鲠在喉。以太玉园项目的标准为例,该项目240万平米的住宅住了3万人,人均面积约为80平米。结合蔡继明的统计数据计算,全国小产权房或者已经提供给了8250万人居住。如果采取一刀切的拆除政策,则这8250万人将给社会带来很大的矛盾隐患。

如果不拆除,则需要采取经济手段来调节小产权房和大产权房之间的价格差异,但是如何调节也很难平衡。对于大部分小产权房居民来说,如果需要补交的差价过高,则很难负担,但如果补交的差价过少,则会造成大小产权房之间的不公平性。蔡继明亦认为这种平衡术难度很大,但目前这也只能是解决的主要途径。

蔡继明表示,目前小产权房占地主要有四种,包括宅基地、农村集体建设用地、荒地和耕地。对于前三种占地形成的小产权房,不应拆除,而应对地方政府、开发商、小产权房的购买人等几个参与主体分别予以不同程度的罚款,对于占耕地的小产权房原则上应该拆除。

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