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多城市限购令出台 假离婚等曲线购房怪招频出

2011年02月23日 20:08 中国经营网我要评论0字号:T |T

“新国八条”和房产税试点吹响楼市第三轮调控“集结号”,限贷、限购、提高二套房首付等频频“亮剑”。面对重磅新政配套细则出台前的空当,各路买家纷纷出手抢搭楼市末班车,规避调控的"曲线购房"怪招也是暗流涌动。

超半数城市调控细则迟到

截止目前,全国正式出台“国八条”调控细则的城市已经达到11个。但是按照国务院“国八条”的要求,全国有36个城市应该在2月20日之前出台地方调控细则,过半城市细则已经迟到。

国务院办公厅于1月27日发布关于进一步做好房地产市场调控的通知,即“国八条”,在第六条“合理引导住房需求”中指出,已采取住房限购措施的城市,凡与本通知要求不符的,要立即调整完善相关实施细则,并加强对购房人资格的审核工作,确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况,适时出台住房限购措施。

据媒体称,一位接近住建部的专家表示,部分城市调控细则迟到并非个案,也不是行政程序的问题,而是有的城市因为担心房地产调控过猛,对当地房地产市场带来较大的影响。

截止目前,青岛、长春、上海、南宁、成都、贵阳、北京、哈尔滨、南京、太原、石家庄等11个城市的楼市调控细则已经出台。京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,明确将要实行限购的城市有36个。

地产商变相降价

政策对于地产商的资金遏制,在2010年也早已进行布局,目前则已经逐渐呈现了效果。不仅是银行系统,证监会、信托行业也在一年内陆续对地产行业的融资需求亮起了红灯。地产商的资金绷紧之时,春节前开启的又一波楼市调控,以及各地限购、房产税等调控措施,相当程度上抑制住了住房需求,一场胜似2008年的地产危机看似正在蔓延。在这样的行情之下,不同结构、不同资金实力的地产商也正显现出不同的市场应对方式。

据媒体报道,3月将是考验今年楼市淡旺的关键。以上海为例,随着国八条与上海落实细则,以及上海房产税刚刚出炉的影响,在刚过去的一周,上海的一手商品房住宅市场再现“零开盘”,这已是春节假期后,上海楼市度过的第二个“零开盘”周末。

“一方面2月是传统的淡季,另一方面现在市场正在大肆看空,此时开盘就等于撞在了枪口上了。”易居中国分析师薛建雄表示。

2月18日,上海出台《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》,对于房产税的征收问题,上海规定了未来所有购房者都要签署一份认定通知书,也就是以书面通知的形式告知未来可能成为房产税缴纳对象的潜在纳税人,不得以“不知道”为理由拒绝按年度缴纳房产税。

此外,上海此份通知要求开发商、中介签合同时应当履行限购告知义务,并核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料;非上海户口买房时交易中心需查验纳税证明、户口本、结婚证明等。

在诸多政策的合力“围剿”下,调控对于市场的作用力越发显现。据上海搜房网数据监控中心统计,上周,君邑地中海取消了原定2月12日开盘的计划,另外6个获得预售证的住宅项目也均未如期开盘。随着又一周即将过去,这些项目仍然没有发出开盘的信息。而在此间已经开盘的新盘,不得已立即采用了一定的促销方式。

搜房网数据监控中心截至2月12日的统计显示,春节后,上海120个楼盘出现了打折优惠,这一批楼盘主要分布在外环外地区,并以宝山盘居多,有的公寓优惠额达到了25万左右。而万科、绿地、世茂等一线地产开发商也加入打折促销的行列,绿地海语墅在2月1日-28日期间,购买公寓可享赠送物业费、装修基金、礼盒、抽奖等;即使在春节期间,万科琥珀臻园和万科琥珀郡园售楼处春节假期正常对外开放。

数据同时显示,年后上海13个项目的实时报价低于1月份新政前,约占3.9%。从上海的区域来看,降价楼盘最多的为宝山区,宝山区26个住宅项目中有9个出现降价,比例高达35%。而随着“金三”的到来,3月上海商品住宅供应有望呈现新的局面。搜房网数据监控中心截至2月20日的统计显示,预计3月开盘量达53个。“3月将是考验今年楼市淡旺的关键,以目前的形势看,开发商若不进行相应的变相营销,恐怕将会比较麻烦。”薛建雄表示。

"曲线购房"怪招频出

面对市场变化,无论买方、卖方还是第三方,不少人抱有“上有政策、下有对策”的心态,为规避调控政策,曲线购房成为目前调控背景下新现象。

“京十五条”面世后,北京楼市有关“规避”新版限购令的对策不断。比如外地人通过与有北京市户口的人结婚后获得购房资格,购房之后再离婚。或者北京人假离婚,成为两个家庭,从而各自获得两套购房资格,购房完成后再复婚。

据中国证券报报道,据了解,目前中介还建议客户办理假离婚,规避“限购令”。通过假离婚,将家庭成员的房产转到其中一个或多个家庭成员名下,再利用没有房产一方的名义买房,成为目前楼市调控下常用的曲线购房方式之一。

知情人士透露,假离婚有两种,一种是抓住目前民政系统婚姻状况没有联网的漏洞,通过做假证的方式,其实还是法定的婚姻;另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚,等贷款手续办妥再复婚,在法律上是“真离婚”。

来自山东的戚先生结婚三年,最近他办理了离婚手续。“中介当时和我说的是假离婚,我不想办假证,索性直接去民政局办离婚。”戚先生说,中介建议他们先离婚,以他的名义买一套大户型,等银行贷款办下来再复婚。他那套房产仍是首套房,享受相应的优惠政策。

戚先生算了一笔账:如以首套房标准,三成首付,利率8.5折,如果按二套房计算,首付6成,而且利率是1.1倍,以购买一套200万元的住房计算,仅首付就“节省”60万元。

中介公司透露,“假离婚”确实可以钻政策空子。银行是以家庭为界定单位,夫妻双方只要有一个人贷款买过房,无论房子有没有出售,再贷都算二套房。但如果夫妻离婚,以没有贷过款一方的名义再买,银行按照其提供的离婚证,查询征信报告,如果没有买过房,就算作首套。

除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外,不少城市实行购房落户制度,只要购入房屋达到一定面积,就可以迁入户口。此外,有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务,为异地购房者补办社保证明;通过假离婚规避限购细则的现象也不少见。由于部分外地人受困于没有连续5年以上纳税或者社保的证明,部分中介经纪公司甚至建议购房者私下与卖方先签订购房合同书,将房屋买下,在日后有购房资格之后再办理网签过户手续。

有购房者借用没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房,以享受首付、贷款利率等方面的优惠。据知情人士透露,温州投资客曾经通过借用亲戚朋友身份证,再通过专门中介办理社保补缴业务,于是“摇身一变”成为首套房购房者,享受首付三成、贷款利率八五折的优惠。再私下签了一份协议,证明这套房的实际所有人。某

某中介员工表示,目前确实存在借身份证购房的现象,由于二套房贷利率不再有优惠政策,而是以基准利率的1.1倍执行,由此每月增加还款成本几百元到上千元不等。一般情况下,借用别人身份证需要一定的报酬,再签订附属的协议。对于买房者而言,选择一个合适的“替代者”非常重要,否则容易造成纠纷。

种种迹象表明,针对楼市调控,已经形成衍生服务的产业链。

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