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房价熄火京沪深房租普涨 房东欲借提价转嫁房产税

2010年06月09日 09:24 中国证券报 王锦 周文天 万晶我要评论0字号:T |T

房地产调控新政出台之后,北京、上海、深圳一手房、二手房买卖市场均逐渐进入量价齐跌的冷清局面,与此相反,三地租赁市场却逐渐活跃,租赁交易量大幅攀升,租金则普遍上涨。一些房东已有通过提高租金转嫁房产税的想法。

北京:最高同比上涨50%

“现在只有槐柏树街南里一套房源,60平的小两居,老房子,没什么装修、简单家具,每月租金2800元。”位于北京宣武门附近的一家中介工作人员表示。

对于租金是否上涨的询问,该工作人员显得毫不避讳,明确表示,目前这套房子即将到期的租户的租金是2400元。“最近房租涨得非常厉害,附近的1居都能租到2100元,好点的2600元也租得出去,往后还得涨。”

该中介人员甚至宣称,即便价格大幅上涨,房源也供不应求,出一套房子很快就能签约。

中国证券报记者走访宣武门附近的一些中介门店发现,周边的房租价格确实出现普遍性上涨,每套报价大多比之前上涨300-500元左右,且中介都表示可租房源较少。

而北京市其他地区的情况也是如此。中国证券报记者的一位朋友小张在西直门附近有一套100平米的两居室已经出租,当前的租金为5000元,合同还没到期,但小张最近经常会接到中介电话,告诉他房租现在涨得很厉害,目前他的房子可以租到5500元,甚至5800元左右,他们可以给找到租户。

根据北京中原三级市场研究部的统计,自4月中旬房地产调控新政推行以来,北京市二手房租金价格环比上涨逾5%,一些热点区域涨幅超过7%,单位使用面积租金首次突破50元/平方米/月。与一年前相比,北京一套普通两居室的租金涨幅在20%以上,一些地段佳、交通便利的房源涨幅更高达50%。房租占收入比重已接近40%,也创下历史记录。

对于房租上涨的原因,不少中介表示,一部分原因是由于房地产调控政策促使很多买房的人陷入观望情绪,转而增大了租房需求;另外,此时也步入每年租房市场的旺季,大学生毕业导致的租赁高峰也拉高了房租价格。据统计,新政出台之后租赁成交量相比新政之前上涨了55%,而租赁房源量增长幅度却只有28%,租赁市场出现了供不应求的局面。

一名业内人士表示,房租上涨尽管有需求增多、季节性旺季因素的拉动,但中介的“幕后推动”原因也不可忽视。一些中介公司通过控房、囤房等手段,人为哄抬房租价格。“热门区域中介加价拼抢房源的情况非常普遍,有些房子从房主到租房者手中甚至经过了好几道中介,中介往往通过分租或者高价出租的方式获得利润。”

上海:普遍上涨10%-20%

上海往年以平稳为主的5、6月份租赁市场今年发生了微妙变化,购房人普遍购转租,导致房屋租赁市场量价齐升,房租同比去年普遍上涨10%-20%。

而在世博效应下,上海租赁市场亦呈现明显的“世博行情”,世博园周边房租与去年同期相比甚至涨了2倍以上,短租市场正式启动,世博园区周边房源更以“日租房”形式出现。这部分房源多被外国馆、参展商租下作为工作人员的临时宿舍。

浦东新区齐河路上的上南花城,紧挨着世博园区,窗前就能看到中国馆的全景。据小区物业管理人员介绍,时常有挂着世博工作证的租户进出,这些人中相当部分是各地来沪参展的世博工作人员。汉宇地产世博园分行透露,一套188平方米的四房两厅两卫住房,每月租金1.5万元,比去年翻了一倍。而世博园周边经济型酒店标间单价已经涨到600元,并且难以预定。

上海房屋租赁指数报告显示,从5月份至今,上海中心城区的老公房最为抢手,部分房源租金上涨了20%,如大宁、中原等地的一居室月租金均价在1500-1700元,二室户均价在2500-2700元。

尽管上海楼市调控细则尚未落地、房产税是否推出尚无定论,但是已有部分房东酝酿一旦推出房产税,就涨房租“消化掉”增加的成本。

最近一些门店的业务员在与客户接触过程中,已经发现有房东提出涨租金的想法。一些人心中已经开始打起小算盘:假如征收房产税使他每年支付6000元,平摊到每月就是500元,于是打算每月先涨200元租金。

深圳:预计全年上涨15%

春节后,深圳房屋租金一直稳步上扬。

5月份虽然是传统的租赁淡季,世华地产龙坂区域负责人却表示,近期租赁市场活跃,租金也有可观的涨幅,原来2000元至2200元/月的套房,普遍上涨了100元至200元,涨幅在5%-10%。中心区的黄埔雅苑低谷时一套两居室租金3600元/月,现在普遍都在5000元/月以上。

根据深圳市出租屋综管办近日公布的《深圳市2010年房屋租赁指导租金》及测定的相关情况,今年前5个月,深圳市各类出租屋租金平均涨幅为5.3%,福田、南山两区住宅租赁市场比较平稳,龙岗、罗湖、盐田租金上涨幅度稍大,其中龙岗租金上涨达9.4%,为全市之最。

中原地产的一位工作人员分析,目前深圳优质地段的房屋租金,基本同比上涨了5%-10%左右,一些原本租金较低的地段,甚至上涨了10%-20%左右。福田区、罗湖区以及龙岗区、宝安区等靠近二线关的片区房租上涨较多;宝安、龙岗两区较为偏远的地段则维持原样。

“目前振华片区房租涨幅不到10%,现在什么东西都在涨价,房租的上涨幅度也很正常。”成宏地产振华分公司营业经理徐飞表示,由于租客较多,房屋空置一般不会超过一周。

专家分析,春节以后,随着外来务工人员的回流,住宅租金普遍上涨。此外,受中央宏观调控政策的遏制,商品房成交量下降,推动住宅小区租赁上升。3月以来,热门片区甚至出现房源紧张状况,一些地段优越的小区出租率更是超过90%。

中国证券报记者在深圳一些地产中介看到,曾经挂满出售信息的橱窗里,出租盘源明显增多,一些成熟小区,出租盘源更是占到三至四成。家家顺地产经纪人小江表示,前一段时间放盘出售的房源,因长期难以成交,业主为了减轻月供压力,变成出租。

中原地产四季花城分行相关人士表示,因为最近租赁市场火热而买卖不旺,很多业务员将工作重心转到租赁业务上了。有统计显示,5月份深圳房产中介的房屋租赁交易量,比4月增加了六成以上。

尤其值得注意的是,租赁市场对高档房需求日益增加,近两年深圳房价快速上涨,许多中高收入阶层也选择租房。“租赁需求已发生悄然改变,租赁房源不再以简装的一居室、二居室为主要需求了。”家家发市场研究中心调研发现,4月份以来,市中心精装小户型和高档装修的大户型深受高级白领欢迎。

而随着6、7月份大学生毕业来深找工作的旺季到来,房屋租赁市场或将继续升温,有专家预计,今年全年深圳的房屋租金会上涨15%左右。

深圳新盘降价入市渐成风潮

万科里城、万科清林径、金山碧海和十二橡树庄园四个深圳新盘近期同时降价,不少楼盘直降3000元至4000元/平方米,深圳新房市场降价已经由暗转明,渐成风潮。

降价只为拉动销量

6月4日和5日,万科分别连夜推出万科清林径和万科第五园四期里城新户型,除了价格直降外,还给出了不少优惠。

万科清林径位于龙岗区,位置较为偏远,6月4日拿到预售证后当天立刻开盘,新推出的37栋,价格最低户型仅8000多元/平方米,均价1万元/平方米,且附带精装修,还有面积不等的赠送,普遍赠送面积超过20平方米。该项目销售人员宣称,相当于大三居79万元/套起,大四居119万元/套起,这使得清林径当晚售完。

而万科清林径上一期的高层项目还是1.3万/平方米的均价,前期开盘目前在售的3期高层33号楼总价380-480万元/套,均价高达17000元/平方米。

万科里城同样是在拿到预售证当天晚上开盘,开盘均价20500元/平方米,而其3月份同样的户型均价是22000元平方米。售楼人员表示,由于有较大的赠送面积,相当于每平方米17000多元。此外,万科在这个价格基础上,开盘当日给VIP客户8万元/套的优惠,当晚销售近8成。

除了万科旗下楼盘直降以外,深圳市盐田的金山碧海也推出85折优惠,共20套房源;龙岗区的十二橡树庄园的高层也推出12套特价房源,均价比原价直降4000元/平方米。

其实早在新政出台之初,前海片区的丽湾国际公寓低价开盘就已经有所预示,随后天健时尚空间、东方银座(行情,资讯,评论)公馆的开盘价格也低于预期,侨城馨苑、水榭春天更是以低于预期开盘来换取热销。

分析人士指出,如果说之前的降价还只是羞答答的,到佳兆业集团(行情,资讯,评论)旗下三大楼盘推出85折优惠,新房降价大幕便轰然拉开。接着就是万科新盘低价上市,房价下降从个别楼盘蔓延至主流开发商,从暗地优惠促销变为直接降价,深圳房价向下趋势不可阻挡。

大量楼盘即将跟进

“目前房价下跌两成左右,购买者比较踊跃,相信更多开发商可能会采取这样的标准定价。”深圳市德思勤投资咨询公司总经理助理叶世育预测,更多开发商将跟随万科脚步降价促销,有业绩要求的上市地产公司首当其冲,资金链紧张的民营地产公司也会跟进。

深圳房地产专家尹香武称,深圳还有18个楼盘即将加入降价队伍中来,预计下一波降价潮将在半个月内发生。“这一波降价还是以赠送面积开始的,未来将是没什么赠送面积的楼盘,实打实地降价。”

中原地产预计,6月份深圳住宅新增供应量仍会保持在高水平,万科等品牌房企开始的降价,可能会导致更多开发商下调价格,从而推动6月成交量提升。

根据中原地产5月楼市报告,深圳房价上涨势头得到遏制,低价房源成交多,全市住宅成交均价19653元/平方米,环比下跌4.44%。以低于预期价格入市或优惠促销的项目销售都比较理想,如水榭春天、上品雅园、侨城馨苑。

相反死扛价格的楼盘则无人问津。据了解,目前龙华片区有两个相邻的新盘,曼海宁每平方米定价2.4万元-2.5万元,三周仅卖出6套;水榭春天均价1.8万元,两周已卖出40%。有些4月成交超过100套的项目5月成交仅10余套,甚至出现零成交。

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