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重庆的房产税走向何方:就算想交税 门槛也太高

2011年02月23日 19:05 羊城晚报 陈强我要评论0字号:T |T

业界普遍认为,重庆版房产税严厉程度强于上海。为了解渝版房产税这“凶悍一刀”,羊城晚报记者日前赴重庆展开调查。房产税实施3周以来,重庆仅有2笔房产税入库。而当地各方均表示,渝版房产税的象征意义大于实际意义。

1

从高调推广到低调落地

实收税率仅1.2%,低于心理预期

是否该开征房产税?此前一直争议不断。与上海的低调处理不同,重庆一直不回避房产税问题,特别是过去一年,表现得颇为积极。早在去年6月,重庆市领导在接受媒体采访时就曾透露,对别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房,将开征“特别房产消费税”。

重庆市社科院企业研究所所长王秀模告诉羊城晚报记者,去年下半年他就了解到,重庆市地方政府已经开始商讨房产税的方案,真正定下来则是去年年底。而重庆工商大学校长杨继瑞介绍,就在去年年底,国家有关部门曾就重庆实施房产税向他征求过意见,因此知道房产税快要“落地”了。杨继瑞认为,选择重庆这样一个内陆的、房价比较中性的城市试点房产税,看出国家希望通过选择与上海不同的点来考察房产税对地域经济带来的影响。

到了1月,重庆市政府开始为房产税“吹风”,有专家甚至把这段时期比喻为房产税的“胎动期”。1月9日,重庆“两会”传出消息,重庆将开征高档商品房房产税。

“当时政府高调推广,说税率不会超过3%。房产税这种商品具有很强的特殊性,波及面比较广,因此政府提前给大家打预防针,让大家有心理预期。”重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松介绍,真正落地则是非常低调,最高的税率只有1.2%,反而低于大家心理预期。对于房产税的低调落地,他关注到一个细节:房产税实施之后,并没过多宣传执行的情况,只是语焉不详地透露了第一个纳税入库业主的简略信息。

2

开征以来仅征税两笔

同期共售出6034套房产

1月27日晚,重庆市公布当地的房产税细则,称“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”。

杨继瑞说,从该方案来看,征收房产税更多的是一种象征意义,主要表明在调控房地产的组合拳方面,政府多了一个杠杆。“就目前的情况来看,房产税实际征收的意义比较小,它主要针对增量的、高端的、超面积的房子。像需要缴纳最高税率1.2%的独栋别墅,重庆只有3000多套,涉及的面非常小。”杨继瑞说。

在重庆市一家事业单位工作的张先生承认没受关注房产税,因为离自己太远了。相对而言,他更关心重庆的公租房建设,因为跟自己的利益更相关。他开玩笑说:“(我)倒想被征房产税,但是门槛太高了。”

已购有一套约40平方米小户型房子的重庆市民唐小姐也告诉羊城晚报记者,自己没有专门关注过房产税的政策,但对此表示支持。唐小姐希望房产税的出台可以让房价降下来,因为打算一两年之内再购买大一点户型的房子。“不过房产税对抑制房价的效果好像不明显。”她说,就自己的观察,重庆真正要缴房产税的地产项目量比较小,有的即便是价钱达到了,面积上也可能达不到,所以自己未来改善住房状况,会考虑在免税面积内购买,“每年缴税,既要钱,又烦心”。

重庆当地一家不愿透露姓名的开发商告诉羊城晚报记者,房产税的心理影响要大于实际影响,导致市场出现观望情绪。在房产税出台后,搜房网重庆站曾做了一个网络调查,结果显示,45%的网友表示会因为房产税出台而暂停置业计划,31.2%表示置业计划不受影响,23.8%则表示不好说,“视情况而定”。

重庆地税局提供的数据,证实了“涉及面小”的说法。2月18日,该局一位工作人员告诉记者,截至当天,全市共产生两笔个人住房房产税,都是因为产权过户而发生的。按照重庆房产税的实施细则,个人住房房产税纳税期限为每年的10月1—31日,但“应税住房转让的,在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税”。

按照重庆网上的房地产数据资料显示,从1月28日重庆开始实施房产税到2月17日的3周时间里,共售出6034套房子。由此可见,纳税的个人住房在已有的成交量当中所占比例非常小。

公开资料显示,1月30日上午10时,重庆首笔个人住房房产税产生于重庆北部新区某高档社区二手房转让,住宅类型为花园洋房,建筑面积202.73平方米,交易单价13071.57元/平方米,在过户时交付税额6154.83元,所缴税率则是最低额度的0.5%。记者尝试联系这位首笔纳税的业主,但北部新区有关部门没有提供相关的联系方式。

重庆当地一家地产公司营销总监税磊认为,对于特别高端的、资源稀缺性的项目,个人如果能够购买得起,那么他们的心理接受能力跟普罗大众不一样,所以房产税对他们的影响不是太大。

3

降房价效果并不明显

中长期看,重庆房价也难有显著下跌

重庆当地的开发商、行业观察家介绍,新年伊始,重庆进入了楼市的传统淡季,所以目前成交量平淡,楼价也未见松动。王雪松说:“房产税实施以后,1月份只有几天,忽略不计。就2月份的数据来看,整个市场没有什么影响。首先,成交量跟去年同期差不多。就成交结构来看,别墅2月份没有成交量,但洋房的成交量反而上升了。”税磊告诉记者,这期间国八条等其他调控政策的出台,导致比较难以单独衡量房产税的实际效果。

记者在重庆鸿恩寺公园对面的一个楼盘看到,该项目的高层洋房已经售罄,只剩下别墅在售,但仍有不少市民来看盘。销售人员介绍,房产税出台后,外地来看房的人明显少了很多。而在观音桥商圈内的一个高档洋房项目销售中心,销售人员则殷勤地告诉记者如何“规避”房产税。她说房屋采用一种挑高的设计,房产证上的套内面积只有81平方米,但实用面积达到了107平方米,房价虽然达到了征税标准,但征税是按房产证的面积来算,面积上并不达标。“房产税是在拿房产证的时候缴,我们还有一年多的时间交房,外地人可以在这个期间或者把户口转到重庆、或者找份工作,或者有企业,就不用缴了。”

杨继瑞则认为,从中长期看,重庆的房价不会出现明显的下跌。“第一,重庆的房价构成不会明显下跌,供求关系也不会发生根本性逆转;第二,房产税出台的预期由来已久,房价已经经受住了下跌的考验;第三,重庆房地产税主要针对高端住宅特别是别墅以及炒房者,对普通住宅需求的影响不大;第四,房产税是低税率,而且具有转嫁性,对于增值性较强的房产而言,并不能完全遏制其价格的上扬,而只能降低其上扬的幅度与步伐。”

4

开发商更关注限购令

房产税对炒房者没有什么影响?

就眼下的楼市调控而言,房产税并不是调控的主力政策。重庆当地开发商告诉记者,相比而言,对重庆出台何种限购令的关注度要甚于房产税。

2月18日晚间,重庆当地一家地产公司营销总监税磊在与记者聊天的过程中,时不时地低头看手机,因为他预计重庆很快会出台限购令。“我更关心限购令。重庆房产税主要针对高端住宅、均价比较高的项目,此类项目可能会受影响,但这种影响在一段时间内也会被消化掉。而一般项目的开发商受影响面不大。但限购令针对所有项目,影响会更大,会直接影响成交量。”他说,目前重庆开发商会调整自己的一些产品结构,把一些能够消化掉的量尽快消化掉,然后手里面多留点资金。

重庆另一家地产开发公司的陈经理告诉记者,与同行交流的过程中,大家都反映,相比于房产税,作为开发商他们更关心的是限购、加息、首付比例之类的政策调整。“房产税影响面比较窄,影响比较小。而限购之类的行政性政策的实际反应要更明显。”他判断房产税对炒房者没有什么影响,只要他预计房子增值幅度高于房产税的比例,炒房者该炒还是会炒,而刚性需求的,可能会观望一段时间,但他最后会“扛不住的”。

税磊说,重庆楼市有一个很重要的特点,就是刚性需求所占比例很大,大概80-90%属于自住,“短期会观望,但时间一长就稳不住,而长则不超过半年”。

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