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“避限”想歪招小心得不偿失

2011年03月09日 11:32 新快报 黄颖我要评论0字号:T |T

新快报讯 记者黄颖报道 近日,随着上海、北京、南京等众多城市出台了限购令,多地市民想出不少招数“避限”。虽然目前广州细则尚未公布实施,但不少市民已经打算从这些“避限”招数中取经,为以后在广州购房“避限”做准备。

据了解,在上海,已经出现不少市民到交易中心办理赠与手续,通过把房子赠与父母获得购房的机会;在北京,北京户口如今被网友称为“北京绿卡”,称通过与北京市民假结婚,外地人不需要连续5年的纳税或社保证明就能成功买到房;在南京,更有市民打算注册一家公司,以公司名义去买房;在广州,也有市民提出可以假装借钱以房抵“债”来买房等。

对此,业内人士指出,上述各种“避限”手法都是歪招,当中有的很难达到买房投资赚钱的目的,有的存在较大的风险,有的甚至是违法的,用这些歪招来“避限”极可能得不偿失。

歪招1把房子赠与父母

近日,不少上海市民奔赴房地产交易中心办理赠与业务,或把自己的房子赠与父母,或把与父母联名买的房子中自己的部分赠与父母,进行“去名”。这一做法就是为了清空自己名下的房产,获得限购令下的购房机会。

风险

父母有两套房或不能被赠

根据广州去年出台的限购令,非直系亲属间的房屋赠与同样适用于限购令,但直系亲属间的赠与则不纳入限购中。如果广州新限购令同样执行这一规定,有两套房的买家按照上述做法的确能获得新的买房资格。

但是这样做的成本并不低。因为即使是直系亲属间的房屋赠与,同样要交房屋评估价3%的税费。打个比方,赠与给父母的房子评估价为100万元,就得交3万元的税。而赠与给父母的房子如果在5年内再转让的,还要交个人所得税,非普通住宅要交卖价的1.5%,普通住宅则是卖价的1%。如果新限购令把直系亲属之间的赠与也纳入限购范围,如果父母已经有两套房的,就不能接受子女的住房赠与了。

歪招2假装借钱以房抵“债”

近日,广州有市民想出一个利用司法诉讼来“避限”的歪招。打个比方,买家A想买业主B的一套房,价格为100万元,不过A有多套房被限购。A可以和B商量好,假称B向A借款100万元,又无法偿还,于是A把B告上法院,要求B偿还债务。开庭的时候双方会进行调解,这时双方同意把B手上的一套房给A作为抵偿100万元的欠债。这样法院会出具判决书执行,A凭着判决书就能去房管局办产权过户。交的手续费也就是法院的诉讼费,连二手房交易契税、营业税和个人所得税都不用交了。

风险

严重者将被追究刑事责任

业内人士分析,这一做法对于业主来说有极大的风险,因为如果这个债权关系成立的话,买家在没有付100万元的情况下是完全可以向业主追债的。如果买家提前把钱付给了业主,对于买家来说则存在业主卷款潜逃的风险。广州资深房地产律师、广东华安联合律师事务所副主任陈敏表示,这种情况属于虚假诉讼,民事诉讼法第102条规定,虚假诉讼法院可以根据情节予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。显然以这种方法来“避限”是以身试法。

歪招3注册成立公司来买房

据悉,近日已经出台限购令的多个城市中,几乎都没有对公司购买住房进行限购,也就是说如果以公司名义购房,可以想买几套就买几套。

风险

操作复杂成本高

据了解,注册成立公司来买房的确可行,但购房的成本会比个人购房高得多。据了解,在广州注册成立一家公司,需要至少3万元以上的注册资金,手续费数百元。还必须提供办公场地,租写字楼的租金最少也需数百元。以公司名义购买普通住宅,契税一律为3%,即使是购房满5年后转让的住房也需要征收营业税,营业税为卖价的5.63%,比个人卖房的营业税5.5%要高一点。此外,日后房产转让时,以公司名义转让住宅还得交土地增值税,为利润的30%-60%,而个人转让住宅是免征土地增值税的。仅是这一项税费,一套房产升值50万元,以公司名义转让至少就得付15万元的税费。显然,以公司名义来买卖房屋,尽管不限购,但是极不划算。

歪招4让开发商当长期包租公

有市民表示,限购后,开发商完全可以自己当长期包租公,要求买家缴纳一大笔相当于总房款的租金,然后把房子长期租给买家就行了。可以先签订这样的长租约,等待限购令退出市场后再进行交易。“这样,开发商赚到了钱,目前被限购买不到房子的人也可以变相得到房产。”

风险

买家可能拿不到房产证

业内人士指出,这种做法对购房市民来说风险巨大。其一,国家规定最长的租约只是20年,开发商不可能把房子租给买家70年,即使签署这样的70年租约也是无效的。其二,如果买家只是付房价一定比例的“租金”,承租房子一定年限,一旦房价涨了,开发商就可能放弃租约,把房子转卖他人,买家不可能获得房产产权。

而对于开发商来说,开发商卖房就是为了迅速收回开发成本,转成长租,难以短期内回笼资金,显然也是难以接受这样的做法。

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