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多地限购令未下 供求双方很纠结

2011年02月22日 11:16 中国证券报 万晶我要评论0字号:T |T

与时间赛跑还是等靴子落地

已发布调控细则的北京、上海、广州等10余个城市住房成交量骤降。与此形成鲜明对比的是,细则还在酝酿之中的武汉、沈阳、大连、苏州等地楼市颇为复杂,开发商在快跑与观望中摇摆着,购房人也在抢购与等待中纠结着。

购房人纠结:抢购还是等待

在限购细则仍在酝酿之中的沈阳,不少市民希望在“限购令”出台前抢购房子,完成过户。沈阳市房产交易中心较春节前热闹了不少,工作人员表示,最近这里车位都很紧张,不到8点半就没有车位了,不少市民想赶在“限购令”出台之前办理第二套或第三套房产交易。有市民表示,已有不少城市出台了限购令,沈阳限购细则也会很快出台,想趁早把房子买了。

不过,一些购房人则选择观望和等待。有市民表示,希望沈阳的限购令能尽早出台,使房价有所下降。

武汉则在细则出台前夕出现了不少全款买房的购房者,尤其是二手房全款付清的比例大增。武汉市徐东片区一中介负责人表示,以前全款买房比例只有不到三成,现在几乎超过一半了,尤其是次新二手房最近全款交易比例快速提高。还有专家分析,随着楼市调控持续发力,全款购房增加或催生民间借贷发展。

苏州的新房市场也在限购细则出台前出现一波放量行情。据搜房网数据中心统计,2月14日至20日一周,苏州各类商品住宅共成交869套,比上周增加629套,增幅为262.08%,成交面积环比上周增幅为263.62%,苏州楼市成交大幅回暖。

“我手头已有两套住房了,如果苏州实施新限购令,我极有可能在被限之列,所以想抓紧时间买一套。”在苏州的路劲·森林项目售楼处,有投资客表示,几番思考之后还是认为投资房产比较可靠。

当然,也有不少市民选择观望。有苏州市民表示,从新政的调控力度来看,投资客成为最大的被打击对象,经过政策影响的积累,未来投资客会被大量逐出市场。

南昌楼市则罕见地出现二手房成交量超过新房的情况。2月9日至19日,南昌市区二手房成交625套,明显超过新房成交量,而之前一般都是新房成交量大于二手房。江西省爱建房产营销总监翁强表示,限购令出台后关于成交房产的手续会增加,需要了解交易双方的婚姻状况、房屋持有年限等,市民担心产生不必要的纠纷。不过,也有签约搁浅的现象,有的客户原本打算出手,后来选择观望新政的效果。

西安市房管局有关专家表示,新“国八条”关于二套房首付提高、营业税优惠取消、贷款利率优惠停止等等,对楼市投资预期有所改变,在这种心理因素的影响下,市民的观望情绪将持续转浓。

开发商摇摆:出货还是观望

与购房人纠结的心态差不多,开发商也在快速出货还是选择观望中摇摆。

由于担心限购后销量大幅下滑,武汉不少开发商开始加快入市步伐,仅春节后第一周,武汉的恒大城、万达公馆、福星惠誉青城华府、金地格林春岸等10多个楼盘就推出新房源,并加大促销力度。2011年元旦以来,已有50个楼盘拿到了预售证,中心区就有10多个。

武汉中科辉创总经理陈晖表示,如果更严的限购令在武汉实施,不少外地人、投资客将被迫放弃购买,对已具备销售条件的楼盘来说,抢在政策实施之前,尽可能快地把房子卖掉,成了大家比较一致的选择。

有消息称,2010年武汉近一半的房子被外地人买走。其中,能提供本地相关纳税证明的,不到一半。剩下的本地买房人,买第三套及以上的不在少数。武汉当地地产人士指出,若限购令严格实施,武汉楼市需求将被抑制四成至五成。不过,目前武汉房价普遍还未松动,内环以内楼盘均价大多在12000元/平方米以上,南湖、后湖等区域价格也多在8000元/平方米左右。

而在大连,开发商步调不一,有的推盘快跑,有的选择推迟开盘、试探性涨价。原本计划在2月份加推房源的中山区某楼盘,现已推迟到4月份。另一些原本要开盘的项目也称,时间待定。某大连中介机构研究人员表示,在他们监测的30多个房产项目中,有部分楼盘推迟了开盘时间,甘井子区一楼盘原本计划在2月开盘,也向后推到3、4月份。

一些没开盘的楼盘选择捂盘观望,已经开盘的楼盘则推出优惠措施,加速快跑。大连高新区某小公寓起价11000元每平方米,并送精装修;中山区某项目春节后开盘价低于预期,且电视、冰箱、床等全装全配。大连市政府发展研究中心专家表示,2011年的调控将进一步升级,开发商促销也是正常反应了。一季度是开发商奠定全年业绩的基础,之后开发商还可能会加大推盘力度和让利幅度,以吸引更多的购房者。

西安的大部分房企在春节期间没有推出新房源,在政府持续调控的预期下,西安楼市供求双方的观望情绪进一步蔓延。有专家表示,从趋势看,预计3个月内成交量可能下降六七成,但调控政策显效有一个滞后期,短期内西安房价还难有明显松动。预计西安会有更多房企会采取“快进快出”的推盘方式,以缓解后市压力,市场供应量仍将呈现增长。

天津、石家庄21日出台了限购细则,两地均规定,已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无1年纳税或社保的非本市户籍家庭,暂停购房。不同的是,天津限购范围为全市,无截止时间;石家庄限购范围为市内五区、高新区,起止时间为2011年2月19日至2011年12月31日。

截至21日记者发稿时止,北京、上海、广州、天津、青岛、南京、成都、长春、南宁、太原、宁波、贵阳、哈尔滨、石家庄14个城市出台了限购细则,均以户籍为门槛,北京、上海等地楼市一夜“速冻”,部分地区楼市的曲线购房暗流涌动。

靴子落地 楼市速冻

在上海松江九亭多家中介公司门店,中国证券报记者采访期间,几户没有看到一个客户的身影,房产经纪人员显得格外清闲。中原地产一经纪人介绍,以往每天平均半个小时就有1组客户上门,但21日上午营业2个小时,也没有客户上门,电话来访量也明显减少。他们现在开始电话营销,但大多数客户接听电话都表示“被限购了,暂时没有意向。”

在浦东房地产交易中心,门前冷落车马稀,之前的热闹景象荡然无存。

二手房市场格外冷清,新楼盘销售也是相当惨淡。2月19日-2月20日,上海商品住宅市场再现“零开盘”,这已是春节假期后上海楼市的第二个“零开盘”周末。

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上周(2月14日-2月20日)上海市商品住宅成交面积为5.1万平方米,与19.1万平方米的年均水平相去甚远;商品住宅成交均价为20995元/平方米,环比前周上涨4.3%。上周商品住宅新增供应面积仅为1.2万平方米,这一供应量甚至低于春节假期期间,为罕见低谷。此外,前周获取预售证的几个项目销售情况也颇为惨淡,绿洲康城、御景熙岸公寓至今未有成交,恒盛鼎城、飘鹰锦和花园销售量也在5套以下。

北京限购令从17日零时起实施。16日在赶搭末班车的效应下,北京楼市成交量暴涨,住宅网签总量达2942套,为兔年最高。限购令实行首日,住宅网签总量仅为389套,比前一日暴跌了8成多。

二线城市南京于19日出台“限购令”细则。南京“网上房地产”数据显示,19日成交100套;在限购令执行首日20日,成交53套。

曲线购房 怪相频出

尽管限购令让多地楼市成交量一夜骤降,但曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。

南京的一些中介公司找到的一个破解“偏方”是,让外地人先买一套房,落户后再买第二套。

中国证券报记者联系南京某房产中介公司咨询,如何规避限购令,对方表示,针对“已拥有1套及以上住房的外地户籍家庭将暂停购房”的政策,他们可以帮助外地购房人先通过此前已拥有的一套房将户口迁入南京,当具有南京本地户籍后,再遵循限购细则中“对已有1套住房的本市户籍居民家庭,可新购1套住房”的规定,就可以名正言顺地购买第2套房。

南京江宁区一家楼盘的销售人员也表示,可以通过子女或者父母的名义购房,从而规避限购政策影响。

中国证券报记者发现,除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外,不少城市实行购房落户制度,只要购入房屋达到一定面积,就可以迁入户口。

此外,有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务,为异地购房者补办社保证明;通过假离婚规避限购细则的现象也不少见。

而在深圳、杭州等细则尚未出台的城市,有部分业主抱着赶搭末班车的心态出手购房,特别是刚性需求者抢跑政策空档期。截至19日,杭州透明售房网统计,上周杭州主城区商品房成交348套,环比增加195套,涨幅为127%,日均成交50套。

随着各项政策的完善和前期政策的叠加影响,楼市拐点会加速显现。在市场预期逆转和去泡沫化深入的过程中,房地产量价回落将影响投资的正常增长,中期内,房地产投资的下滑可能引发未来经济增长的动力之忧。

1月26日国八条出台以来,已有北京、上海、广州、济南等多个城市出台了地方调控细则。从总体看,地方版的调控力度没有超出预期。本轮调控的出发点又是以抑制需求为主,而在供给方面,除了保障房规划有所明确外,加大普通商品房的供给措施未曾提及。地方版调控新政的效力还需时间来体现。不过,在加息周期的作用下,由于购房者累积的成本和开发商财务成本的提升,未来需求的萎缩和供给的减缓是确定的,在行政调控的干预下,楼市拐点将提前出现。

随着政策的深化、楼市的惨淡必将影响到土地市场。在楼市拐点阶段,销售增速更具敏感性,而新开工、完成开发和土地购置等一系列投资指标具有滞后性,因此销售的显著变化将是判断拐点的重要标志。在2008-2009年的调控周期中,销售面积的增速先于新开工增速8-9个月,因此,未来关注的焦点应从地产投资转向销售变化。从上周数据可以看出,在政策密集作用下,各地楼市基本步入速冻期,一线城市的成交环比跌幅超过了40%,一些区域的二手房价格出现了明显下降。如果这种态势在未来三个月内得以持续,那么一季度末二季度初楼市拐点将得到印证。

政策对楼市的转向更多是催化和加速作用。事实上,从去年12月的开发情况看,楼市已在前期政策的作用和预期的变化下出现了投资放缓的迹象。从单月数据看,2010年12月地产开发同比增幅为12%,而前11个月都在30%以上,商品房销售虽然在2010年12月、2011年1月出现了非理性疯狂,但掩盖不住投资开发后续无力的状况。新开工面积和土地购置面积分别回落了8个百分点和4.8个百分点,开发商已对未来政策的不确定性提前做好了准备。更为重要的是,央行货币政策收紧的力度和节奏出乎市场预料,目前多数机构预期年内还有两次加息,100基点的存款准备金上调空间,在资金成本加重的影响下,地产投资回落的步伐可能加快。

那么,1000万套的保障房是否对地产投资有一定的补偿效果呢?虽然各地都有大力推进保障房建设的措施,但保障房投资对地产投资的回补作用不容乐观。如果按照每套平均60平米算,1000万套保障房全部开工带来的新增投资约为10000亿元,占去年地产投资的比重为20%,占比有限,并且今年全部完成1000万套也有一定的风险。因此,最终实际投资额可能会缩水。从去年公布的数据看,经适房投资全年累计1100亿元,与2009年比,并没有出现大幅增长。即使去年下半年来后续的项目记入当前投资项,其增长也有限。

从地方财政的资金安排看,如果投资热情减缓,土地收入的减少将影响地方政府建设保障房的资金来源。而在货币紧缩通道中,地方政府融资平台的控制也会有所强化,因此在资金方面,大规模的保障房建设恐怕难以实现。此外,保障房可能会对商品房投资形成一定的挤出效应,进而地产投资整体出现明显回落。

在地产投资下行明确的判断下,如果投资放缓超出预期,有可能引发对未来经济增长确定性的担心。从去年的数据看,地产投资占固定资产投资的比重已达20%,地产投资每下滑15个百分点将拉低固定资产投资增速8个百分点,进而影响GDP1%的增长。在成交低迷,价格回调,前景不明的预期下,预计今年地产投资累计增速将会回调至20%左右,相比去年下降13个百分点。在地产投资持续回落,又没有基建等大项目跟进的情况下,未来经济增长的新动力需要进一步发掘。

中金公司

全国住房交易量下降10%左右

中金公司认为,如果40个大中城市均严格执行限购政策,全国商品房成交量将下降18%左右。由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长,预计成交降幅可能超过50%。但上述计算是在假设市场整体规模不增长的情况下进行的,随着经济增长和市场供给的增加,市场规模理论上应当有所增长。再加上政策执行力度可能会打折扣,综合估计2011年全国住房交易量降幅可能在10%左右。

中银国际

房价回落是大概率事件

中银国际认为,近期各地楼市的交易萎缩在预期之中,而随着限购范围的扩大,今年成交量必将大幅下跌。同时,货币政策收紧、银行信贷额度紧张对中小地产商的资金链也将形成威胁,房价趋势已经改变,大范围内的房价回落将成为大概率事件。

由于北京的外地购房比重可能超过40%,严格的限购政策在执行期间将对房地产市场产生较大影响,导致交易量明显萎缩。再加上其他宏观政策的叠加,北京商品住宅成交量预计比去年下降30%以上。

中信建投

北京成交量未来两月探低

中信建投认为,北京外地人口较多,外地人购房占比较高。据测算,在调控新政出台后,将有约157.25万在京外地户籍人口和40.8万有购房意愿的京籍家庭失去购房资格。加之二套房首付比例提高和加息等叠加效应,北京限购令对商品住宅市场影响较大。预计北京商品住宅成交量在未来两月将迅速下滑至年内最低点,并至少维持4个月。2011年北京计划保障房建设任务可以弥补商品住宅成交所引起的投资不足。

湘财证券

房价上涨压力犹存

湘财证券认为,目前的限购政策仍有待完善。就纳税证明和社保证明来看,后者相对容易进行追溯缴纳,未来可能催生一个相关的灰色产业。此外,公司购买住宅如何解决、法律诉讼带来的房屋产权转移、赠与带来的房屋产权转移等问题,目前都难以准确界定。因此,限购政策不能最终解决房地产问题,本轮调控将具有一定的消化周期,消化周期过后房地产仍然存在价格上涨的压力。

中原地产

开发商需调整经营策略

中原地产北京总经理李文杰认为,目前房地产从业人员普遍有种侥幸的心态,就是任何政策都是短期的,是为了应对面前的房价而催生的。事实上,目前的限购政策基本是一项长期的楼市政策。

市场化和民生保障将是一项长期的房地产行业政策,房地产依然是经济的主要拉动力量这个趋势也没有改变。在这个趋势下,开发商的产品策略、区域布局策略及自身的经营策略肯定会发生重大调整,因此,以积极心态面对才是上策。

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