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新国八条让房价回归理性

2011年03月08日 09:26 法制日报我要评论0字号:T |T

1月26日,国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的“新国八条”。其中的很多措施与很多发达国家极其相似,也显得更加严厉。2月中旬开始,国八条相继在各大城市落地。人们不禁期盼,“一月新政”能够震慑住飞涨的房价,使其回归理性

高汉

政府之责:

房价调控目标明确

市场经济的运行过程中,一般的商品价格应该由市场的供求关系来决定。但这一规律对房地产行业而言并不完全适用,因为这一商品具有较强的投机性,同时关乎国计民生。因此,除了一定程度上由市场定价以外,还需要政府采取宏观调控措施来维持其价格的稳定。因此,政府对房地产价格稳定应该负有相当的责任。这对炒房者而言,其威慑作用不言而喻。日本、法国、英国等国的政府也都承担了相应控制房价的责任。

具体到中国而言,就必须要进一步落实地方政府控制房价的责任。因此,新国八条就要求,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。同时,还规定了稳定房价工作的约谈问责机制。这将有利于地方政府积极参与到房价稳定工作中来,改变过去以来一直由中央和其相关部委调控房价的单打独斗的局面,有利于房价尽快稳定。

保障性住房:

房价快速上涨的阻滞剂

保障性住房和廉租房制度是抑制房价快速上涨的重要杠杆。因为有保障性住房和廉租房的存在,低收入居民首先考虑申请廉租房,市场中购房的人数因此就会减少,房价因需求量不高而处于稳定状态。

在日本,政府长期以来采取为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款,保证中低收入者能买得起房或者能租得起房。2007年1月17日,法国通过“可抗辩居住权”法案。该法案规定,政府应满足低收入者社会住房的需要。为此,法国政府要求,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%,否则将被处高额罚款。

在我国,新国八条提出了加大保障性安居工程建设的力度。各地要多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面,努力增加公共租赁住房供应。同时,增加保障性住房用地,并将其单列。

国家发改委副主任徐宪平6日在十一届全国人大四次会议的记者会上表示,未来5年,中国将建设3600万套保障性住房,今年1000万套,明年1000万套,后三年1600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。北京承诺将在“十二五”期间,开工建设保障房100万套,其中六成为公租房。全国其他城市也都出台了相应的计划。相信通过保障房的大量供应,这一阻滞剂定会让飞速旋转的房价“车轮”降下速度,回归平稳和理性!

限购令:

或成为遏制房价投机“杀手锏”

在当即世界上的很多国家,为了遏制房地产投机,都采取了直接或间接的手段进行房屋限购。

在我国,为了较好地控制房价,新国八条对此作了相应的规定:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施,并对具体情况作出了相应的规定。

不过,目前这些相应的规定却还有很多模糊之处。其一,上涨过快、房价过高的城市,很难界定。有的中小城市政府认为自己的房价涨得并不如上海、北京那样快,那样高,因此,可能不愿意去主动采取限购令。三线城市的房屋投机就会高涨,房价的总体控制依然难以奏效。其二,强调了限购令暂时性。这就为房地产投机商提供了将来的预期,这一政策不会长久。一旦停止限购令,投机性的房价上涨又会卷土重来。

税费增加:

加大房产持有交易成本

新国八条规定:调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不满5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。相比之前执行的差额营业税,新国八条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房产再交易成本将明显上升,再加上1月28日上海、重庆征收的房产税,将明显遏制过度炒作。

在德国,用于买卖的房地产首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。英国政府采用较高的市政税和资本收益税,遏制投资和投机需求。法国通过征收高达11.151%的居住税、9.23%的土地税、28.1%增值税、7.5%左右的房产转让税等税费制度,加大房屋交易成本,抑制房产投机。另外,如果住房闲置,还要交纳住宅空置税。可以想见,如此高昂的房地产税费,想利用房地产的短期投资来实现暴富其可能性就非常小。

在我国,由于部分城市采取种种避税措施,导致了楼市调控的部分政策效果不明显。如果按照新国八条规定,堵上这一漏洞,部分城市二手房交易的税费可能会增加1倍以上。同时,个税很可能开始按照20%收取。因此,沉重的税收成本,已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,对炒房者而言可谓釜底抽薪。

此外,新国八条还有其他的相应措施来应对房价上涨。主要有:强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这将意味着房屋购买的资金成本和利率成本也将大幅度地上升,使得购房投机获利并不是一个理性的选择。

总之,新国八条相对于前几轮的调控而言,具有更大的力度,因此被认为是有史以来最严厉的房价调控措施。当然,新国八条的出现会在一定程度上减弱人们对房产税控制房价的期待。但是,毕竟新政策的强有力又将给期盼房价稳定的中国普通民众带来希望!

(作者系华东政法大学副教授)

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