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深圳8000套在售房面临加税

2011年02月22日 11:46 深圳特区报 谭建伟我要评论0字号:T |T

新增营业税该谁交?

春节前密集出台的第三轮楼市调控政策重点是二套房首付提高、营业税调整、限购范围扩大及房产税试点。深圳尚未试点房产税、已经实施限购令,因此,深圳楼市受影响的主要是二套房贷由五成升至六成及个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税。

广东圣方律师事务所房地产专业律师颜宇丹分析,二套房六成首付比例与此前的五成差别不大。在合同履行过程中,如果因凑不足多出的一成房款解除合同的,首先要看合同的付款条款关于贷款的约定,一般都有根据贷款实际数额多退少补的约定,如果不补足,买方将承担违约责任。如无约定,可以适用情势变更原则,即双方解除合同,互不承担违约责任。

“从节后咨询的特点看,客户最关心的是新增营业税如何处理的问题。”颜宇丹认为,可根据以下四种情况对新增营业税分别进行处理。

一是合同中没有关于营业税的约定。按照合同法“有约定从约定,无约定按法定”的原则,由法定营业税纳税义务人即卖方承担。

二是合同对新增税收有特别约定。按照合同法约定优先原则,只要不违反国家法律法规的禁止性规定,由合同约定的交纳方交税。如买卖双方在合同中约定:如遇国家政策调整,多增加的税费由法定承担方承担。因法律规定营业税由卖方承担,按合同约定新增营业税就应由作为法定纳税义务人的卖方承担,如果卖方不承担新增营业税导致合同无法继续履行,则卖方承担违约责任。

三是卖方实收,所有税费由买方承担,但对国家政策变动导致税费增加如何承担没有约定。买方可不承担多增加的营业税,就此无法达成一致意见,则双方都能以出现不可归责于双方的事由,导致无法继续履行合同为由解除合同,互不承担违约责任。

四是双方对新增税收有约定,但约定前后矛盾或不明确。按法律规定履行义务,由卖方承担新增营业税。

新闻回顾

首轮调控:

中介成“调解员”

2010年4月中旬,展开首轮楼市调控的政策“组合拳”全面出击,核心内容是,贷款买二套房首付不得低于50%;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

政策效果立竿见影。原来忙着卖房的地铺置业顾问和新盘售楼员成了“毁约纠纷调解员”。纠纷主要由首付提高、利息增加、贷不出款等三大因素引发。部分买家担心房价下跌,借机提出退房解约。5月份,地铺经理们和新盘售楼员为频发的毁约事件加班协调、处理。有中介负责人感叹:“我们现在变成了楼市专职‘灭火队员’。”

进入2010年6、7月间,部分退房纠纷走上了法庭。第一类是预售房退房纠纷,包括只签订认购书还未签订正式预售买卖合同的和已签订预售合同并已在国土房管部门进行备案登记的,而登记部门要求凭法院或仲裁委的生效法律文书才能解除备案。第二类是豪宅违约纷争,买方贷不到款又不愿一把掏出上千万支付全款,而豪宅价格当时下跌,卖方不同意退回买方定金。第三类是二手房买卖中双方都有违约之处,争执不下难以私了,只能用法律手段解决。第四类是炒房客,以外地户口居多,一般都会同时以多个身份证买多套房,看见房价在下跌,以异地置业贷不到款为由要求卖方退房退定。

二轮调控:

骤出“困房”三千

2010年9月29日,第二轮楼市调控启动。次日,深圳市政府办公厅发布了户籍家庭限购两套房、符合条件的非户籍家庭限购一套房的通知,自该通知发布之日起执行。交易时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

由于“限购令”突然出台,而且未给市场留下过渡期,导致出现一批“半拉子”住房交易,其特点是买方已交纳定金或部分房款,但尚未在9月30日前完成网签购房合同。业内人士估计,受困于“限购令”的二手“被限房”有2000多套,一手“被限房”在500套左右。两项相加,深圳地区一、二手“被限房”总量超过3000套。

当时,律师们接到的卖方咨询集中于“能否不退定金”。限购令下,深圳楼市发生较多的情况是,买方突然失去买房资格,房子无法过户,提出退定。卖方则认为,自己无任何过错,不能过户是买方失去买房资格所致,因此,买方应承担违约责任,卖方不用退定。法律人士倾向于认为,政策变化属于客观情势变更,合同双方均无责任,合适的做法是,解除协议,卖方退定,恢复原状。

借助政策变通、买家更名、双方协商等方式,3000套“困房”绝大部分获得和平解决;因退房毁约最终闹上法庭的个例并不多见。(谭建伟)

仅仅一天之隔,买卖一套200万元的二手房,税费就得增加11万元之多。这一天是2011年1月28日,此前,个人将购买不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,此后(含28日)这类交易改为全额征收营业税。

深圳中原地产市场总监王世界推算,由于二手房交易一般包括赎楼、贷款、网签等多个环节,整个售楼周期在一个月以上。此次调整二手房交易营业税政策涉及的深圳在售房有八千套左右。每套房新增的税费从数万元到十几万元不等。

●等节后过户等多4万税费

王先生准备今年五一前后结婚,和女朋友共同看中南山区一套60多平方米的二居室,原价75万元,实际交易价格大约100万元。他在2011年1月20日前后与业主签了协议,并交付定金5万元。银行初步承诺在2月中旬向王先生发放住房按揭贷款。买卖双方约定过完春节就到登记中心办理过户手续。

1月27日,财政部、国家税务总局下发调整个人住房转让营业税政策的通知,核心变化是将销售购买不足5年的普通住房由原来的差额征收营业税变为现在的全额征收。

这对二手房交易双方意味着什么?以一套房产证上标价为200万元、买入不足5年的普通住房为例。如果其实际售价为300万元,1月27日前完成交易,差额征收5.5%的营业税。由于“阴阳合同”仍然存在,交易双方会想方设法以200万元原值成交合同过户,即没有收入差额,营业税为零。而1月28日开始,实行全额征收营业税,即使以200万元的原值成交,也需缴纳营业税11万元(如果不做“阴阳合同”,应交的营业税是16.5万元)。可见,买卖同样一套房,新政之后,营业税大增11万元。

像前面提到的王先生所买那套房,房屋原值低,仅有75万元,但增加的营业税也超过4万元。深圳中原地产市场总监王世界分析,受营业税新政影响的深圳二手住房包括今年1月28日之前大约一个多月来正在走交易流程、尚未在28日前及时网签房屋买卖合同的在售房。

●“转账交易房”有望不加税

不少在1月28日前已经交纳定金或者部分房款的却未及网签的买房人度过了一个焦虑的春节。长假一结束,他们就四处打听深圳落实个人住房转让营业税调整政策的细则。2月14日,市地税局的一则通告让他们多少松了一口气。

通告规定,房屋交易双方在1月28日之前签订房屋买卖合同并且购买方已经通过银行转账方式支付定金或部分(全部)购房款的,认定为在1月28日之前已实际发生房屋交易行为。对于1月28日前已实际发生房屋交易行为,但未能在该日前及时网签房屋买卖合同的纳税人,3月15日(含当日)前向房屋所在地的主管地税部门提交规定的资料审核属实的,可按原政策执行。

世联地产罗湖片区有关负责人袁先生表示,根据深圳地方的营业税政策细则,1月28日之前,以银行转账方式支付定金或部分(全部)购房款的在售房有望不加税,这可以解决大部分当时正在走流程的交易单。

●“现金交易房”可能起纠纷

王世界预计,营业税细则可令8000套受影响的在售房中的大部分避免半途加税,不过仍有1000多套在1月28日前以现金方式交纳定金或房款的在售房面临加税的命运。

牛女士就是一位以现款交定金面临半途加税的买家。1月中旬,她与业主协议购买一套位于福田区新闻路附近的二手房,70多平方米,原值30多万元,实际成交价比原值高出2倍,超过100万元。牛女士以现金方式向业主交纳定金5万元。因年底银行信贷紧张,这套房子的贷款还在审批中,双方也未能在1月28日前网签购房合同。按照以前惯例,该房出售不用交营业税,但现在得交约2万元。由于协议未就政策变动导致的新增税费如何承担进行明确约定,目前,双方正争得不可开交。买方认为,协议未对政策变动情况进行约定,应按法律规定由卖家交营业税;卖家则认为,协议有约,卖家按实数收款,不负责一切费用。

有关法律规定,个人卖房营业税由卖方交;约定由买方交,也不违法。如果对新增营业税缴纳争执不下致合同无法履行,过错方可能面临定金丧失、双倍返还定金或者支付相当于房款20%的违约金等后果。

一位资深地产律师介绍,年初八她就接到两位客户的来电,咨询的就是新增营业税该由谁负责的问题。节后一周来,她接到类似咨询近20宗。而平时这类咨询非常少见。“由于营业税细则可基本解决‘转账交易房’的加税问题,因此接下来真正陷入纠纷甚至走上法庭的应当主要是1月28日前启动的‘现金交易房’。”

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