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限购致无证二手房过户难 中介违规明知故犯

2011年03月14日 19:45 华夏时报 刘勇我要评论0字号:T |T

“京十五条”出台后,一些在政策出台之前交易的无房产证的二手房遇到了新的麻烦。记者了解到,一些购房者在“京十五条”出台前购买了无证的二手房,最近这些购房者发现,现在房产证下来了,但却无法过户,因为他们在“京十五条”的被限购范围内。

曾任职某大型中介公司研究总监的人士向记者表示:“随着一些去年交房的楼盘的房产证陆续下来之后,可能会发生不少因为买房人变成限购对象而无法过户的情况。”

没有房产证的二手房交易在中介的业务中很常见,纠纷时有发生。虽然无证交易属违法行为,但是中介却一直抱着只要市场有需求就来者不拒的想法,而交易双方由此产生的纠纷却只能通过法律途径自行解决。

无证交易又出新纠纷

2010年,在北京工作的李女士通过中介购买了一套二手房,当时该二手房的房产证还没有下来。如今,房产证下来了,但是李女士却成了“京十五条”的限购对象,中介告知李女士因为在限购范围内,房子不能过户到她的名下。

事实上,无证交易在二手房的交易中常常发生,但无证交易是违法行为。根据《城市房地产管理法》37条第六款和《合同法》57条第五款,没有房产证的二手房属于国家禁止规定交易的房屋。

一般情况,开发商在交房后,会分批给每个房子办理房产证,这就需要一定的时间,因此有时候拿到房产证的时间是在交房后的一年或者更长的时间。

通州世纪星城是通州区域内无证二手房交易量比较大的楼盘。日前,记者与中介工作人员交流,该工作人员向记者表示:“世纪星城二期房产证预计4月份可以下来,到时候,此前购买无证房子的买主中被限购而无法过户的情况将会集中出现。”

面对以后可能出现的因为被限购而无法过户的现象,上述世纪星城某中介门店的工作人员表示:“目前,我们也不知道这种情况应该如何处理,因为没有先例可循。业主可以等限购政策放松后,再过户,但是由于不确定限购政策什么时候可以放松,其间可能会产生一些其它的纠纷。”

除了过户遇到麻烦外,还出现了因为政策改变而导致买房人税费增加的情况。

新“国八条”规定,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。如果在新“国八条”之前购买了无证二手房,但是过户却在此之后,购房者就会在税费上额外多支出一笔钱。

中介助推无证房交易

面对因无证交易的违法行为,中介却认为这种交易有市场需求,只要有需求,他们就来者不拒。

上述某中介公司研究总监就认为,中介在其中的责任并不是很大。他表示,虽然中介非常清楚没有房产证的房子是不能交易的,但是事前都会向买主说明其风险性,中介在交易中也只是扮演了撮合的角色,主要还是市场上有购房的需求。

2010年4月份,记者曾走访通州世纪星城中介门店,中介门店工作人员都会主动向记者介绍一些较市场价便宜的二手房,当记者问及房子比较便宜的原因时,中介人员说这些都是没有房产证的房子,并表示虽然没有房产证,但是可以公证,没有交易风险。

当时,通州的不少房子都被投资客购买,他们往往在开发商交房后就将房子在中介挂牌出售。当时世纪星城一期的房产证已经下来了,二期的房产证还没有下来,因为没有房产证,二期比一期的价格每平米便宜1000元左右。

遇到无证交易的二手房,中介通常的做法是让双方签订公证书。但是上述某中介公司研究总监坦言,公证书的内容仅仅是证明房子为业主所有,只是房产证没有办下来。而交易行为是不能公证的。因此,即使有公证书,对于日后发生的交易纠纷也是没有帮助的。因此,一旦交易双方发生纠纷,中介会直接建议双方通过法律途径解决,而中介则不需要介入其中,而且无论结果如何,中介都不会退还当时交易所产生的中介费用。

由此可见,对于无证二手房的交易还应当谨慎。

律师建议

对于此前购买无证二手房,如今遇到因为被限购而不能过户的现象,北京汇诚律师事务所律师张翔向记者表示:“按照法律规定,一般都会保护合同,判决过户。”

张翔表示,因为交易行为发生在限购政策之前,因此基于社会公信力和法律及政策溯及力的问题,新的调控政策对于在此之前的行为并不具备效力。如果遇到上述这种情况,可以到法院起诉,一般情况下法院会判决过户。但是,对于交易双方将会产生诉讼费用。

同时,张律师也认为,等限购政策放松后再过户也不失为一种办法,但是等待过程中也可能会发生一些难以预料的变化,从而产生新的纠纷。

此外,张翔表示,无证的二手房交易所产生的纠纷非常多,尤其是房价快速上涨时,业主反悔的事情时有发生。在这种情况下,如果交易双方发生诉讼行为时卖方已取得房产证,那么一般情况下,法院会判决必须过户。但是,如果交易双方发生诉讼时,业主仍未取得房产证,法院一般会判定合同无效,由业主退还已收取的房款,买方应承担房屋使用的折旧费用。最复杂的情况是,如果无证二手房经过多轮买卖,最后房屋已无法回到业主手中,这种情况,最终只能采用以登记者为准的原则。

商用住宅纠纷多购买需谨慎

日前,不受限购政策影响的商用住宅受到了关注。北京不少商住两用的楼盘开盘节奏明显加快,想赶上这个时机。记者就接到多个商住两用楼盘近期开盘的电话,包括七克拉、首邑溪谷、北京像素均在3月份开盘,其中,七克拉每平米还上涨了1000元。

虽然商用住宅备受关注,但是比起普通住宅,商住两用的房子纠纷明显比较多。

北京汇诚律师事务所律师张翔向记者表示:“商住两用的房子的纠纷比较多。不少业主虽然知道商住两用的房子可以注册公司,但是到了真正入住的时候,却被这些公司搞得不堪其扰,不得不诉诸法律。”

张翔律师说,还有不少人虽然知道商用住宅的水电费按照商业标准收费,比普通住宅贵很多,但是他们明显准备不足,到了收费的时候因为费用太高拒交,因此与物业产生摩擦,甚至发生被物业停电的状况。此外,商用住宅的物业费几乎与写字楼持平,因物业费太高而产生的纠纷也常常发生。

此外,虽然商用住宅以小户型、总价低为其优势,但是远洋嘉业房地产经纪公司研究总监孟奇认为,因为被分割成很小的空间,因此商住两用的房子舒适度非常低。孟奇因为工作关系看过不少商住两用的楼盘,他表示,小户型的商用住宅不少都会采用越层式的设计方式,但是上层的层高一般都比较低,并不舒适。

另一方面,商住两用住宅的再交易费用也比普通住宅高。按规定,购买普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%的契税,两者差别不大。卖出时,住宅目前的交易税费相当于交易合同价全额的7.65%,而商业地产如果持有超过5年,交易税费达差额的35%左右,如果在5年内交易就是差额的40%-60%。

不少商用住宅的开发商都会用帮助业主出租房子的策略来吸引购房者,但是对商用住宅有投资经验的陈先生向记者表示,商用住宅出租的目标人群只集中在某些公司高管等高收入人群,因此出租率非常低。而代业主出租的开发商或者物业因为要从中牟利,便将房租加得更高,因此租客更难找到,根本达不到此前承诺的回报率。

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