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沪中介支招“避限” 高额税费避无可避

2011年03月11日 17:57 第一财经日报(上海) 叶国靖我要评论0字号:T |T

由严格限购令引发的曲线“避限”购房现象正在上海各个房产交易中心上演。最近一段时间,上海各区房产交易中心的大厅里挤满了前来咨询或已经在进行的房产证更名人群。

除了将房产证上的亲属名字去除以规避限购政策外,受限买家以公司名义购买住宅、假离婚、少数中介为异地购房者补办社保证明等“偏方”也纷纷出炉。

21世纪不动产的买家客户周小姐是上海人,她的父母在卢湾区有一套60平方米的老房子,总价大约180万元,房产证上已有周小姐的名字。去年,周小姐自己又在上海购入一套房屋。最近,希望再次置业的周小姐很纠结,因父母那套房屋的房产证上有她的名字,她已被划入限购范围。

为了能符合新的购房标准,周小姐决定以“去名字”的方法解决问题。因为父母是直系亲属,“去名字”只需缴纳契税和公证费,周小姐最终采用赠与形式去除了房产证上的名字,整个流程累计缴纳各类费用约9万元。

21世纪不动产分析师黄河滔表示,一段时间以来,上海二手楼市的交易之中,以赠与方式实现亲属“去名字”的操作案例不少。

赠与方式的潜在成本与风险

《第一财经日报》记者日前来到徐汇区斜土路的房地产交易中心,在一楼和三楼大厅里面,前来咨询个人住房房产税认定与办理产权过户等相关手续的市民与中介人员不少。记者以购房者身份向窗口工作人员咨询房产税征收和限购细则。工作人员表示,目前,交易中心正常受理发生在亲属之间的“去名字”申请,“去名字”的具体方式包括赠与和买卖。如果是赠与方式,需要在过户的时候支付相应的契税等税费;如果以买卖方式将自己的份额交易给父母,则需要按正常的税费比例支付成本。

“选择赠送方式依然有潜在的成本与风险。”瞿慧虹表示,接受赠送的一方将来在卖出该套房屋时,需要就赠送部分的房屋份额缴纳个人所得税,个人所得税的税率高达20%;其次,若接受赠送的一方过世,则会产生不可预知的继承风险;同时,赠送意味着权利的放弃,不管赠送的本意是什么,但事实上房产赠送是公证的,这种行为不可逆,有可能在未来就赠送房屋产生家庭纠纷。

以公司名义买房

德佑地产市场中心经理蒋旭认为,新“国八条”中最具杀伤力的内容是“限购令”。因为限购,曲线购房的各种花招开始出现在楼市之中。市场上除了出现通过假离婚规避限购细则的现象,以公司名义买入住宅物业的例子也不少。

日前,记者以购房者身份咨询上海中原地产徐汇区一家门店业务员如何“避限”时,业务员支招:如果买家个人名下已有合法注册的公司,那么,受到限购的买家,可以自己公司的名义买入目标房源。因为,新“国八条”对以公司为主体的买房行为并未关上大门。

该业务员同时给出了未来出售房屋的可行性:以公司名义购买住宅,未来只要变更公司的股权登记,就可以便利地转让相应的交易房源。

对于这种曲线买房的路径,北京盈科(上海)律师事务所合伙人律师宋安成在接受本报记者电话采访时表示,虽然受限买家以公司名义买入住宅存在一定的便利性,但如果以公司名义转让房屋产权,需要支付的税费将明显高于以个人名义购房。按目前规定,以公司名义转让房屋时,不仅需要支付企业所得税、营业税等,还要支付税率不低的土地增值税。假如以这种特殊方式置业,需要权衡利弊。比如,被限购的买家一次性买入的房源不是一套两套,而是数量众多,则可以公司资产配置的方式长线持有。这种方法不适用于多数买房人。

辛耕路上的另外一家门店的业务员则告诉记者,他们可以为异地购房者代理社保代缴、补缴业务,以及补办社保证明。委托方需要支付的费用大约为10000元。

对于上述种种规避限购令的做法,宋安成指出,各种所谓的“避限”办法背后均潜伏着各种各样的风险。买家一定要认真考虑后果和可能存在的风险,避免造成不必要的损失和矛盾。

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